หลีกเลี่ยงใบกำกับภาษีขนาดใหญ่เกี่ยวกับกำไรจากอสังหาริมทรัพย์

การขายอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าเพื่อผลกำไรมหาศาลอาจเป็นความฝันที่เป็นจริงได้ ท้ายที่สุดใครไม่อยากทำเงินสวยจากการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์? อย่างไรก็ตาม เพื่อให้ได้กำไรสูงสุดจากการขายดังกล่าว คุณอาจต้องการเลื่อนการรับรายได้ของคุณเป็นเงินก้อน อ่านต่อไปเพื่อหาสาเหตุ และเรียนรู้เกี่ยวกับตัวเลือกอื่น: an ผ่อนชำระ.

จ่ายมาก = บิลภาษีใหญ่

ลองดูสถานการณ์ทั่วไป:

Hal Bookman มองไปที่ข้อเสนอของผู้ซื้อสำหรับบ้านเช่าของเขา และเขาแทบไม่เชื่อตัวเลขที่เขาเห็น มูลค่าทรัพย์สินของเขาเพิ่มขึ้นอย่างมากในเวลาเพียงห้าปี อย่างไรก็ตาม เมื่อ Hal บอกที่ปรึกษาด้านภาษีอย่างมีความสุขเกี่ยวกับการขาย ที่ปรึกษาก็รู้สึกตื่นเต้นน้อยลง การรับรายได้เป็นเงินก้อนเดียวจะไม่เป็นประโยชน์สูงสุดของ Hal จากมุมมองด้านภาษี

หาก Hal ประกาศรายได้ทั้งหมดจากการขายในปีเดียวกับที่เขาขายทรัพย์สิน เขาจะจ่าย 25% ในส่วนของ กำไรที่สอดคล้องกับการหักค่าเสื่อมราคาใด ๆ ก่อนหน้านี้เขาได้รับทรัพย์สินเช่า นอกจากนี้ กำไรใดๆ ที่เกินกว่าค่าเสื่อมราคาจะเก็บภาษีที่ 15% (สำหรับผู้เสียภาษีที่มีรายได้ที่ต้องเสียภาษีระหว่าง 80,000 ดอลลาร์สหรัฐฯ และ 441,450 ดอลลาร์ หากโสด หรือ 496,600 ดอลลาร์ หากแต่งงานร่วมกัน) หรือ 25% (สำหรับผู้เสียภาษีที่สูงกว่านั้น เกณฑ์)Hal ถามที่ปรึกษาด้านภาษีของเขาว่ามีอะไรที่เขาสามารถทำได้เพื่อลดรายได้ที่ต้องเสียภาษีของเขาสำหรับปีหรือไม่

ที่ปรึกษารู้เพียงเครื่องมือที่ใช้: ข้อตกลงการขายผ่อนชำระ

วัตถุประสงค์ของการผ่อนชำระ

การขายผ่อนชำระหมายถึงการขายทรัพย์สินโดยที่ไม่ต้องชำระเงินอย่างน้อยหนึ่งครั้งจนกว่าจะพ้นปีภาษีของการขาย ตามรายละเอียดใน “สิ่งพิมพ์ 537” NS สรรพากรบริการ (IRS) อนุญาตให้ผู้เสียภาษีเลื่อนกำไรส่วนหนึ่งจากการขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนโดยมีสัญญาผ่อนชำระ ข้อตกลงนี้อนุญาต ผู้ขาย เพื่อประกาศส่วนแบ่งตามสัดส่วนของพวกเขา กำไรจากทุน ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา อย่างไรก็ตาม ผู้ขายไม่สามารถใช้วิธีการผ่อนชำระในการรายงานการขาดทุนได้ นอกจากนี้ ผู้ขายยังสามารถยกเลิกวิธีการผ่อนชำระเมื่อรายงานกำไรได้อีกด้วย

วิธีการผ่อนชำระทำงานอย่างไร

การประกาศกำไรจากการขายแบบผ่อนชำระเป็นเรื่องง่ายในทางทฤษฎี การจัดเก็บภาษีของการขายผ่อนชำระสะท้อนถึงการที่ ค่างวดโดยที่ส่วนตามสัดส่วนของการชำระเงินแต่ละครั้งถือเป็นการคืนเงินต้น ข้อกำหนดเพียงอย่างเดียวคือทรัพย์สินที่ขายไม่สามารถซื้อขายต่อสาธารณะได้ ความปลอดภัย หรือส่วนหนึ่งของสินค้าคงคลังปกติของบริษัท และ ผู้เสียภาษี ไม่สามารถเป็น ตัวแทนจำหน่าย ของทรัพย์สินที่ขาย (ยกเว้นผู้ค้าหุ้นบางเวลาที่เลือกดอกเบี้ยพิเศษตามวิธีการผ่อนชำระ)

