วิธีค้นหาผู้ให้กู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ดีที่สุด

มีอะไรให้ค้นหามากกว่านี้อีก ผู้ให้กู้จำนอง มากกว่าแค่การรักษาอัตราดอกเบี้ยให้ต่ำที่สุด เพียงแค่ถามศาสตราจารย์บริหารธุรกิจที่ University of Virginia Darden School of Business Elena Loutskinaซึ่งบอกกับ Investopedia เมื่อเร็ว ๆ นี้ว่า "หากผู้บริโภคต้องการได้รับการปกป้อง การศึกษาที่สำคัญที่สุดคือสิ่งสำคัญ"

Loutskina พูดอย่างยาวนานเกี่ยวกับสิ่งที่ผู้บริโภคต้องการทราบ คำถามที่ควรถาม และวิธีค้นหาผู้ให้กู้จำนองที่ดีที่สุดในโลกที่ซับซ้อนและบางครั้งก็สับสนในการซื้อบ้าน การสนทนาแก้ไขของเราดังต่อไปนี้

ผู้ให้กู้มาในหลายรูปแบบ

การลงทุน: ขอบคุณที่ตกลงที่จะพูดคุยกับเรา Elena บางทีเราอาจเริ่มต้นด้วยพื้นฐาน ผู้ให้กู้จำนองคืออะไร?

ลูทสกิน: คำถามนั้นเรียบง่ายและซับซ้อนในเวลาเดียวกัน เรามีผู้ดำเนินการที่แตกต่างกันที่ใช้ส่วนต่างๆ ของห่วงโซ่คุณค่าในตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัย บางคนโต้ตอบกับผู้กู้โดยตรง—เช่น a ธนาคาร, นายหน้าจำนอง, บริษัทจำนองหรือพอร์ทัลออนไลน์เช่น Lending Tree

คนอื่น ที่มาของการจำนอง และอาจเป็นสิ่งเดียวกันหรือต่างกันก็ได้ ตัวอย่างเช่น นายหน้าจำนองไม่ได้เป็นผู้จำนอง นักแสดงต่างให้เงินจำนองหรือจัดหาเงินที่ไหลเข้าผู้กู้

จากนั้นมีผู้ดำเนินการที่ถือการจำนองในงบดุลตามระยะเวลาหรือครบกำหนดของหนี้นั้นนานถึง 30 ปี

ตัวอย่างเช่น ธนาคารสามารถทำหน้าที่เหล่านี้ได้ทั้งหมด มันสามารถโต้ตอบกับผู้กู้ เริ่มต้นเงินกู้ การเงินเงินกู้ และถือการจำนองจนครบกำหนด หรืออาจมีเอนทิตีที่แตกต่างกันสำหรับแต่ละบทบาท ตัวอย่างเช่น กระบวนการสามารถเริ่มต้นด้วยนายหน้าจำนอง จากนั้นไปที่ธนาคารที่เป็นผู้ให้เงินกู้ นี่คือผู้ให้กู้เดิม ธนาคารอาจเก็บเงินกู้ไว้ในงบดุลหรือขายออกไป พูดกับ Fannie Mae หรือ Freddie Mac แทนที่จะเป็นธนาคาร ผู้ริเริ่มอาจเป็นบริษัททางการเงินหรือบริษัทจำนองที่ยืมเงินในตลาดค้าส่งหรือจากสถาบันการเงินอื่นๆ และเป็นผู้ริเริ่มการจำนอง

นี่คือจุดที่ความคิดว่าใครเป็นผู้ให้กู้จะคลุมเครือมาก มันคือใคร? เป็นคนที่คุณโต้ตอบด้วยเพื่อรับเงินกู้หรือไม่? เป็นคนที่ การรับประกันภัย มัน? เป็นคนที่เริ่มให้ทุนหรือไม่? นี่คือจุดเริ่มต้นของความคลุมเครือ

การลงทุน: ตกลงมันอาจสร้างความสับสนได้อย่างแน่นอน ฉันเข้าใจว่าอาจมีนักแสดงที่แตกต่างกันในแต่ละขั้นตอน ผู้บริโภคจะแยกแยะได้อย่างไร?

