คำจำกัดความของแบบจำลองการประเมินค่าอัตโนมัติ (AVM)
แบบจำลองการประเมินค่าอัตโนมัติ (AVM) คืออะไร?
แบบจำลองการประเมินค่าอัตโนมัติ (AVM) เป็นคำศัพท์สำหรับบริการที่ใช้คณิตศาสตร์หรือสถิติ การสร้างแบบจำลองรวมกับฐานข้อมูลของคุณสมบัติและธุรกรรมที่มีอยู่เพื่อคำนวณอสังหาริมทรัพย์ ค่า โมเดลการประเมินค่าอัตโนมัติส่วนใหญ่จะเปรียบเทียบค่าของคุณสมบัติที่คล้ายคลึงกันในช่วงเวลาเดียวกัน
ผู้ประเมินจำนวนมากและแม้กระทั่ง วอลล์สตรีท สถาบันต่างๆ ใช้ AVM เหล่านี้เพื่อประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่อยู่อาศัย AVM ที่พร้อมสำหรับผู้บริโภคยังมีอยู่ในไซต์รายการทรัพย์สิน เช่น Zillow และ Trulia
ประเด็นที่สำคัญ
- โมเดลการประเมินค่าอัตโนมัติ (AVM) คือโมเดลการกำหนดราคาที่ใช้ซอฟต์แวร์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไปจนถึงมูลค่าทรัพย์สิน
- AVM นั้นมีประสิทธิภาพและสม่ำเสมอมากกว่าผู้ประเมินราคาที่เป็นมนุษย์ แต่ก็มีความแม่นยำพอๆ กับข้อมูลเบื้องหลังเท่านั้น ซึ่งหมายความว่าอาจล้าสมัยหรือไม่ถูกต้อง
- ผู้ให้บริการ AVM ประกอบด้วยแพลตฟอร์มเชิงพาณิชย์ เช่น CoreLogic, Freddie Mac และ Equifax ตลอดจนเว็บไซต์สำหรับผู้บริโภคฟรี เช่น Zillow และ Trulia
แบบจำลองการประเมินค่าอัตโนมัติ (AVM) ทำงานอย่างไร
รายงานแบบจำลองการประเมินค่าอัตโนมัติ (AVM) ขับเคลื่อนด้วยเทคโนโลยี ซึ่งรวมถึงอัลกอริธึมที่เป็นกรรมสิทธิ์ และสามารถรับได้ในเวลาไม่กี่วินาทีโดยผู้ให้กู้และตัวแทน มักจะมีทั้ง a
เฮโดนิก โมเดล (ประเภทของสถิติ การวิเคราะห์การถดถอย) และดัชนีการขายซ้ำซึ่งมีทั้งการถ่วงน้ำหนักและวิเคราะห์เพื่อสร้างการประมาณราคา โดยปกติแล้ว AVM จะรวมมูลค่าของผู้ประเมินภาษี ข้อมูลที่เกี่ยวข้องทั้งหมดเกี่ยวกับทรัพย์สินที่เป็นปัญหา เช่น ประวัติการขาย และการวิเคราะห์การขายอสังหาริมทรัพย์ประเภทเดียวกันนอกจากนี้ยังใช้เพื่อสนับสนุนการรับประกันภัยสำหรับ จำนอง และสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย การตัดสินใจรีไฟแนนซ์ รวมถึงการช่วยบรรเทาความสูญเสียและความเสี่ยงด้านเครดิต กิจกรรมการจัดการเช่นการทำเครื่องหมายสู่ตลาดของการถือครองอสังหาริมทรัพย์ในการลงทุนสถาบัน พอร์ตโฟลิโอ แม้ว่า AVM ในขั้นต้นจะถูกนำมาใช้เพื่อสร้างมูลค่าให้กับอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัย แต่การใช้งานได้ขยายไปสู่ประเภทอื่นๆ รวมถึงอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์
ผู้ให้บริการ (AVM) ให้บริการแก่ลูกค้าที่หลากหลาย รวมถึงตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ นายหน้า ผู้ให้กู้จำนอง และสถาบันการเงินรายใหญ่ ผู้ให้บริการ AVM ชั้นนำ ได้แก่ CoreLogic, The Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac), VeroValue และ Equifax ประชาชนสามารถใช้พวกเขาผ่านไซต์อสังหาริมทรัพย์สำหรับผู้บริโภคฟรี
เครื่องมือประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์บนเว็บยอดนิยมของ Zillow "เซสทิเมท," เป็น AVM ประเภทหนึ่งที่รู้จักกันดี
ข้อดีและข้อเสียของแบบจำลองการประเมินค่าอัตโนมัติ (AVM) ในอสังหาริมทรัพย์
แม้ว่าจะมีการใช้กันอย่างแพร่หลายในปัจจุบัน แต่ AVM ก็ทำให้เกิดการถกเถียงกัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเปรียบเทียบกับการประเมินแบบตัวต่อตัวแบบดั้งเดิม
ข้อดีของ AVMs
