คุณควรชำระสินเชื่อที่อยู่อาศัยของคุณด้วยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยหรือไม่?

จากข้อมูลของสำนักสำรวจสำมะโนของสหรัฐอเมริกาในปี 2565 ครัวเรือนอเมริกันประมาณ 65% มีบ้านเป็นของตัวเอง ในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา ราคาขายเฉลี่ยของบ้านในสหรัฐฯ เพิ่มขึ้นจากเพียง 240,000 ดอลลาร์ในปี 2555 เป็นเกือบ 430,000 ดอลลาร์ในปี 2565 เพิ่มขึ้นเกือบ 80% ในระยะเวลา 10 ปีที่ผ่านมา ด้วยเหตุนี้ เจ้าของบ้านหลายคนจึงได้เห็น ความยุติธรรมในบ้านของพวกเขา เติบโตอย่างมากตั้งแต่ซื้อมา

การมีความเสมอภาคในเชิงบวกในบ้านของคุณจะช่วยให้เจ้าของบ้านมีความยืดหยุ่นในการดึงความมั่งคั่งนั้นออกมาได้หลายวิธี วิธีหนึ่งในการเข้าถึงส่วนทุนนี้คือการชำระเงินบางส่วนหรือทั้งหมดของการจำนองของคุณโดยใช้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ในบทความนี้ เราจะตรวจสอบข้อดีและข้อเสียของแนวทางนี้

สินเชื่อที่อยู่อาศัยครั้งที่สอง

มีสองวิธีหลักที่เจ้าของบ้านสามารถใช้ส่วนของบ้านเพื่อชำระค่าจำนองได้ อย่างแรกคือโดยใช้แบบธรรมดา สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยซึ่งบางครั้งเรียกว่า "การจำนองครั้งที่สอง" เงินกู้ประเภทนี้โดยพื้นฐานแล้วเหมือนกับ a สินเชื่อจำนอง เว้นแต่จะนำไปซื้อบ้านจะส่งผลให้ผู้กู้ รับ เงินก้อน ของเงินสดที่สามารถใช้จ่ายได้ตามต้องการ

ขนาดที่แน่นอนของเงินก้อนนี้คำนวณเป็นเปอร์เซ็นต์ของอิควิตี้ที่พวกเขามีในบ้านของพวกเขา โดย 85% เป็นจำนวนเงินสูงสุดที่ใช้กันทั่วไป ตัวอย่างเช่น หากเจ้าของบ้านมีการจำนอง 200,000 ดอลลาร์ แต่บ้านของพวกเขามีมูลค่า 300,000 ดอลลาร์ ส่วนของเจ้าของบ้านก็จะเท่ากับ 100,000 ดอลลาร์ หากสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของพวกเขาเสนอเงินก้อนสูงถึง 85% ของทุนของพวกเขา พวกเขาจะสามารถกู้เงินได้สูงถึง $85,000 แม้ว่าเจ้าของบ้านบางคนจะใช้เงินเหล่านี้เพื่อชำระค่าจำนอง แต่ก็สามารถกู้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเพื่อครอบคลุมค่าใช้จ่ายอื่นๆ ได้ เช่น การปรับปรุงห้องครัวหรือจ่ายค่าเล่าเรียนในวิทยาลัย

เหตุผลหลักที่เจ้าของบ้านนำสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยออกเพื่อชำระค่าจำนองคือหากพวกเขาคิดว่าการทำเช่นนั้นจะส่งผลให้การชำระเงินรายเดือนลดลง สิ่งนี้สามารถเกิดขึ้นได้เมื่ออัตราดอกเบี้ยลดลงตั้งแต่พวกเขาซื้อบ้านครั้งแรก หมายความว่าสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยจะมีอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าการจำนองที่มีอยู่ ในสถานการณ์สมมตินี้ เจ้าของบ้านจะทำสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งจะมีอัตราดอกเบี้ยของตัวเอง ตารางค่าตัดจำหน่ายและระยะเวลาและโดยพื้นฐานแล้วจะรีไฟแนนซ์บางส่วนหรือทั้งหมดของการจำนองที่มีอยู่ของพวกเขา

