วิธีการรวมสองสินเชื่อที่อยู่อาศัยเป็นหนึ่งเดียว?

การจำนองสองครั้งไม่ได้หายากอย่างที่คุณคิด ผู้ที่มีทรัพย์สินเพียงพอในบ้านมักเลือกที่จะจำนองครั้งที่สอง พวกเขาอาจใช้เงินจำนวนนี้เพื่อชำระหนี้ ส่งลูกเรียนมหาวิทยาลัย การเงินในการเริ่มต้นธุรกิจ หรือทำการซื้อจำนวนมาก คนอื่นจะใช้วินาที จำนอง เพื่อเพิ่มมูลค่าของบ้านหรือทรัพย์สินของพวกเขาผ่านการปรับปรุงหรือสร้างสระว่ายน้ำ ฯลฯ

อย่างไรก็ตาม การจำนองสองรายการอาจยากกว่าการถือครองเพียงรายการเดียว โชคดีที่มีกลไกที่สามารถรวมหรือรวมการจำนองสองรายการไว้ในเงินกู้เดียวได้ แต่กระบวนการรวมบัญชีอาจเป็นเรื่องยากและคณิตศาสตร์อาจไม่คุ้มค่าในท้ายที่สุด

รวมสินเชื่อที่อยู่อาศัย

ลองดูตัวอย่างหนึ่ง: คุณนำวงเงินสินเชื่อที่อยู่อาศัยออกมาเมื่อสิบปีที่แล้วหรือนานกว่านั้นและระหว่างช่วงการออกรางวัล— เวลาที่คุณสามารถ "วาด" ในวงเงินเครดิตของคุณ - คุณจ่ายเงินเป็นจำนวนเงินที่สามารถจัดการได้: 275 เหรียญต่อเดือนสำหรับวงเงิน 100,000 เหรียญ เครดิต.

ตามเงื่อนไขของเงินกู้นี้ หลังจากสิบปีระยะเวลาการถอนเงินกลายเป็นระยะเวลาการชำระคืน—อีก 15 ปีข้างหน้าที่คุณต้องชำระเงินกู้เหมือนการจำนอง แต่คุณอาจไม่ได้คาดหวังว่าการชำระเงิน 275 ดอลลาร์จะกลายเป็นการชำระเงิน 700 ดอลลาร์ ซึ่งอาจเพิ่มขึ้นได้อีกหากอัตราดอกเบี้ยพิเศษเพิ่มขึ้น

การรวมเงินกู้ยืมทั้งสองเข้าด้วยกัน คุณอาจประหยัดเงินได้มากกว่า $100 ในแต่ละเดือนและล็อกอัตราดอกเบี้ยของคุณ แทนที่จะดูว่ามันบานปลายหากช่วงไพร์มพุ่งขึ้น ในทางกลับกัน บางทีคุณอาจต้องการที่จะชำระคืนเงินกู้ให้เร็วขึ้นและต้องการเงื่อนไขที่ดีกว่าที่จะช่วยคุณได้ การรวมบัญชีประเภทนี้ทำงานอย่างไรและเป็นความคิดที่ดีหรือไม่?

รู้ว่าคุณกำลังเริ่มต้นด้วยอะไร

เพื่อให้เข้าใจถึงสิ่งที่เกิดขึ้นเมื่อคุณรวมเข้าด้วยกัน คุณต้องรู้บางสิ่งเกี่ยวกับเงินกู้ปัจจุบันที่คุณมี ถ้าเมื่อคุณไปรวมเงินกู้ คุณตระหนักว่าการจำนองครั้งที่สองของคุณถูกใช้เพื่อดึงเงินสดออกจากบ้านของคุณด้วยเหตุผลบางอย่าง—เรียกว่า สินเชื่อเงินสด—อาจเพิ่มต้นทุนให้กับเงินกู้ใหม่และลดจำนวนที่คุณมีคุณสมบัติ เงินให้กู้ยืมแบบถอนเงินสดมีราคาสูงกว่า ผู้ให้กู้กล่าว เนื่องจากผู้กู้มีแนวโน้มที่จะเดินหนีจากเงินกู้มากขึ้นในทางสถิติหากพวกเขาประสบปัญหา