ลูทสกิน: ไม่ชัดเจนสำหรับฉันว่าทำไมผู้กู้ต้องเรียงลำดับขั้นตอนทั้งหมดในกระบวนการสร้างสินเชื่อที่อยู่อาศัย ตัวอย่างเช่น การจำนองของฉันถูกโอนระหว่างบริษัททางการเงินหลายครั้ง แต่ก็ไม่ได้เปลี่ยนแปลงภาระผูกพันทางการเงินของฉัน ผู้กู้จำเป็นต้องมุ่งเน้นไปที่การระบุตัวแทนที่น่าเชื่อถือ ซึ่งหมายถึงธนาคารหรือนายหน้าจำนองที่จะเสนอราคาและมุ่งเน้นไปที่เงื่อนไขที่ดีที่สุดสำหรับพวกเขา

ปัญหาการบังคับใช้ที่แย่และเงาธนาคาร

การลงทุน: ในปี 2015 คุณเขียนเกี่ยวกับ วิกฤตการณ์ทางการเงินปี 2552 และกล่าวถึงประวัติก่อนเกิดวิกฤตว่าการบังคับใช้กฎระเบียบที่มีอยู่ไม่สอดคล้องกัน ดังนั้นสองคำถาม สถานะของการบังคับใช้ที่ไม่สอดคล้องกันเป็นอย่างไรและเปรียบเทียบกับปัญหาของ Shadow Banks อย่างไร? ดูเหมือนว่าทั้งสองสิ่งนี้อาจส่งผลกระทบต่อผู้บริโภคและวิธีที่พวกเขาซื้อของสำหรับผู้ให้กู้

ลูทสกิน: เราสังเกตเห็นความแตกต่างอย่างชัดเจนในเรื่องการเปิดเผยข้อมูลด้านกฎระเบียบและการบังคับใช้ระหว่างธนาคารและบริษัททางการเงิน บริษัททางการเงินไม่มีเงินฝาก และเนื่องจากไม่มีเงินฝากและไม่ได้รับการประกันโดย บรรษัทประกันเงินฝากของรัฐบาลกลาง (FDIC)ไม่ได้อยู่ภายใต้การควบคุมระดับเดียวกัน เราเรียกพวกเขาว่าสถาบันธนาคารเงาหรือตัวกลางทางการเงินที่ไม่รับฝากซึ่งใช้ฟังก์ชันเดียวกับที่ธนาคารทำ

NS สำนักงานคุ้มครองผู้บริโภคทางการเงิน (CFPD) ที่จัดตั้งขึ้นหลังวิกฤตการณ์ทางการเงินได้เปลี่ยนสมการการบังคับใช้อย่างมีนัยสำคัญ ขณะนี้มีภัยคุกคามที่น่าเชื่อถือเพียงพอสำหรับกลุ่มที่ไม่ใช่ธนาคารที่สามารถบังคับใช้กฎระเบียบได้

จากมุมมองของผู้บริโภค สิ่งสำคัญที่สุดประการหนึ่งคือการแจ้งให้ทราบ ฉันเชื่อในการศึกษาของผู้บริโภคเกี่ยวกับตลาดการเงินมากกว่าการบังคับใช้กฎหมายบางอย่าง เช่น พระราชบัญญัติการเป็นเจ้าของบ้านและการคุ้มครองทุน นั่นเป็นเพราะข้อบังคับสามารถเปลี่ยนพฤติกรรมได้เฉพาะบนขอบเท่านั้น หากผู้บริโภคต้องการได้รับการคุ้มครอง การศึกษาเป็นสิ่งสำคัญที่สุด

การลงทุน: มีตัวอย่างอะไรบ้าง?