แม้ว่าการใช้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเพื่อรีไฟแนนซ์สินเชื่อบ้านของคุณอาจทำให้ต้นทุนดอกเบี้ยต่ำลง แต่เจ้าของบ้านจำเป็นต้อง ระมัดระวังเพื่อให้แน่ใจว่าการประหยัดต้นทุนนี้จะไม่ถูกลบด้วยบทลงโทษการชำระเงินล่วงหน้าหรือค่าใช้จ่ายในการปิดที่อาจ นำมาใช้. ขึ้นอยู่กับรายละเอียดของเงื่อนไขการจำนองที่มีอยู่อาจมีประสิทธิภาพมากกว่าที่จะรอจนกว่าจะถึงครั้งต่อไป โอกาสที่มีอยู่หรือการรีไฟแนนซ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยไม่ว่าจะผ่านผู้ให้กู้ที่มีอยู่หรือผ่านการแข่งขัน ผู้ให้กู้

วงเงินสินเชื่อที่อยู่อาศัย (HELOCs)

วิธีที่สองที่เจ้าของบ้านสามารถใช้ส่วนของบ้านเพื่อชำระค่าจำนองของพวกเขาคือการทำ วงเงินสินเชื่อที่อยู่อาศัย (HELOC). ตามชื่อของมัน HELOCs เป็นวงเงินสินเชื่อที่ค้ำประกันโดยบ้านของคุณ เช่นเดียวกับการจำนองครั้งที่สอง จำนวนเงินที่คุณสามารถยืมได้ภายใต้ HELOC นั้นคำนวณโดยใช้เปอร์เซ็นต์ของส่วนของบ้านของคุณ ซึ่งโดยทั่วไปแล้วจะคล้ายกับที่ใช้สำหรับการจำนองครั้งที่สอง แต่นอกเหนือจากความคล้ายคลึงกันเหล่านี้ มีความแตกต่างที่สำคัญหลายประการระหว่าง HELOCs และการจำนองครั้งที่สอง

ในการเริ่มต้น HELOCs จะไม่ให้เงินก้อนแก่ผู้ให้กู้เมื่อเริ่มต้นเงินกู้ แทนที่จะทำหน้าที่เป็นวงเงินสินเชื่อส่วนบุคคล ทำให้เจ้าของบ้านสามารถยืมเงินได้ถึงจำนวนหนึ่ง แต่ปล่อยให้พวกเขาตัดสินใจว่าจะยืมเมื่อใดและเท่าใด สิ่งนี้ทำให้ HELOCs เหมาะอย่างยิ่งสำหรับเจ้าของบ้านที่ต้องการตัวเลือกในการกู้ยืมกับส่วนของผู้ถือหุ้นในบ้านโดยไม่ต้องมีแผนที่จะใช้เงินในทันที

ข้อแตกต่างที่สำคัญประการที่สองระหว่าง HELOCs และการจำนองครั้งที่สองคือ HELOCs ต้องการให้คุณ .เท่านั้น จ่ายดอกเบี้ยเงินกู้แต่ละครั้ง โดยให้ผู้กู้เลือกได้ว่าเมื่อใดจะชำระคืน อาจารย์ใหญ่. ในทางตรงกันข้าม การจำนองครั้งที่สองเป็นไปตามกำหนดการตัดจำหน่ายที่เข้มงวด ซึ่งการชำระเงินแต่ละครั้งจะรวมดอกเบี้ยและเงินต้นด้วย ในทางเทคนิค HELOCs เสนอช่วงเวลาที่เรียกว่า a งวดการวาดซึ่งผู้กู้มีอิสระที่จะจ่ายเฉพาะดอกเบี้ย อย่างไรก็ตาม เมื่อสิ้นสุดระยะเวลาการถอนเงิน HELOC จะแปลงเป็นกำหนดการตัดจำหน่าย บังคับให้ผู้ยืมค่อยๆ ชำระคืนเงินต้นที่ยืมมา

