Zillow ประมาณการ: ไม่แม่นยำอย่างที่คุณคิด

Zillow เป็นหนึ่งในฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ออนไลน์ที่ได้รับความนิยมมากที่สุด ก่อตั้งขึ้นในปี 2549 โดยอดีตผู้บริหารของ Microsoft Rich Barton และ Lloyd Frink Zillow ซึ่งตั้งอยู่ในซีแอตเทิลแสดงข้อมูลเกี่ยวกับบ้านสำหรับขายและให้เช่าหลายล้านหลังทั่วทั้งสหรัฐอเมริกาและแคนาดา ผู้ใช้สามารถค้นหาบ้านในพื้นที่เฉพาะโดยใช้เกณฑ์ที่แตกต่างกัน ซึ่งรวมถึงแต่ไม่จำกัดเพียงราคา จำนวนห้องนอนและห้องน้ำ พื้นที่เป็นตารางฟุต ประเภทของบ้าน และสิ่งอำนวยความสะดวกอื่นๆ

หนึ่งในคุณสมบัติหลักของ Zillow คือ Zestimatesเป็นเครื่องมือสำหรับผู้บริโภคที่ได้รับความนิยมในการดูว่าบ้านมีมูลค่าเท่าไร การประมาณการเหล่านี้ใช้ข้อมูลจากแหล่งต่างๆ เช่น ยอดขายที่เทียบเคียงและข้อมูลสาธารณะ เปิดตัวในปี 2554 ด้วยข้อมูลเกี่ยวกับบ้าน 90 ล้านหลัง เซสทิเมทส์ได้ขยายการเข้าถึง โดยให้ข้อมูลแก่ผู้ใช้เกี่ยวกับบ้านมากกว่า 100 ล้านหลังทั่วสหรัฐอเมริกา

ไม่ว่าคุณจะกำลังมองหาว่ามูลค่าบ้านของคุณเปลี่ยนไปแค่ไหน หากบ้านของคุณ ราคาประเมิน สูงพอที่จะให้คุณ รีไฟแนนซ์หรืออยากรู้ว่าเพื่อนร่วมงานของคุณใช้จ่ายไปกับบ้านหลังใหม่มากแค่ไหน Zestimates เสนอจุดเริ่มต้นในการประเมินราคาบ้านให้ผู้ใช้

แต่มีสาเหตุหลายประการที่ตัวเลขเหล่านี้อาจไม่แม่นยำเท่าที่คุณต้องการ

ข้อมูลพื้นฐานที่ไม่ถูกต้อง

เอกลักษณ์ของ Zillow อัลกอริทึม อัปเดตการรวบรวมค่าคุณสมบัติหลายครั้งต่อสัปดาห์ โดยยึดตามข้อมูลจากทั้งข้อมูลสาธารณะและข้อมูลที่ผู้ใช้ส่งมา จากข้อมูลของ Zillow อัตราความผิดพลาดค่ามัธยฐานทั่วประเทศสำหรับ Zestimate สำหรับบ้านในตลาดอยู่ที่ 1.9% ในขณะที่ Zestimate สำหรับบ้านนอกตลาดมีอัตราความผิดพลาดมัธยฐาน 6.9% แต่ Zestimates นั้นแม่นยำพอๆ กับข้อมูลเบื้องหลัง ดังนั้นหากจำนวนห้องนอนหรือ ห้องน้ำในบ้าน พื้นที่เป็นตารางฟุต หรือขนาดพื้นที่ไม่ถูกต้องบน Zillow เครื่อง Zestimate จะ จะปิด.

ผู้ใช้สามารถแก้ไขข้อผิดพลาดเหล่านี้ได้ อย่างไรก็ตาม Zillow เตือนว่าการอัปเดตรายละเอียดของทรัพย์สินจะไม่ส่งผลให้เกิดการเปลี่ยนแปลงใน Zestimate ของบ้านในทันที และในบางครั้งก็ไม่ทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงใดๆ เลย ตัวอย่างเช่น การมีห้องน้ำที่สี่อาจไม่ได้ช่วยค่าบ้านในเมืองของคุณมากนัก ดังนั้นการป้อนข้อมูลนี้อาจไม่มีผลใดๆ ทั้งสิ้น

นอกจากการยอมรับข้อมูลที่ผู้ใช้ส่งมาแล้ว Zillow ยังจัดการกับปัญหาความไม่ถูกต้องด้วยการรายงานช่วงค่าโดยประมาณสำหรับคุณสมบัติแต่ละรายการ ยิ่งช่วงที่เล็กลง Zestimate ก็ยิ่งน่าเชื่อถือมากขึ้นเท่านั้นเพราะหมายความว่า Zillow มีข้อมูลมากขึ้นเกี่ยวกับคุณสมบัตินั้น การดูช่วงบนและล่างสุดจะทำให้คุณเข้าใจถึงคุณค่าของบ้านได้ดีขึ้น