ลูทสกิน: ผู้บริโภคจำเป็นต้องลงทุนในการทำความเข้าใจราคาของการจำนอง และตรวจสอบให้แน่ใจว่ามีการใช้กฎระเบียบการเปิดเผยข้อมูลที่เป็นธรรม ซึ่งหมายความว่าพวกเขาจะได้รับข้อมูลล่วงหน้าก่อนที่จะได้รับการจำนอง หากพวกเขาประหลาดใจที่จุดเซ็นเอกสารจำนอง นี่อาจเป็นสัญญาณที่ไม่ดี

และพวกเขาต้องถามคำถามมากมาย: "ฉันจะต้องจ่ายรายเดือนเท่าไร" “มันจะคงที่เมื่อเวลาผ่านไปหรือไม่” “ฉันจำเป็นไหม ประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย" "บัญชีเอสโครว์จะทำงานอย่างไร" นี่คือการปกป้องที่ดีที่สุดสำหรับผู้บริโภคในส่วนหน้า

วิธีการค้นหาผู้ให้กู้

การลงทุน: ในแง่ของการค้นหาผู้ให้กู้สินเชื่อที่อยู่อาศัย ผู้ซื้อบ้านควรคำนึงถึงอะไรบ้างเมื่อทำการค้นหา

ลูทสกิน: คำแนะนำที่ชัดเจนที่สุดคืออย่ายืมชื่อที่คุณไม่สามารถยืนยันได้จากบุคคลที่มีร่มเงา นอกจากนั้น มีความแตกต่างกันเล็กน้อยระหว่าง Bank of America, University of Virginia Credit Union, BBVA bank หรือ Lending Tree

มันเป็นเรื่องของการกำหนดราคา คำแนะนำของฉันสำหรับผู้บริโภคคือการสร้างเครือข่ายในวงกว้าง ติดต่อธนาคารในพื้นที่ของคุณ เข้าถึงพอร์ทัลออนไลน์ ติดต่อนายหน้าจำนองในพื้นที่ ถามพวกเขาทั้งหมดว่าพวกเขาสามารถเสนออะไรให้คุณได้บ้าง เป็นการค้นหาที่มีต้นทุนต่ำและจะช่วยให้คุณเข้าใจราคาที่มีอยู่ในตลาดได้ดียิ่งขึ้น แนวทางแบบกว้างๆ นี้จะช่วยให้คุณสามารถเจรจาต่อรองได้

การลงทุน: มีอะไรอีกบ้างที่ผู้บริโภคควรทราบ?

ลูทสกิน: ผู้บริโภคจำเป็นต้องเข้าใจการแลกเปลี่ยนที่มีอยู่ในแง่ของคะแนนล่วงหน้าและอัตราดอกเบี้ยจำนอง คะแนนแสดงถึงค่าธรรมเนียมล่วงหน้าที่ผู้กู้ชำระสำหรับการก่อกำเนิดเป็นเปอร์เซ็นต์ของจำนวนเงินทั้งหมด บางคนชอบที่จะจ่ายค่าธรรมเนียมล่วงหน้าและลดอัตราดอกเบี้ยในช่วงระยะเวลาของการจำนอง เช่น 30 ปี คนอื่นต้องการหลีกเลี่ยงการจ่ายค่าธรรมเนียมการก่อกำเนิดและแม้แต่ขอให้ผู้ให้กู้ครอบคลุมค่าใช้จ่ายในการปิดบางส่วน แต่นั่นจะมาพร้อมกับค่าใช้จ่ายของอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น

การลงทุน: แล้วการประเมินทรัพย์สินที่คุณต้องการซื้อล่ะ? มันเข้าข่ายอย่างไร?

ลูทสกิน: นี้เป็นสิ่งสำคัญ. คุณจำเป็นต้องค้นหาว่าผู้ให้กู้ของคุณจะต้องได้รับการประเมินหรือประเมินมูลค่าทรัพย์สินและมีน้ำหนักเท่าใดในการตัดสินใจให้ยืมเงินแก่คุณ ทุกวันนี้ เมื่อคุณมีประวัติเครดิตที่ดีและมีเงินดาวน์ 20% ผู้ให้กู้มักจะไม่ต้องการการประเมิน

คุณไม่ควรตื่นตระหนกเมื่อคุณเซ็นสัญญาซื้อบ้านโดยไม่มีเหตุฉุกเฉินใด ๆ แล้วไปเพื่อ การประเมินมูลค่าทรัพย์สินและการประเมินนั้นต่ำและผู้ให้กู้จำนองปฏิเสธที่จะสร้าง .ของคุณ จำนอง.

ต้นทุนที่ซ่อนอยู่ของการประเมิน

การลงทุน: ทำไมผู้ให้กู้จึงไม่ต้องการการประเมินทรัพย์สิน?