ข้อแตกต่างที่สำคัญประการที่สามระหว่าง HELOCs และการจำนองครั้งที่สองคือ HELOCs เสนออัตราดอกเบี้ยแบบผันแปร ในสถานการณ์ที่อัตราดอกเบี้ยลดลงตั้งแต่คุณได้รับการจำนอง สามารถทำได้โดยใช้ a HELOC จ่ายส่วนหนึ่งของการจำนองของคุณเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจเพราะอาจทำให้การชำระเงินรายเดือนลดลง โดยรวม. อย่างไรก็ตาม เช่นเดียวกับกรณีทางการเงิน แนวทางนี้มีข้อดีและข้อเสีย

ข้อดีและข้อเสีย

เมื่อมองแวบแรก การใช้ HELOC เพื่อชำระค่าจำนองของคุณดูเหมือนจะเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจมาก ท้ายที่สุด อาจทำให้เจ้าของบ้านใช้ประโยชน์จากอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำลงได้ในขณะเดียวกันก็ชำระเงินต้นของเงินกู้ล่าช้า ซึ่งอาจช่วยลดการชำระเงินรายเดือนของพวกเขาได้เป็นจำนวนมาก

อย่างไรก็ตาม ความเสี่ยงหลักของแนวทางนี้คือจะทำให้คุณ ความเสี่ยงจากอัตราดอกเบี้ย. HELOCs เป็นเงินกู้ที่มีอัตราดอกเบี้ยแบบผันแปร ซึ่งหมายความว่าหากอัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น การชำระเงินของคุณก็เช่นกัน ความเสี่ยงนี้จะเพิ่มขึ้นอีกหากคุณใช้วิธีการจ่ายดอกเบี้ยเพียงอย่างเดียวและการล่าช้า ชำระคืนเงินต้นเนื่องจากเงินต้นที่ยังไม่ได้ชำระนั้นจะต้องเสียดอกเบี้ยในอัตราที่สูงขึ้นเมื่อดอกเบี้ย อัตราเพิ่มขึ้น

เพื่อป้องกันสิ่งนี้ เจ้าของบ้านจะได้รับประโยชน์จาก การทดสอบความเครียด กลยุทธ์การชำระหนี้จำนองของพวกเขาโดยการคำนวณดอกเบี้ยเพิ่มเติมที่พวกเขาสามารถจ่ายได้หากอัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น ในทำนองเดียวกัน ก็ควรที่จะจัดสรรเงินให้เป็นกองทุนที่หาได้ง่ายเพื่อใช้จ่ายเงินดาวน์ เงินต้นอย่างรวดเร็วหากอัตราดอกเบี้ยสูงขึ้นเพื่อหลีกเลี่ยงการติดอยู่กับดอกเบี้ยที่สูงขึ้นเป็นเวลาหลายเดือนหรือหลายปี การชำระเงิน

สุดท้ายนี้ เจ้าของบ้านจะต้องประเมินเงื่อนไขของสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่พวกเขากำลังพิจารณาอย่างรอบคอบ คำศัพท์สำคัญบางคำที่ควรรู้ ได้แก่ เงินกู้มีอัตราดอกเบี้ยคงที่หรือผันแปร ระยะเวลาของงวดการถอนเงิน หรือระยะเวลาตัดจำหน่าย ไม่ว่าเงินกู้จะคิดดอกเบี้ยธรรมดาหรือดอกเบี้ยตัดจำหน่าย และหลักเกณฑ์หรือค่าปรับใด ๆ เกี่ยวกับการชำระล่วงหน้าของ อาจารย์ใหญ่.

บรรทัดล่าง

ในท้ายที่สุด การจ่ายเงินจำนองโดยใช้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยอาจสมเหตุสมผล แต่ก็ไม่ใช่การตัดสินใจที่ควรทำอย่างไม่ใส่ใจ เจ้าของบ้านควรตรวจสอบให้แน่ใจว่าพวกเขาเข้าใจเงื่อนไขของเงินกู้อย่างถี่ถ้วนในขณะเดียวกันก็พัฒนาแผนทางการเงินด้วย สำหรับวิธีการที่พวกเขาจะให้บริการและชำระคืนเงินที่ยืมไปในที่สุดรวมถึงภายใต้อัตราดอกเบี้ยที่แตกต่างกัน เงื่อนไข.