เรามาดูกันว่า Hal จากเรื่องราวข้างต้น สามารถจัดโครงสร้างการขายแบบผ่อนชำระได้อย่างไร ถ้าเขาต้องการเลื่อนภาษีกำไรจากการขายของเขาไปเป็นปีในอนาคต Hal ได้รับข้อเสนอ 400,000 ดอลลาร์สำหรับบ้านเช่าของเขา เขาซื้อทรัพย์สินมูลค่า 300,000 เหรียญ ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา เขาได้รับเงิน 100,000 ดอลลาร์ใน ค่าเสื่อมราคา การหักเงินทำให้เขา ปรับพื้นฐาน $200,000. ดังนั้น Hal จึงมีกำไรที่ต้องเสียภาษี 200,000 ดอลลาร์ (400,000 – 200,000 ดอลลาร์) เพื่อประกาศ

ที่ปรึกษาของ Hal แนะนำให้เขาแบ่งรายได้จากการขายออกเป็นแปดงวดต่อปี งวดละ 50,000 ดอลลาร์ แทนที่จะประกาศ 400,000 ดอลลาร์ในหนึ่งปี ตราบใดที่การผ่อนชำระได้รับอย่างสร้างสรรค์ในแต่ละปี วิธีนี้จะช่วยให้ Hal สามารถบันทึกผลกำไร และด้วยเหตุนี้จึงแบ่งส่วนของกำไรตามสัดส่วนตลอดแปดปี

การรายงานรายได้จากการขายผ่อนชำระ

รายได้จากการขายผ่อนชำระสามารถแบ่งออกเป็นสามประเภทแยกกัน: ได้รับ, อาจารย์ใหญ่ (หรือพื้นฐานที่ปรับปรุงของคุณในทรัพย์สิน) และ น่าสนใจ. แต่ละหมวดหมู่เหล่านี้ได้รับการปฏิบัติต่างกันใน แบบฟอร์ม 1040. จากนั้นนำเปอร์เซ็นต์กำไรขั้นต้นมาคำนวณรายได้จากการขายผ่อนชำระสำหรับปีภาษีที่กำหนด

กำไรจากการลงทุน

จากตัวอย่างข้างต้น Hal ต้องประกาศกำไรในแต่ละปีเป็นระยะยาวหรือ ช่วงเวลาสั้น ๆขึ้นอยู่กับว่ากำไรจะเป็นระยะยาวหรือระยะสั้น ณ ปีที่ขาย กำไรระยะยาวจะถูกเก็บภาษีในอัตราที่ต่ำกว่าในขณะที่ กำไรระยะสั้น ถูกเก็บภาษีเป็น รายได้ปกติ.เนื่องจากฮัลถือครองบ้านเป็นเวลาห้าปี กำไร ในกรณีนี้จะเป็นระยะยาว

หากกำไรเป็นระยะสั้น Hal ยังคงอาจถูกเก็บภาษีจากรายได้การผ่อนชำระในอัตราที่ต่ำกว่าที่เขาจะต้องประกาศกำไรก้อน เนื่องจากกำไรระยะสั้นถูกเก็บภาษีเป็นรายได้ปกติที่ด้านบนของผู้เสียภาษี อัตราภาษีส่วนเพิ่ม.หากกำไรตามสัดส่วนไม่ได้ผลักเขาเข้าสู่กรอบภาษีถัดไป อัตรานี้มีโอกาสที่จะลดลง มีการรายงานกำไรจากการขายผ่อนชำระใน IRS แบบฟอร์ม 6252 แล้วนำไปที่ กำหนดการD ในแบบฟอร์ม 1040

ความสนใจ

ผู้เสียภาษีที่มีรายได้จากการผ่อนชำระจะต้องรายงานดอกเบี้ยที่เรียกเก็บกับผู้ซื้อด้วย ซึ่งเก็บภาษีตามอัตรารายได้ปกติ ดอกเบี้ยที่ระบุในสัญญาขายเรียกว่าดอกเบี้ยที่ระบุ หากดอกเบี้ยที่ระบุไม่เพียงพอ (หรือศูนย์) ส่วนหนึ่งของการขายจะต้องถูกจัดลักษณะใหม่เป็น "ดอกเบี้ยที่ไม่ได้ระบุ" 