จากนั้นก็มี รีไฟแนนซ์อัตราดอกเบี้ย/ระยะ (รีฟี). เงินกู้ประเภทนี้เป็นเพียงการปรับอัตราดอกเบี้ยและเงื่อนไขของเงินกู้ปัจจุบันของคุณ เงินกู้ถือว่าปลอดภัยกว่าสำหรับผู้ให้กู้เนื่องจากผู้กู้ไม่ได้ใส่เงินหรือลดจำนวนทุนที่มีอยู่ในทรัพย์สิน คุณอาจเพิ่งรีไฟแนนซ์เมื่ออัตราการจำนองลดลงสู่ระดับต่ำสุดเป็นประวัติการณ์

เหตุใดความแตกต่างเหล่านี้จึงมีความสำคัญ ตามที่ Casey Fleming ที่ปรึกษาด้านการจำนองกับ C2 Financial Corporation และผู้เขียน คู่มือสินเชื่อ: วิธีการรับสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ดีที่สุดซึ่งมีความสำคัญเนื่องจากเงื่อนไขและจำนวนเงินที่คุณจะจ่ายสำหรับการจำนองใหม่อาจแตกต่างกันมาก

“สมมติว่าคุณและเพื่อนบ้านของคุณได้รับเงินกู้รีไฟแนนซ์ 75% ต่อมูลค่าภายใต้ เงินกู้ตามเงื่อนไข วงเงิน 417,000 เหรียญสหรัฐ ของคุณคือ เงินออกของเขาไม่ใช่ เงินกู้ของคุณจะมีค่าใช้จ่าย 0.625 คะแนนมากกว่าเพื่อนบ้านของคุณในเดือนเมษายน 2021 และ 1 จุดคือ 1% ของจำนวนเงินกู้ ดังนั้นหากจำนวนเงินกู้ของคุณคือ $200,000 ทุกสิ่งที่เท่ากัน คุณจะต้องจ่ายเพิ่มอีก 1,250 ดอลลาร์ (200,000 ดอลลาร์ x .00625) สำหรับอัตราดอกเบี้ยเดียวกันกับเพื่อนบ้านของคุณ"

คิดแบบนี้. หากคุณได้รับเงินกู้สองก้อนในตอนแรกเมื่อคุณซื้อบ้าน นั่นไม่ใช่เงินกู้แบบใช้เงินสดออกเนื่องจากการจำนองครั้งที่สองใช้เพื่อซื้อบ้าน ไม่ใช่การดึงเงินสดออกจากบ้าน แต่ต่อมา หากคุณได้รับเงินจากการจำนองครั้งที่สอง เงินกู้นั้นเป็นเงินกู้แบบถอนเงินสดออก ดังนั้นเงินกู้รวมใหม่จะถือว่าเหมือนกัน

มีเหตุผลอื่นที่ทำให้ความแตกต่างนี้มีความสำคัญ เนื่องจากเงินกู้แบบถอนเงินสดมีความเสี่ยงมากกว่าสำหรับผู้ให้กู้ พวกเขาจึงอาจให้ยืมเพียง 75% ถึง 80% ของทุนของคุณในบ้านของคุณ เทียบกับ 90% ของอัตราดอกเบี้ย/เงื่อนไขอ้างอิง เฟลมมิงพูดเป็นภาษาอังกฤษง่ายๆ ว่า “หากเงินกู้ของคุณถูกพิจารณาว่าเป็นเงินกู้แบบถอนเงินสดได้ คุณจะต้องมีส่วนได้เสียในทรัพย์สินของคุณมากขึ้นจึงจะมีคุณสมบัติ”