ข้อผิดพลาดในรูปกุญแจ

Zillow แยกวันที่และราคาของการขายล่าสุดเป็นค่าประมาณ ในบางพื้นที่ ข้อมูลนี้ประกอบขึ้นเป็นส่วนสำคัญของตัวเลขนั้น แต่ถ้าข้อมูลนี้ไม่ถูกต้องก็สามารถขจัด Zestimate ได้ และเนื่องจากยอดขายที่เปรียบเทียบกันได้ส่งผลกระทบต่อ Zestimate ของบ้านด้วย ข้อผิดพลาดในบันทึกราคาขายของบ้านหลังหนึ่งอาจส่งผลต่อ Zestimates ของบ้านอื่นๆ ในพื้นที่

Zestimate ยังคำนึงถึงความเป็นจริงด้วย ภาษีทรัพย์สิน ชำระแล้ว ยกเว้นภาษี การประเมินและข้อมูลภาษีทรัพย์สินอื่น ๆ ที่เปิดเผยต่อสาธารณะ แม้ว่ามูลค่าทรัพย์สินของผู้ประเมินภาษีอาจไม่ถูกต้อง ฐานข้อมูลของผู้ประเมินภาษีอาจมีข้อผิดพลาดเกี่ยวกับข้อมูลพื้นฐานของทรัพย์สินทำให้ มูลค่าประเมิน จะสูงหรือต่ำเกินไป

เจ้าของบ้านที่เห็นความคลาดเคลื่อนสามารถรายงานข้อมูลการขายที่ไม่ถูกต้องหรือบันทึกภาษีไปยัง Zillow ทางออนไลน์ได้

การอัพเกรดอยู่ที่ไหน?

บางครั้งเจ้าของบ้านทำการปรับปรุงหรืออัพเกรดทรัพย์สินซึ่งควรเพิ่มมูลค่าของบ้าน แต่ Zillow อาจไม่จำเป็นต้องตระหนักถึงปัจจัยเหล่านี้ นั่นคือเว้นแต่ผู้ประเมินภาษีทรัพย์สินในท้องถิ่นมีข้อมูลนั้น หากเจ้าของบ้านนำใบอนุญาตจากเมืองไปทำการอัพเกรดใดๆ ข้อมูลนั้นอาจถูกส่งต่อไปยังหน่วยงานด้านภาษีทรัพย์สินและบันทึกลงในบันทึกสาธารณะ Zillow สามารถอัปเดตรายชื่อได้เมื่อมีข้อมูลนี้เท่านั้น

ตัวอย่างเช่น หากคุณเพิ่มห้องนอนที่ 5 ที่ได้รับอนุญาตในบ้านของคุณ และผู้ประเมินภาษีทรัพย์สินถือว่าการอัพเกรดนั้น เพิ่มมูลค่าให้กับบ้านของคุณ ข้อมูลนั้นน่าจะเข้ามาสู่ Zestimate ของบ้านคุณบ้าง จุด. แต่ถ้าบ้านของคุณมีครัวดีไซน์ใหม่เอี่ยม ที่ไม่ต้องการใบอนุญาตสำคัญใดๆแต่บ้านเพื่อนบ้านของคุณมีห้องครัวดั้งเดิมในปี 1975 Zillow จะให้ความสำคัญกับบ้านทั้งสองหลังในลักษณะเดียวกัน แม้ว่าบ้านของคุณอาจมีราคาขายที่สูงกว่าก็ตาม

การอัพเกรดไม่ได้มีค่าอย่างที่คุณคิดเสมอไป ขึ้นอยู่กับสภาวะตลาดที่อยู่อาศัยในท้องถิ่นและโครงการที่คุณทำ ดังนั้นเพียงเพราะมูลค่าบ้านของคุณบน Zillow ไม่ได้เปลี่ยนแปลงไปตั้งแต่คุณเพิ่มห้องนอนนั้นหรือปรับปรุงห้องครัวของคุณ อย่าคิดเอาเองว่าคุณจะสามารถซื้อ Zestimate เพิ่มอีก 30,000 ดอลลาร์ได้ ในทางกลับกัน ถ้า Zillow บอกว่าบ้านของคุณมีมูลค่า $300,000 แต่คุณรู้ว่าคุณยังไม่ได้ปรับปรุงบ้านมากนัก บ้านที่คล้ายกันในละแวกของคุณอาจขายได้น้อยลงหรือใช้เวลานานขึ้นในการหาคนที่สนใจ ผู้ซื้อ

