7 ขั้นตอนสู่ดีลอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ที่ร้อนแรง

ถามผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์เกี่ยวกับประโยชน์ของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ และคุณอาจจะเริ่มพูดคนเดียวว่าอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวมีการจัดการที่ดีกว่า อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย. เจ้าของทรัพย์สินเชิงพาณิชย์ชอบเพิ่มเติม กระแสเงินสด, ประโยชน์ การประหยัดต่อขนาด,สนามแข่งขันค่อนข้างเปิด, ตลาดอุดมสมบูรณ์ดีราคาไม่แพง ผู้จัดการทรัพย์สินและโอกาสที่จะได้รับผลตอบแทนที่มากขึ้นจากอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์

แต่คุณจะประเมินคุณสมบัติที่ดีที่สุดได้อย่างไร? และสิ่งที่แยกข้อตกลงที่ยอดเยี่ยมออกจากคนโง่?

1. เรียนรู้สิ่งที่คนวงในรู้

การเป็นผู้เล่นในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ เรียนรู้ที่จะคิดอย่างมืออาชีพ ตัวอย่างเช่น รู้ว่า ทรัพย์สินเชิงพาณิชย์ มีมูลค่าแตกต่างจากอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย รายได้จากอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์เกี่ยวข้องโดยตรงกับพื้นที่เป็นตารางฟุตที่ใช้งานได้ นั่นไม่ใช่กรณีที่มีบ้านแต่ละหลัง คุณจะเห็นกระแสเงินสดที่มากขึ้นด้วยทรัพย์สินเชิงพาณิชย์ คณิตศาสตร์เป็นเรื่องง่าย: คุณจะได้รับรายได้มากขึ้นจากที่อยู่อาศัยหลายครอบครัว เช่น มากกว่าบ้านเดี่ยว รู้ไว้ด้วยว่า

ให้เช่าทรัพย์สินเชิงพาณิชย์ ยาวกว่าที่อยู่อาศัยแบบครอบครัวเดี่ยว ที่ปูทางไปสู่กระแสเงินสดที่มากขึ้น สุดท้ายนี้ หากคุณอยู่ในสภาพแวดล้อมด้านสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้น อย่าลืมนำเงินสดมาอยู่ในมือ ทรัพย์สินเชิงพาณิชย์ ผู้ให้กู้ ต้องการลดลงอย่างน้อย 30% ก่อนที่พวกเขาจะให้เงินกู้ไฟเขียว

2. จัดทำแผนปฏิบัติการ

การตั้งค่าพารามิเตอร์มีความสำคัญสูงสุดในการจัดการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ ตัวอย่างเช่น ถามตัวเองว่าคุณสามารถจ่ายได้เท่าไหร่แล้วจึงซื้อของเพื่อจำนองเพื่อให้เข้าใจว่าคุณจะจ่ายเป็นจำนวนเท่าใดตลอดอายุการจำนอง การใช้เครื่องมือต่างๆ เช่น เครื่องคำนวณสินเชื่อที่อยู่อาศัยสามารถช่วยให้คุณประเมินราคาบ้านทั้งหมดได้ดี

คำถามสำคัญอื่นๆ ที่ควรถามตัวเอง ได้แก่: คุณคาดหวังว่าจะได้เงินเท่าไรจากข้อตกลงนี้ ใครคือผู้เล่นหลัก? มีผู้เช่าอยู่บนเรือและชำระค่าเช่าแล้วกี่คน? ต้องเติมพื้นที่เช่าเท่าไหร่?

3. เรียนรู้ที่จะตระหนักถึงข้อเสนอที่ดี

ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำจะรู้ดีเมื่อเห็น ความลับของพวกเขาคืออะไร? ประการแรกพวกเขามี กลยุทธ์ทางออก: ข้อเสนอที่ดีที่สุดคือสิ่งที่คุณรู้ว่าคุณสามารถเดินไปได้ ช่วยให้มีความคม, ตาเจ้าของที่ดิน—มองหาความเสียหายที่ต้องซ่อมแซม รู้วิธีประเมินความเสี่ยงอยู่เสมอ และตรวจดูให้แน่ใจว่าได้แยกเครื่องคิดเลขออกเพื่อให้แน่ใจว่าทรัพย์สินนั้นตรงตามเป้าหมายทางการเงินของคุณ

4. ทำความคุ้นเคยกับตัวชี้วัดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ที่สำคัญ

คีย์ทั่วไป เมตริก ที่จะใช้ในการประเมินอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่:

• รายได้จากการดำเนินงานสุทธิ (NOI): NOI ของอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์คำนวณโดยการประเมินยอดรวมในปีแรกของทรัพย์สิน รายได้จากการดำเนินงาน แล้วลบ ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน สำหรับปีแรก คุณต้องการมี NOI เป็นบวก
• อัตราหมวก: อัตรา "cap" หรือการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ของอสังหาริมทรัพย์ใช้ในการคำนวณมูลค่าของคุณสมบัติที่สร้างรายได้ ตัวอย่างเช่น อพาร์ตเมนต์คอมเพล็กซ์ตั้งแต่ห้ายูนิตขึ้นไป อาคารสำนักงานเชิงพาณิชย์ และห้างสรรพสินค้าขนาดเล็กล้วนเป็นตัวเลือกที่ดีสำหรับการกำหนดอัตราสูงสุด อัตรา Cap ใช้เพื่อประมาณการ มูลค่าปัจจุบันสุทธิ ของกำไรหรือกระแสเงินสดในอนาคต กระบวนการนี้เรียกอีกอย่างว่า ตัวพิมพ์ใหญ่ของกำไร.
• เงินสดเป็นเงินสด: นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ที่พึ่งพาเงินทุนในการซื้ออสังหาริมทรัพย์มักยึดถือสูตรเงินสดเป็นเงินสดเพื่อเปรียบเทียบผลงานในปีแรกของอสังหาริมทรัพย์ที่แข่งขันกัน เงินสดเป็นเงินสดใช้ความจริงที่ว่านักลงทุนที่มีปัญหาไม่ต้องการเงินสด 100% ในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ แต่ยัง บัญชีสำหรับข้อเท็จจริงที่ว่านักลงทุนจะไม่เก็บ NOI ทั้งหมดเพราะพวกเขาต้องใช้บางส่วนในการจำนอง การชำระเงิน หากต้องการเปิดเผยเงินสด นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ต้องกำหนดจำนวนเงินที่จำเป็นในการลงทุนเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์หรือเงินลงทุนเริ่มแรก

5. มองหาผู้ขายที่มีแรงจูงใจ

เช่นเดียวกับธุรกิจอื่นๆ ลูกค้าขับเคลื่อนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ งานของคุณคือค้นหาพวกเขา โดยเฉพาะผู้ที่พร้อมและกระตือรือร้นที่จะขายด้านล่าง มูลค่าตลาด. ความจริงก็คือไม่มีอะไรเกิดขึ้นหรือแม้แต่เรื่องในอสังหาริมทรัพย์จนกว่าคุณจะพบข้อตกลงซึ่งมักจะมาพร้อมกับแรงจูงใจ ผู้ขาย. นี่คือคนที่มีเหตุผลเร่งด่วนที่จะขายต่ำกว่ามูลค่าตลาด หากผู้ขายของคุณไม่มีแรงจูงใจ พวกเขาก็จะไม่เต็มใจที่จะเจรจาต่อรอง

6. ค้นพบวิจิตรศิลป์ของย่าน "เกษตรกรรม"

วิธีที่ยอดเยี่ยมในการประเมิน a ทรัพย์สินเชิงพาณิชย์ คือการศึกษาบริเวณใกล้เคียงที่ตั้งอยู่โดยไปที่ เปิดบ้านพูดคุยกับเจ้าของพื้นที่ใกล้เคียงอื่น ๆ และกำลังมองหาตำแหน่งงานว่าง

7. ใช้แนวทาง "สามง่าม" เพื่อประเมินคุณสมบัติ

ปรับตัวได้เมื่อค้นหาข้อเสนอดีๆ ใช้อินเทอร์เน็ต อ่านประกาศ และจ้าง สุนัขนก เพื่อค้นหาคุณสมบัติที่ดีที่สุด สุนัขนกในอสังหาริมทรัพย์สามารถช่วยคุณค้นหาโอกาสในการลงทุนที่มีคุณค่าเพื่อแลกกับค่าอ้างอิง

บรรทัดล่าง

โดยทั่วไปแล้ว การค้นหาและประเมินทรัพย์สินเชิงพาณิชย์ไม่ได้เป็นเพียงการทำฟาร์มในละแวกใกล้เคียง การได้ราคาที่ดี หรือการส่งสัญญาณควันเพื่อนำผู้ขายมาหาคุณ หัวใจของการดำเนินการคือการสื่อสารขั้นพื้นฐานของมนุษย์ มันเป็นเรื่องของ การสร้างความสัมพันธ์ และสานสัมพันธ์กับเจ้าของทรัพย์สิน เพื่อให้พวกเขารู้สึกสบายใจที่จะพูดคุยเกี่ยวกับข้อเสนอที่ดีและทำธุรกิจกับคุณ