วิธีการใช้แนวทางรายได้เพื่อสร้างมูลค่าอสังหาริมทรัพย์

แนวทางรายได้คืออะไร?

แนวทางรายได้ซึ่งบางครั้งเรียกว่าแนวทางการแปลงรายได้เป็นประเภทของอสังหาริมทรัพย์ วิธีการประเมินที่ช่วยให้ผู้ลงทุนสามารถประเมินมูลค่าทรัพย์สินตามรายได้ของทรัพย์สิน สร้าง ใช้โดยการนำรายได้จากการดำเนินงานสุทธิ (NOI) ของค่าเช่าที่เก็บมาหารด้วย อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่.

วิธีการสร้างรายได้ทำงานอย่างไร

แนวทางรายได้มักใช้สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้และเป็นหนึ่งในสามแนวทางที่นิยมในการประเมินอสังหาริมทรัพย์ อีกวิธีหนึ่งคือวิธีต้นทุนและวิธีเปรียบเทียบ แนวทางรายได้สำหรับการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์คล้ายกับกระแสเงินสดคิดลด (DCF) สำหรับการเงิน วิธีรายได้จะลดมูลค่าในอนาคตของค่าเช่าด้วยอัตราการแปลงเป็นทุน

เมื่อใช้แนวทางรายได้เพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ให้เช่า ผู้ลงทุนจะพิจารณาถึงจำนวนรายได้ ที่สร้างขึ้นและปัจจัยอื่น ๆ เพื่อกำหนดจำนวนทรัพย์สินที่สามารถขายได้ภายใต้สภาวะตลาดปัจจุบัน นอกจากการพิจารณาว่านักลงทุนอาจได้กำไรจากอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าแล้ว ผู้ให้กู้ยังต้องการทราบความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นจาก ชำระคืน ถ้ามันขยายการจำนองให้กับนักลงทุน

ข้อพิจารณาพิเศษ

เมื่อใช้แนวทางรายได้เพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ให้เช่า ผู้ลงทุนต้องคำนึงถึงสภาพของทรัพย์สินด้วย การซ่อมแซมขนาดใหญ่ที่อาจจำเป็นสามารถลดผลกำไรในอนาคตได้อย่างมาก

นอกจากนี้ นักลงทุนควรพิจารณาว่าอสังหาริมทรัพย์มีการดำเนินงานอย่างมีประสิทธิภาพเพียงใด ตัวอย่างเช่น เจ้าของบ้านอาจให้ส่วนลดค่าเช่าแก่ผู้เช่าเพื่อแลกกับการทำงานบ้านหรือความรับผิดชอบอื่นๆ บางทีผู้เช่ารายใดรายหนึ่งอาจประสบปัญหาทางเศรษฐกิจซึ่งน่าจะกลับมาในอีกไม่กี่เดือนข้างหน้า และเจ้าของบ้านไม่ต้องการขับไล่พวกเขา หากเก็บค่าเช่าไม่เกินปัจจุบัน ค่าใช้จ่ายนักลงทุนมักจะไม่ซื้ออสังหาริมทรัพย์

นักลงทุนยังต้องตรวจสอบจำนวนหน่วยที่ว่างโดยเฉลี่ยในช่วงเวลาหนึ่ง การไม่ได้รับค่าเช่าเต็มจำนวนจากทุกยูนิตจะกระทบต่อรายได้ของผู้ลงทุนจากทรัพย์สิน นี่เป็นสิ่งสำคัญโดยเฉพาะอย่างยิ่งหากสถานที่ให้บริการต้องการการซ่อมแซมอย่างมากและหลายยูนิตว่าง แสดงว่ามีอัตราการเข้าพักต่ำ หากไม่เต็มหน่วยเป็นประจำ การเก็บค่าเช่าจะต่ำกว่าที่ควรจะเป็น และการซื้ออสังหาริมทรัพย์อาจไม่เป็นประโยชน์สูงสุดของนักลงทุน

ตัวอย่างแนวทางรายได้

ด้วยวิธีรายได้ นักลงทุนใช้การขายในตลาดของการเปรียบเทียบเพื่อเลือกอัตราการแปลงเป็นทุน ตัวอย่างเช่น เมื่อประเมินมูลค่าอาคารอพาร์ตเมนต์สี่ยูนิตในเขตปกครองใดเขตหนึ่ง นักลงทุนจะพิจารณาราคาขายล่าสุดของอสังหาริมทรัพย์ที่คล้ายคลึงกันในเขตเดียวกัน หลังจากคำนวณอัตราการแปลงเป็นทุนแล้ว นักลงทุนสามารถแบ่ง NOI ของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าตามอัตรานั้นได้ ตัวอย่างเช่น ทรัพย์สินที่มีรายได้สุทธิจากการดำเนินงาน (NOI) อยู่ที่ 700,000 เหรียญสหรัฐและอัตราการใช้ทุนเป็นทุนที่เลือกไว้ที่ 8% มีมูลค่า 8.75 ล้านเหรียญสหรัฐ