อัตราการหมุนเวียนที่อยู่อาศัย

ยิ่งมีการขายบ้านในพื้นที่ของคุณมากเท่าไหร่ Zillow จะมีข้อมูลมากขึ้นว่าผู้ซื้อคิดว่าบ้านเหล่านั้นมีมูลค่าเท่าใด ทำให้ Zestimates แม่นยำยิ่งขึ้น ดังนั้น หากคุณอาศัยอยู่ในตลาดที่ร้อนในบริเวณอ่าวซานฟรานซิสโก Zestimate ของคุณอาจแม่นยำกว่าถ้าคุณอาศัยอยู่ในเมืองชนบทที่ผู้คนอาศัยอยู่ในบ้านของพวกเขาเป็นเวลาหลายสิบปีและยอดขายนั้นหายาก

การอัปเดตอัลกอริทึมของ Zillow

Zillow อัปเดตอัลกอริธึมเมื่อมีวิธีการเพิ่มเติมในการปรับปรุงความแม่นยำ เมื่อสิ่งนี้เกิดขึ้น Zestimates สามารถเปลี่ยนแปลงได้อย่างมากแม้ว่าจะไม่มีอะไรเปลี่ยนแปลงเกี่ยวกับบ้านเหล่านั้นหรือ อสังหาริมทรัพย์ ตลาด.

ในเดือนมกราคม 2019 Zillow ประกาศว่าได้ทำสัญญามูลค่า 1 ล้านดอลลาร์แก่ทีมนักวิทยาศาสตร์ข้อมูลและวิศวกร เพื่อช่วยปรับปรุงความแม่นยำของ Zestimates ของไซต์ ทีมงานใช้ประโยชน์จากปัจจัยต่างๆ ที่ส่งผลต่อมูลค่าของบ้าน ซึ่งรวมถึงข้อมูลสาธารณะ เวลาเดินทาง เสียงจากถนน และข้อมูลอื่นๆ เพื่อนำมาประกอบเป็นอัลกอริธึม

บริษัท ถูกฟ้องร้องดำเนินคดีแบบกลุ่มซึ่งยื่นฟ้องในปี 2560 โดยเจ้าของบ้านในชิคาโกซึ่งอ้างว่าได้หลอกลวงผู้ซื้อบ้านโดยให้ตัวเลขที่ต่ำมาก โจทก์ยังระบุด้วยว่าผู้ใช้ส่วนใหญ่ปฏิบัติต่อ Zestimates เหมือนการประเมิน ตามรายงานของ MarketWatch Zillow กล่าวว่าคดีนี้ไม่มีผลดี โดยปฏิเสธว่า Zestimates นั้นเป็นการประเมิน แต่เรียกพวกเขาว่าจุดอ้างอิงซึ่งผู้ใช้สามารถเริ่มค้นหาค่าบ้านได้

บรรทัดล่าง

Zillow ไม่ได้พยายามซ่อนความไม่สมบูรณ์ของ Zestimates ของตนจากผู้บริโภค และคุณไม่สามารถคาดหวังการประมาณการที่แม่นยำอย่างสมบูรณ์จากเว็บไซต์คู่แข่งได้เช่นกัน ประเด็นคือให้เจ้าของบ้านใช้ราคาจาก Zestimates เป็นแนวทางกว้างๆ และเปรียบเทียบตัวเลขเหล่านี้กับแหล่งข้อมูลอื่นๆ ไม่ควรถือเป็นการประเมินแต่อย่างใด การวิเคราะห์ตลาดเทียบเคียงจากท้องถิ่น ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ และการประเมินบ้านอย่างมืออาชีพเป็นวิธีที่ดีที่สุดในการเรียนรู้คุณค่าของบ้าน

แม้แต่เครื่องมือเหล่านี้ก็ยังไม่สมบูรณ์: บางครั้งไม่มีการขายบ้านที่คล้ายกันเมื่อเร็วๆ นี้ และ ผู้ประเมินราคา—ที่เป็นเพียงมนุษย์—อาจค่อนข้างเป็นอัตวิสัยในการประเมินของพวกเขา ท้ายที่สุดแล้ว ไม่มีทางที่จะประเมินมูลค่าบ้านได้อย่างสมบูรณ์ แต่มีเพียงแค่แนวทางที่เรา มีให้ติดตามเมื่อซื้อ ขาย ยื่นกู้ และเมื่อเราต้องการทราบมูลค่าบ้าน