อัตราการจำนอง 7% สามารถจมราคาบ้านได้หรือไม่?

อัตราสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่พุ่งขึ้นสู่ระดับสูงสุดในรอบ 21 ปีกำลังสร้างความเครียดให้กับตลาดที่อยู่อาศัยมากขึ้น และอาจส่งผลให้ราคาบ้านดีดตัวขึ้นเมื่อเร็วๆ นี้ไปสู่ทิศทางตรงกันข้าม

อัตราเฉลี่ยที่เสนอเป็นเวลา 30 ปี จำนองคงที่ เพิ่มขึ้นเป็น 7.09% ในวันพฤหัสบดี ซึ่งเป็นระดับสูงสุดนับตั้งแต่ปี 2545 ตามข้อมูลของ Freddie Mac นั่นอาจสร้างความเครียดให้กับผู้ซื้อบ้านที่ประสบปัญหาในการซื้อบ้านอยู่แล้ว และอาจสร้างแรงกดดันต่อราคา

Douglas Porter หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ของ BMO Capital Markets กล่าวในบทวิจารณ์ว่า “อัตราที่เพิ่มขึ้นล่าสุดน่าจะทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยเย็นลง”

ราคาบ้านพุ่ง ทำสถิติสูงสุดใหม่ในช่วงซัมเมอร์นี้ เนื่องจากผู้ซื้อแข่งขันกันเพื่อขายบ้านในจำนวนที่ต่ำผิดปกติ ราคาบ้านลดลงในช่วงครึ่งหลังของปี 2565 แต่กลับมาดีขึ้นในปีนี้ท่ามกลางราคาที่เพิ่มขึ้นในระดับปานกลาง อัตราการจำนองที่สูงในรอบหลายทศวรรษอาจทำให้สมดุลนั้นเสียไป

ตลาดที่อยู่อาศัยอาจเสี่ยงต่อการปรับฐานราคาลง Matthew Walsh นักเศรษฐศาสตร์จาก Moody's Analytics เขียนในบทวิเคราะห์เมื่อวันพฤหัสบดี เขากล่าวว่าการดีดตัวของราคาเมื่อเร็วๆ นี้ “ค่อนข้างน่าประหลาดใจเล็กน้อย” เมื่อพิจารณาจากอัตราการจำนองที่สูง และคาดว่าจะเริ่มลดลงอีกครั้งในเร็วๆ นี้

“ในขณะที่อุปทานตึงตัวได้ผลักดันราคาให้สูงขึ้น มันคงเร็วเกินไปที่จะเฉลิมฉลองการสิ้นสุดของการแก้ไขที่อยู่อาศัย” เขาเขียน “การเปลี่ยนแปลงชั่วคราวของราคาเป็นเรื่องปกติเมื่ออุปสงค์และอุปทานปรับเข้าสู่สมดุลใหม่ นอกจากนี้ ตลาดที่อยู่อาศัยแห่งชาติยังคงมีความไม่สมดุลสูงและไม่สามารถจ่ายได้ แม้ว่าราคาบ้านประจำปีจะปรับตัวสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญก็ตาม”

บ้านทั่วประเทศในไตรมาสที่สองมีราคาเฉลี่ยสูงเกิน 16% ตามการวิเคราะห์ของ Walsh นั่นคือราคาสูงกว่าที่ค่าจ้างและเงินเดือนทั่วไปควรสนับสนุน

ตลาดหยุดชะงักได้อย่างไร

จนถึงจุดนี้ อัตราการจำนองที่สูงตั้งแต่กลางปี ​​2565 ทำให้ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายออกจากตลาด

สำหรับผู้ซื้อจำนวนมาก โดยเฉพาะผู้ที่กำลังมองหาบ้านหลังแรก ปัญหาอยู่ที่ความสามารถในการจ่าย ณ เดือนพฤษภาคม การชำระเงินรายเดือนโดยทั่วไปสำหรับการจำนองบ้านที่ซื้อใหม่คือ 2,268 ดอลลาร์ ตามข้อมูลการจำนอง HSH ของบริษัท เพิ่มขึ้นจาก 1,426.21 ดอลลาร์ก่อนเกิดโรคระบาด สมมติว่ามีการชำระเงินดาวน์ 20% และอัตราดอกเบี้ยคงที่ 30 ปี จำนอง. นั่นหมายความว่าผู้ซื้อจะต้องมีเงินเดือน 97,204 ดอลลาร์เพื่อซื้อบ้าน ณ เดือนพฤษภาคม เทียบกับ 61,123 ดอลลาร์ก่อนเกิดโรคระบาด