ข้อดีของการใช้ AVM เหนือการประเมินทางกายภาพนั้นคล้ายคลึงกับระบบอัตโนมัติใดๆ เหนือความพยายามของมนุษย์ โดยพื้นฐานแล้ว พวกเขาประหยัดเวลา เงิน และความพยายาม พวกเขาสามารถคำนวณและเปรียบเทียบได้มากมายในไม่กี่วินาที และไม่จำเป็นต้องขับรถออกไปดูทรัพย์สินหรือคุณสมบัติที่คล้ายกัน ("คอมพ์" เป็นปัจจัยสำคัญในการประเมินและกำหนดราคาอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะ)
ทั้งหมดนี้ช่วยลดต้นทุนในการประเมินมูลค่าทรัพย์สินหรือทรัพย์สินหลายรายการ AVM มีประโยชน์อย่างยิ่งในการประเมินมูลค่าพอร์ตอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด เมื่อตั้งค่าแล้ว AVM จะสามารถใช้งานได้โดยมีค่าใช้จ่ายเพียงเล็กน้อย
อัลกอริธึมไม่อยู่ภายใต้ข้อผิดพลาดของมนุษย์—หรือการกระทำผิด นอกจากจะมีราคาถูกและเร็วขึ้น ในฐานะที่เป็นออโตเมติกแบบวัตถุประสงค์ พวกมันจะขจัดอคติและอัตวิสัยออกจากสมการ ดังนั้นจึงมีความเสี่ยงน้อยกว่าที่จะถูกฉ้อโกงหรือคิดราคาผิด แม้ว่าโปรแกรมคอมพิวเตอร์จะถูกแฮ็กหรือจัดการได้ก็ตาม
เอกสารการประชุมประจำปี 2560 "แบบจำลองการประเมินค่าอัตโนมัติ (AVMs): โลกใหม่ที่กล้าหาญ" โดย George Andrew Matysiak แห่ง Krakow มหาวิทยาลัยเศรษฐศาสตร์ อ้างอิงการศึกษาอื่น ๆ ที่กล่าวถึงจุดแข็งเช่นเดียวกับข้อบกพร่องของสิ่งเหล่านี้ โมเดล "มีหลักฐานที่เป็นกลางเพียงเล็กน้อยเกี่ยวกับความถูกต้องของ AVM ที่มีจำหน่ายในท้องตลาดในสาธารณสมบัติ" กระดาษระบุ "แม้จะมีระดับความแม่นยำโดยเฉลี่ยสูง แต่การประเมินมูลค่าตามสถิติอาจไม่เป็นไปตามมาตรฐานในวงกว้างและจำเป็นต้องเสริมด้วยวิจารณญาณของผู้เชี่ยวชาญ"
ข้อเสียของ AVMs
เพื่อให้ AVM ทำงานได้ดี จำเป็นต้องมีข้อมูลคุณภาพสูงในปริมาณมากพอที่จะเป็นตัวแทน นั่นคือจุดอ่อนของมัน
ข้อเสียเปรียบที่มักถูกอ้างถึงมากที่สุดเมื่อเทียบกับ AVM คือ ในการกำหนดมูลค่า พวกมันจะไม่ (และไม่สามารถ) ปัจจัยในสภาพที่แท้จริงของทรัพย์สิน พวกเขาแค่สมมติสถานะเฉลี่ยซึ่งอาจถูกต้องหรือไม่ถูกต้อง พวกเขาไม่สามารถบันทึกรายละเอียดหรือการเปลี่ยนแปลงในสภาพได้
AVM นั้นยอดเยี่ยมในการเปรียบเทียบ แต่ถ้าขาด อสังหาริมทรัพย์ที่เทียบเคียงได้ หรือข้อมูลการทำธุรกรรมในบันทึก? ด้วยเหตุผลนี้ คุณสมบัติที่สร้างขึ้นใหม่จึงยากต่อการให้คุณค่า และ AVM ที่ค่อนข้างตรงไปตรงมา มักจะขาดจินตนาการที่จะคิดหาสิ่งที่จะทำหน้าที่เป็นส่วนประกอบ และเนื่องจาก AVM ทำงานโดยพิจารณาจากปัจจัยที่ทราบแล้ว—บันทึกทางประวัติศาสตร์—จึงพลาดสิ่งที่จับต้องไม่ได้ที่สามารถเพิ่มหรือลดค่าประมาณการได้
สุดท้าย AVM สามารถทำงานกับข้อมูลที่ได้รับเท่านั้น และมีความเสี่ยงที่ข้อมูลจะถูกป้อนอย่างไม่ถูกต้องอยู่เสมอ ข้อมูลที่มีอยู่อาจไม่ทันสมัยเช่นกัน ทำให้ AVM ไม่น่าเชื่อถือในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว
บรรทัดล่าง
ผู้ให้บริการรายใหญ่ของแบบจำลองการประเมินค่าแบบอัตโนมัตินำเสนอความถูกต้อง ความครอบคลุม และประหยัดเวลา AVMs จัดการโดยเฉลี่ย ดังนั้นพวกเขาจึงมีประสิทธิภาพโดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อหุ้นของอสังหาริมทรัพย์เป็นแบบทั่วไปมาก ในภูมิภาคที่มีประเภทและสไตล์ที่หลากหลาย อาจมีความแม่นยำและมีประโยชน์น้อยกว่า
ในขณะที่การใช้งานของพวกเขาเติบโตขึ้น AVM ไม่ได้แทนที่การประเมินมูลค่าของมนุษย์ ไม่น้อยเพราะส่วนใหญ่ ผู้ให้กู้จำนองต้องมีการประเมินทรัพย์สินที่กำหนดเองโดยผู้ประเมินราคาที่ผ่านการรับรองใน บุคคล. เนื่องจากความกังวลเรื่องความถูกต้อง ผู้เข้าร่วมในอุตสาหกรรมบางคนแนะนำให้ดูผลลัพธ์จาก AVM หลายตัวเพื่อให้เห็นภาพที่สมบูรณ์ยิ่งขึ้นและเพิ่มความมั่นใจในรายงานของพวกเขา