ลูทสกิน: การประเมินมีความสำคัญสำหรับผู้ให้กู้ แต่มีราคาแพง การประเมินซึ่งเกี่ยวข้องกับการมีคนมาที่บ้านของผู้ขายเพื่อให้แน่ใจว่ามูลค่าทรัพย์สินนั้นสูงกว่า จำนวนจำนองจึงปกป้องธนาคารจากความเสี่ยงของการไม่ชำระเงิน มีราคาแพง และในที่สุดผู้กู้จะครอบคลุม ค่าใช้จ่ายนี้

ราคาของการประเมินอยู่ในจุดจำนองหรือต้นทุนการปิดหรืออัตราดอกเบี้ย เมื่อคุณมีผู้ซื้อที่มีคะแนนเครดิตที่ดีและมีการชำระเงินดาวน์มากกว่า 20% ผู้ให้กู้อาจตัดสินใจที่จะไม่ต้องจ่ายค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม คะแนนเครดิตที่ดีและการชำระเงินดาวน์ 20% อาจเป็นปัจจัยบรรเทาที่เพียงพอสำหรับความเสี่ยงของผู้ให้กู้

การอนุมัติล่วงหน้าเป็นส่วนหนึ่งของกระบวนการ

การลงทุน: แล้วการอนุมัติล่วงหน้าล่ะ? นั่นคือสิ่งที่เกิดขึ้นบ่อยๆ มันเป็นข้อได้เปรียบสำหรับผู้กู้หรือไม่?

ลูทสกิน: ฉันคิดอย่างนั้น. การอนุมัติล่วงหน้าเปิดโอกาสให้ถามว่าคุณจะได้รับเงินจำนวนนี้จริงหรือไม่จากประวัติเครดิตและรายได้ของคุณ การอนุมัติล่วงหน้าเป็นวิธีที่ยอดเยี่ยมสำหรับผู้ให้กู้และผู้ยืมเพื่อให้ได้ฉันทามติโดยไม่มีข้อผูกมัดอย่างเป็นทางการ

ผู้กู้สามารถนึกถึงการอนุมัติล่วงหน้าเป็นการยืนยันเบื้องต้นจากผู้ให้กู้ หากทุกสิ่งที่คุณบอกฉันถูกต้อง และบ้านมีค่าเท่ากับที่คุณยินดีจ่าย ฉันจะยินดีให้เงินกู้ตามเงื่อนไขเหล่านี้ในวันนี้ แต่ในตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัย ผู้กู้มักจะพยายามคิดให้ออกว่าคุณสามารถกู้ได้เท่าไหร่ในเดือนมีนาคมเพื่อปิดบ้านในเดือนกรกฎาคมหรือสิงหาคม เวลาค่อนข้างจะผ่านไประหว่างเดือนมีนาคมถึงกรกฎาคมหรือสิงหาคม สถานการณ์สามารถเปลี่ยนแปลงได้ การเงินของผู้ให้กู้สามารถเปลี่ยนแปลงได้ ความตั้งใจของผู้กู้ที่จะซื้อบ้านที่กำหนดอาจเปลี่ยนแปลงได้

โดยทั่วไป ข้อเสนอการอนุมัติล่วงหน้า (แต่ไม่ใช่ข้อผูกมัด) จะใช้ได้เป็นเวลา 90 วัน การอนุมัติล่วงหน้าเป็นเครื่องบ่งชี้ที่ชัดเจนสำหรับผู้กู้ว่าสามารถกู้ยืมได้มากน้อยเพียงใดและอยู่ในเงื่อนไขใด แต่อย่าแปลกใจถ้าเมื่อคุณพร้อมที่จะเซ็นสัญญา ธนาคารอาจตัดสินใจเจรจาใหม่ ฉันขอแนะนำให้ผู้กู้ติดต่อกับตัวแทนจำนอง (ผู้ให้กู้) ว่าข้อผูกพันที่พวกเขาได้รับในเดือนมีนาคมยังคงดีในเดือนมิถุนายนหรือกรกฎาคม