ก่อนเกิดโรคระบาด ครัวเรือนทั่วไปมีรายได้เพียงพอที่จะซื้อบ้านได้ และนั่นไม่ใช่กรณีนี้อีกต่อไป ครัวเรือนเฉลี่ยมีรายได้ 70,784 ดอลลาร์ในปี 2564 ซึ่งน้อยกว่าจำนวนเงินที่จำเป็นในการซื้อบ้าน ตามข้อมูลล่าสุดจากสำนักสำรวจสำมะโนประชากร ในทางตรงกันข้าม รายได้เฉลี่ยของครัวเรือนในปี 2019 ที่ 68,703 ดอลลาร์นั้นเพียงพอที่จะชำระเงินจำนองรายเดือนในบ้านทั่วไป ตามการคำนวณของ HSH

ผู้ซื้อต้องเผชิญกับคำตำหนิสองเท่าจากราคาที่สูงขึ้นและอัตราการจำนองที่พุ่งสูงขึ้น ซึ่งทั้งสองอย่างนี้ส่งผลให้ความสามารถในการจ่ายลดลง ราคาบ้านในเดือนพฤษภาคมสูงขึ้น 43% จากจุดเริ่มต้นของการระบาดใหญ่ ตามดัชนีราคาบ้าน S&P CoreLogic Case-Shiller อัตราเฉลี่ยที่เสนอสำหรับการจำนองอัตราคงที่ 30 ปีที่ 7.09% ในสัปดาห์นี้เป็นมากกว่าสองเท่าของผู้ซื้อ 3.45% ก่อนเกิดโรคระบาด และสูงกว่าระดับต่ำสุดเป็นประวัติการณ์ที่ 2.65% ในปี 2564 โดยข้อมูลจาก Freddie แม็ค

การเพิ่มขึ้นของอัตราการจำนองเพียงอย่างเดียวได้เพิ่มเงินหลายร้อยดอลลาร์ให้กับการชำระเงินรายเดือนทั่วไป หากต้องการซื้อบ้านราคากลางซึ่งมีมูลค่า 410,200 ดอลลาร์ ณ เดือนมิถุนายน ข้อมูลจาก National Association of Realtors แสดงให้เห็นว่าผู้ซื้อจะต้องจ่าย มากกว่าที่พวกเขาจะต้องซื้อบ้านราคาเดียวกัน $738 ต่อเดือนในเดือนกุมภาพันธ์ 2020 เนื่องจากอัตราการจำนองที่สูงขึ้นเพียงอย่างเดียว

อัตราการจำนองที่สูงขึ้นยังส่งผลกระทบต่อผู้ขายเนื่องจากเจ้าของบ้านส่วนใหญ่ที่มีการจำนอง ไม่เต็มใจที่จะยกเลิกอัตราดอกเบี้ยคงที่ที่ต่ำ. รายชื่อที่น้อยลงหมายความว่ายังมีการแข่งขันมากมายสำหรับผู้ที่ยังอยู่ในตลาดแม้จะมีผู้ซื้อจำนวนมากนั่งอยู่ข้างสนาม

อัตราสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นอันเป็นผลมาจากการรณรงค์ต่อต้านการปรับขึ้นอัตราเงินเฟ้อของธนาคารกลางสหรัฐตั้งแต่เดือนมีนาคม 2565 ธนาคารกลางได้ปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยมาตรฐานเป็น สูงสุดนับตั้งแต่ปี 2544ทำให้เกิดแรงกดดันต่ออัตราการจำนองและสินเชื่อประเภทอื่น ๆ อัตราดอกเบี้ยพุ่งขึ้นอีกครั้งในสัปดาห์นี้หลังจากข้อมูลจำนวนมากแสดงให้เห็นว่าเศรษฐกิจยังคงร้อนแรงแม้ว่าเฟดจะพยายามทำให้เศรษฐกิจเย็นลงก็ตาม ซึ่งทำให้เทรดเดอร์เกิดความวิตกกังวลว่า อัตราอาจอยู่สูงขึ้นไปอีกนาน.