วิธีการรวมบัญชี

ผู้ให้กู้จะทำเอกสารที่ซับซ้อนทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับการรวมเงินกู้ยืม งานของคุณคือการเป็นผู้บริโภคที่มีข้อมูล อย่าพูดกับใคร - พูดกับหลายคน

เนื่องจากการควบรวมของสินเชื่อสองรายนั้นซับซ้อนกว่าการจำนองบ้านโดยตรง เป็นการดีที่สุดที่จะพูดคุยกับผู้ให้กู้มากถึงสามหรือสี่รายเป็นการส่วนตัว คุณสามารถพูดคุยกับธนาคารหรือสหภาพเครดิต นายหน้าจำนอง หรือรับคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญในอุตสาหกรรมที่คุณไว้วางใจ

แน่นอน ถามพวกเขาว่าเงินกู้ใหม่จะกลายเป็นเงินกู้แบบถอนเงินสดหรืออัตราดอกเบี้ย/เงื่อนไขการรีไฟแนนซ์ มันเป็นเงินกู้อัตราดอกเบี้ยคงที่หรือตัวแปร? 15 หรือ 30 ปี?

เมื่อคุณพอใจกับผู้ให้กู้แล้ว พวกเขาจะแนะนำคุณตลอดกระบวนการ อย่าเซ็นอะไรโดยไม่ได้อ่านก่อน และตรวจสอบให้แน่ใจว่าคุณเข้าใจกำหนดการชำระเงิน

หากเงินกู้ของคุณเป็นเงินกู้แบบถอนเงินสดได้ Casey Fleming กล่าวว่าอาจมีวิธีที่จะแปลงเป็นอัตราดอกเบี้ย / เงื่อนไข refi ในอีกหนึ่งปีต่อมา

"รวมเงินกู้เป็นเงินสด แต่ได้รับเครดิตผู้ให้กู้ที่จ่ายค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับการทำธุรกรรม รอหนึ่งปีและรีไฟแนนซ์อีกครั้ง เนื่องจากคุณรีไฟแนนซ์เงินกู้เพียงครั้งเดียว ณ จุดนั้น จึงไม่ใช่เงินกู้แบบถอนเงินสด ตอนนี้คุณสามารถใช้เงินกับคะแนนเพื่อซื้ออัตราดอกเบี้ยลงได้ เนื่องจากคุณจะเก็บเงินกู้ไว้ได้นานขึ้น ช่วงเวลา." เฟลมมิ่งแนะนำให้ทำเช่นนี้ก็ต่อเมื่อคุณเชื่อว่าอัตราดอกเบี้ยมีเสถียรภาพหรืออาจ หยด.

บรรทัดล่าง

“อย่าตัดสินใจรีไฟแนนซ์หรือรวมสินเชื่อโดยพิจารณาจากการลดการชำระเงินรายเดือนของคุณเท่านั้น ในกรณีส่วนใหญ่ คุณจะใช้เวลาตลอดชีพไปกับเงินกู้ใหม่มากกว่าที่คุณจะจ่ายเงินกู้ที่มีอยู่” เฟลมมิงกล่าว “ผู้บริโภคหลายล้านคนยังคงจำนองอนาคตของพวกเขาและจบลงด้วยการเกษียณอายุน้อยลงหลายสิบหรือหลายร้อยหลายพันดอลลาร์”

ให้กำหนดระยะเวลาที่คุณคิดว่าคุณจะอยู่ในบ้าน และเปรียบเทียบต้นทุนของการจำนองปัจจุบันของคุณ ในการจำนองใหม่บวกกับค่าใช้จ่ายใด ๆ ที่เกี่ยวข้องกับเงินกู้ใหม่ตลอดระยะเวลาที่คุณจะถือ เงินกู้. หากต้นทุนโดยรวมของคุณลดลงด้วยการรวมบัญชี การรวมบัญชีก็อาจเป็นความคิดที่ดี