ผู้กู้สามารถล็อคเงื่อนไขการจำนองได้โดยมีค่าธรรมเนียมเพิ่มเติม โดยพื้นฐานแล้วพวกเขาสามารถซื้อประกันได้ในกรณีที่มีบางอย่างเกิดขึ้นระหว่างตอนนี้ถึงเดือนสิงหาคมและสภาวะตลาดเปลี่ยนแปลง แต่ผู้กู้จำเป็นต้องตระหนักว่าหากประวัติเครดิตของพวกเขาแย่ลงอย่างมากหรือมูลค่าประเมินบ้านต่ำกว่าที่คาดการณ์ไว้ ธนาคารยังคงสามารถเปลี่ยนแปลงเงื่อนไขการจำนองได้

อย่างไรก็ตาม ด้วยการล็อคเงื่อนไขการจำนอง ผู้กู้จะมั่นใจได้ เว้นแต่การเปลี่ยนแปลงใด ๆ ในประวัติเครดิตหรือมูลค่าบ้าน พวกเขายังคงสามารถรับเงินกู้ได้ภายใต้เงื่อนไขที่ได้รับการอนุมัติล่วงหน้า ตัวอย่างเช่น หากพวกเขาไม่ขายบ้านหลังเก่าหรือบ้านใหม่ไม่ผ่านการตรวจสอบ ก็ไม่ต้องทำสัญญาเงินกู้จำนอง

อัตราดอกเบี้ยต่ำสุดคือจอกศักดิ์สิทธิ์หรือไม่?

การลงทุน: เป้าหมายในการซื้อบ้านดูเหมือนจะได้รับอัตราดอกเบี้ยต่ำที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ นั่นเป็นสิ่งที่สำคัญที่สุดในการเลือกผู้ให้กู้หรือไม่?

ลูทสกิน: ไม่ ฉันคิดว่ามีสามปัจจัยที่ทำงานร่วมกัน สองสิ่งที่สำคัญที่สุดคือขนาดของเงินกู้ที่สัมพันธ์กับมูลค่าทรัพย์สินและอัตราดอกเบี้ย ยิ่งเงินดาวน์มากเท่าไร ธนาคารก็ยิ่งเสี่ยงน้อยลง นี่คือที่ที่คุณสามารถคาดหวังอัตราดอกเบี้ยที่ลดลงเล็กน้อย แต่เมื่อเงินดาวน์ของคุณหมดลง อัตราดอกเบี้ยของคุณก็อาจสูงขึ้น บางครั้งคุณไม่มีทางเลือก หรือคุณต้องการได้รับเงินกู้ที่มากขึ้น เนื่องจากสภาพแวดล้อมของอัตราดอกเบี้ยนั้นเป็นมิตรมาก

ปัจจัยที่สามคือคะแนนที่คุณจ่ายสำหรับการขอสินเชื่อล่วงหน้า หากคุณมีเงินในขณะนี้สำหรับการชำระเงินดาวน์และครอบคลุมคะแนน นั่นเป็นสิ่งหนึ่ง หากคุณไม่ทำ นั่นเป็นอีกเรื่องหนึ่ง ดังนั้นการเผชิญหน้าของผู้กู้เพื่อแลกที่สองคือคะแนนที่สูงขึ้น (ค่าธรรมเนียม) ล่วงหน้าเทียบกับ อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นตลอดอายุการจำนอง

นั่นคือสามปัจจัยที่สำคัญที่สุด อื่นๆ อาจรวมถึงข้อเท็จจริงที่ว่าไม่ใช่ทุกธนาคารจะยินดีให้คุณอนุมัติล่วงหน้าในเดือนมีนาคมและปิดข้อตกลงในเดือนสิงหาคม คุณต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่าธนาคารยินดีปฏิบัติตามเงื่อนไขเดิม

18 เดือนที่ผ่านมาได้สอนเราว่าสภาพเศรษฐกิจสามารถเปลี่ยนแปลงได้อย่างรุนแรง ฉันคิดว่าธนาคารต่างๆ จะต้องระมัดระวังในการให้คำมั่นที่จะเริ่มต้นการจำนองเป็นเวลาหกเดือนตามเงื่อนไขที่กำหนด

โควิด-19: บทเรียนที่ได้รับ

การลงทุน: คุณถูก. ความจริงที่ว่าสภาพเศรษฐกิจสามารถเปลี่ยนแปลงได้เป็นสิ่งที่เราได้เรียนรู้ระหว่างการระบาดใหญ่ สิ่งนี้ได้รับผลกระทบอย่างไรจากมุมมองของผู้บริโภค การทำงานกับผู้ให้กู้?