อาจารย์ใหญ่

ส่วนหนึ่งของการขายผ่อนชำระแต่ละครั้งจะได้รับการพิจารณาโดย IRS ว่าเป็นการคืนเงินต้นโดยปลอดภาษี จำนวนนี้สามารถกำหนดได้โดยการกรอกใบงาน A ในสิ่งพิมพ์ 537 เงินต้น (แบบปรับ) สำหรับการขายแบบผ่อนชำระ คือยอดรวมของเกณฑ์ที่ปรับตามจริงของคุณในทรัพย์สิน บวกด้วยค่าใช้จ่ายในการขายและ การเรียกคืนค่าเสื่อมราคา.

ในตัวอย่างนี้ Hal มีเงิน 200,000 ดอลลาร์เป็นพื้นฐานที่ปรับแล้วในบ้านของเขา เขาต้องบวกกลับ 100,000 ดอลลาร์สำหรับการหักค่าเสื่อมราคาและ 10,000 ดอลลาร์สำหรับค่าใช้จ่ายในการขายเพื่อคำนวณเกณฑ์ที่ปรับแล้วเพื่อการขายแบบผ่อนชำระ ตัวเลขนี้คือ $310,000

เปอร์เซ็นต์กำไรขั้นต้น

ในการคำนวณเปอร์เซ็นต์กำไรขั้นต้น คุณต้องลบเกณฑ์ที่ปรับปรุงแล้วเพื่อการขายแบบผ่อนชำระ ในตัวอย่างนี้ $310,000 จากราคาขายเพื่อคำนวณกำไรทั้งหมด กำไรทั้งหมดอยู่ที่ 90,000 ดอลลาร์ (400,000 – 310,000 ดอลลาร์) ถัดไป หารกำไรทั้งหมดด้วยราคาขาย ซึ่งในกรณีนี้คือ 22.5% ($90,000 / $400,000) และคุณมีเปอร์เซ็นต์กำไรขั้นต้น สุดท้าย ในการคำนวณกำไรที่ต้องเสียภาษีในแต่ละปี ให้คูณเปอร์เซ็นต์นี้ด้วยจำนวนงวด ดังนั้น กำไรที่ต้องเสียภาษีของ Hal ในแต่ละปีจึงเท่ากับ 11,250 ดอลลาร์ (50,000 ดอลลาร์ x 22.5%)

สินเชื่อที่อยู่อาศัยและราคาสัญญา

หากผู้ซื้อทรัพย์สินถือว่า a จำนอง หรืออื่นๆ ตั๋วสัญญาใช้เงิน ในการซื้อ ต้นทุนของทรัพย์สินจะต้องลดลงตามจำนวนการจำนอง/บันทึก ตัวอย่างเช่น หากทรัพย์สินให้เช่าที่ Hal ขายในราคา 400,000 ดอลลาร์มีการจำนอง 100,000 ดอลลาร์ ราคาตามสัญญาจะลดลงเหลือ 300,000 ดอลลาร์ (400,000 ดอลลาร์ – 100,000 ดอลลาร์)

หากจำนวนเงินจำนองเกินกว่าเกณฑ์ที่ปรับปรุงทั้งหมดของทรัพย์สิน จะต้องรายงานส่วนต่างเป็นการชำระเงินในปีแรกและราคาตามสัญญาจะเพิ่มขึ้นตามจำนวนนั้น ตัวอย่างเช่น สมมุติว่าทรัพย์สินของ Hal มีการจำนอง $250,000 ในกรณีนี้ นอกเหนือจากการผ่อนชำระ Hal จะต้องรายงานการชำระส่วนเกิน $50,000 ในปีแรก

บรรทัดล่าง

มีกฎและข้อบังคับมากมายเกี่ยวกับการขายผ่อนชำระ และต้องปฏิบัติตามอย่างระมัดระวัง สำหรับข้อมูลเพิ่มเติมในหัวข้อย่อย เช่น การเปลี่ยนแปลงของราคาขาย รูปแบบต่างๆ ที่ได้รับการชำระเงินสามารถ รับและเมื่อจะดีกว่าที่จะละทิ้งข้อตกลงการผ่อนชำระและชำระเงินก้อนแทนการเยี่ยมชม NS เว็บไซต์กรมสรรพากร. และเช่นเคย โปรดปรึกษาที่ปรึกษาด้านภาษีของคุณเพื่อหารือเกี่ยวกับสถานการณ์ด้านภาษีเฉพาะของคุณ