แอปพลิเคชัน ARM เข้าถึงระดับสูงอีกครั้งหนึ่งท่ามกลางอัตราที่สูงขึ้น กฎเกณฑ์ที่เข้มงวดยิ่งขึ้น

ผู้ซื้อบ้านในอนาคตหันมาสนใจมากขึ้น การจำนองอัตราที่ปรับได้ (ARMs) เนื่องจากอัตราการจำนองยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

ส่วนแบ่งของ ARM ในการสมัครจำนองทั้งหมด เพิ่มขึ้นอีกครั้ง สัปดาห์นี้สูงถึง 9.5% ซึ่งเป็นการอ่านสูงสุดในการสำรวจการสมัครสินเชื่อที่อยู่อาศัยรายสัปดาห์ของ Mortgage Bankers' Association นับตั้งแต่เดือนพฤศจิกายน 2022 ARM มี อัตราดอกเบี้ยผันแปรโดยมีอัตราดอกเบี้ยเริ่มต้นคงที่เป็นระยะเวลาหนึ่งแล้วรีเซ็ตเป็นระยะเป็นรายปีหรือรายเดือน

ความสนใจใน ARM เพิ่มขึ้นเนื่องจากอัตราการจำนองใกล้เข้ามา

สูงสุดในรอบ 23 ปี— ในบางกรณีอาจสูงถึง 8% — บังคับให้ผู้ซื้อบ้านมองหาตัวเลือกการชำระเงินรายเดือนที่ถูกกว่า สินเชื่อที่มีอัตราปรับสัมพันธ์กับการวิ่งขึ้นไปจนถึง วิกฤตการเงินปี 2551เมื่อผู้ซื้อบ้านไม่สามารถจ่ายค่าจำนองได้เมื่ออัตราปรับสูงขึ้น

การเกิดขึ้นของสิ่งเหล่านี้ลดน้อยลงตั้งแต่นั้นเป็นต้นมา เนื่องจากผู้ให้กู้ได้ยกระดับมาตรฐานของตนเพื่อป้องกันการใช้งานโดยมีความเสี่ยง ผู้กู้ซับไพรม์. ที่จุดสูงสุดในเดือนเมษายน พ.ศ. 2548 ARM คิดเป็น 35.8% ของการสมัครจำนองทั้งหมด หลังวิกฤตซับไพรม์ ARM ไม่สามารถคิดเป็นเปอร์เซ็นต์ของการสมัครจำนองเป็นเลขสองหลักได้อีกจนกว่าจะถึง 10.8% ในเดือนพฤษภาคม 2565

ข้อมูลจาก CoreLogic แสดงให้เห็นว่าในเดือนสิงหาคม ARM คิดเป็น 16% ของมูลค่าการจัดหาเงินทุนเพื่อที่อยู่อาศัยทั้งหมด นั่นคือสี่เท่าของจำนวนเงินจากเดือนมกราคม 2021 เมื่อ ARM เป็นเพียง 4% ของมูลค่าจำนองทั้งหมด ในขณะนั้นอัตราการจำนองคงที่ 30 ปีอยู่ที่ 2.74% ซึ่งต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยในปัจจุบันมาก

สิ่งเหล่านี้ไม่ใช่ ARM ในช่วงต้นยุค 2000 ของคุณ

Selma Hepp หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ของ CoreLogic กล่าวว่าผู้ให้กู้ได้กระชับมาตรฐานสำหรับ ARM ที่เข้มงวดขึ้น คะแนนเครดิต และการตรวจสอบรายได้ในขณะเดียวกันก็เน้นการให้สินเชื่อมากขึ้นใน 7/1 และที่มีความเสี่ยงน้อยกว่า 5/1 แขน โดยมีระยะเวลาอัตราดอกเบี้ยคงที่เริ่มต้นที่ยาวนานขึ้น

กฎระเบียบเกี่ยวกับสินเชื่อเหล่านี้ก็เปลี่ยนไปเช่นกัน ที่ พระราชบัญญัติด็อดด์-แฟรงค์ ผู้ให้กู้จำนองจำเป็นต้องแจ้งให้ผู้ที่มีอัตราการจำนองแบบปรับอัตราได้ก่อนที่จะใช้อัตราใหม่ อัตราอ้างอิง ARM ที่เรียกว่า ลิเบอร์ ตั้งแต่นั้นมาก็ถูกยุติลงเนื่องจากความกังวลว่ากำลังถูกจัดการ

อีกวิธีหนึ่งที่การใช้งาน ARM เพิ่มขึ้นนี้แตกต่างจากที่เคยเกิดภาวะถดถอยทางการเงิน: ผู้ซื้อบ้าน ขณะนี้กำลังมองหาการบรรเทาโทษจากอัตราดอกเบี้ยที่สูงซึ่งบางส่วนถูกผลักดันโดยรัฐบาลกลาง จอง.

อัตราดอกเบี้ยมาตรฐานของธนาคารกลางสหรัฐช่วยกำหนดดอกเบี้ยสำหรับสินเชื่อทุกประเภท และกำหนดไว้ที่ 2.75% ในเดือนเมษายน พ.ศ. 2548 ที่ อัตราเงินเฟด อยู่ต่ำกว่าระดับนั้นมาเกือบสี่ปีแล้ว และเจ้าหน้าที่จะผลักดันอัตรานั้นให้สูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ในปีหน้าทำให้เจ้าของบ้านไม่สามารถจ่ายค่าจำนองที่มีอัตราปรับสูงขึ้นได้ยาก ระดับ

วันนี้ช่วง Fed Fund อันดับต้นๆ อยู่ที่ 5.5% และคณะกรรมการกำหนดอัตราดอกเบี้ยบอกว่าจะ คงอยู่ในระดับนั้นได้ระยะหนึ่ง. อย่างไรก็ตาม ผู้ที่มี ARM อาจได้รับประโยชน์หาก Fed ลดอัตราดอกเบี้ย ดังที่เทรดเดอร์คาดการณ์ว่าพวกเขาจะได้รับประโยชน์ในปีหน้า

แล้วอะไรต่อไป?

แม้ว่าการคาดการณ์จะบอกว่าเฟดจะลดอัตราดอกเบี้ยในปีหน้า แต่ก็ไม่มีการรับประกัน

Bill Hines ที่ปรึกษาทางการเงินที่ได้รับการรับรองและประธานเจ้าหน้าที่บริหาร (CEO) ของ Emancipare Investment ที่ปรึกษากล่าวว่าการใช้ ARM ที่เพิ่มขึ้นทำให้เป็น "ประเด็นร้อน" สำหรับลูกค้าที่อยู่ในที่อยู่อาศัย ตลาด. อย่างไรก็ตาม เขาแนะนำพวกเขาเฉพาะเมื่ออัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มที่จะลดลง เช่นในช่วงปลายทศวรรษ 1970 เมื่ออัตราการจำนองสูงถึง 18%

แต่มันยากมากที่จะแน่ใจเกี่ยวกับความเคลื่อนไหวครั้งต่อไปของเฟด หรือการเปลี่ยนแปลงความเร็วทางเศรษฐกิจที่สหรัฐฯ อาจกระทบต่อต่อไป เขากล่าว

“ฉันคัดท้ายลูกค้าของฉันออกจาก [ARM]” ไฮนส์กล่าว “มันเหมือนกับการจับเวลาของตลาด คุณกำลังพยายามกำหนดเวลาอัตราการจำนองเหล่านี้ "