ลูทสกิน: การระบาดใหญ่ได้เปลี่ยนตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างแน่นอน เราเห็นการอพยพของผู้คนจากเมืองใหญ่ไปยังชานเมือง นอกจากนี้เรายังเห็นการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างในสิ่งที่ต้องมีในบ้าน: ผู้คนต้องการมีโฮมออฟฟิศในตอนนี้ มันไม่เกี่ยวกับห้องนอน คือการมีพื้นที่ทำงานแยกกันเพื่อหลีกเลี่ยงการรบกวนจากสมาชิกในครอบครัว

สิ่งนี้ได้สร้างแรงกดดันมหาศาลต่อความต้องการที่อยู่อาศัยและราคาบ้านที่พุ่งสูงขึ้น จากการประมาณการบางอย่าง เราพบว่าราคาบ้านเฉลี่ยในสหรัฐอเมริกาเพิ่มขึ้น 13 ถึง 15% ส่วนใหญ่ พื้นที่มหานครกำลังเติบโตอย่างรวดเร็วโดยมีนักพัฒนาพยายามใช้ประโยชน์จากสิ่งเหล่านี้ แนวโน้ม กลิ่นเหม็นเหมือนบูมก่อนปี 2550 วิกฤตการณ์ทางการเงิน

สิ่งที่ธนาคารและผู้ซื้อบ้านควรใส่ใจคือผลกระทบนี้จะเกิดขึ้นชั่วคราวหรือถาวร หากแนวโน้มกลับกัน สมมติว่าเป็นผลจากบริษัทที่บังคับใช้ข้อกำหนด "กลับไปทำงาน" การทำเช่นนี้อาจทำให้การย้ายถิ่นฐานกลับด้านและทำให้ราคาบ้านลดลง ผู้กู้บางคนอาจพบว่าตัวเองอยู่ใต้น้ำถือทรัพย์สินที่มีมูลค่าต่ำกว่าภาระหนี้ของพวกเขา

ความคิดสุดท้าย

การลงทุน: มีส่วนใดหรือสิ่งใดที่คุณสนใจเป็นพิเศษที่ฉันไม่ได้ถามเกี่ยวกับสิ่งที่คุณอยากเห็นรวมอยู่ในการสื่อสารของเรากับผู้บริโภคหรือไม่

ลูทสกิน: ปัญหาที่ใหญ่ที่สุดประการหนึ่งสำหรับผู้ซื้อบ้านคือการขาดความเข้าใจพื้นฐานของตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัย นี้อาจนำไปสู่ผลลัพธ์ที่ไม่ดีแม้ว่าตัวแทนให้ยืมจะไม่มีเจตนาร้ายก็ตาม

เมื่อคุณต้องตัดสินใจเรื่องการเงินครั้งใหญ่ในชีวิต เช่น การซื้อบ้านและรับเงินกู้ที่คุณจะได้รับ จ่ายเป็นเวลา 30 ปี คำแนะนำที่ใหญ่ที่สุดของฉันคือ: ใช้เวลาเพื่อให้แน่ใจว่าคุณเข้าใจเงื่อนไขพื้นฐานของการจำนอง การให้ยืม

หากคุณเห็นหรือได้ยินสิ่งที่คุณไม่เข้าใจ ให้ปรึกษาตัวแทนสินเชื่อของคุณ อย่ากลัวที่จะถามคำถามในทุกจุดในกระบวนการ แม้จะมีการศึกษาและความรู้ทั้งหมดของฉันเกี่ยวกับอุตสาหกรรมนี้ เมื่อฉันได้จำนองครั้งแรก ปริมาณงานเอกสารก็ล้นหลาม สิ่งสำคัญคือต้องถามคำถามตลอดทางเพื่อให้แน่ใจว่าตรงตามความคาดหวังของคุณเกี่ยวกับผลิตภัณฑ์ที่คุณได้รับ