การดำเนินการยึดสังหาริมทรัพย์คืออะไร?

การดำเนินการยึดสังหาริมทรัพย์คืออะไร?

คำว่า การดำเนินการยึดสังหาริมทรัพย์ หมายถึง กระบวนการทางกฎหมายที่ริเริ่มโดย ผู้ให้กู้ หลังผู้กู้ ค่าเริ่มต้น ในการจำนองของพวกเขา ผู้ให้กู้สามารถบังคับใช้สิทธิของตนผ่าน a การยึดสังหาริมทรัพย์ เมื่อผู้กู้ไม่ชำระเงินจำนองหรือเมื่อพวกเขาไม่ปฏิบัติตามภาระผูกพันที่ระบุไว้ในสัญญาจำนอง การดำเนินการนี้เริ่มต้นโดยประกาศสาธารณะที่ออกโดยผู้ให้กู้ ถ้า จำนอง ยังไม่สามารถกู้ข้อมูลให้ทันสมัยได้ บริษัทจำนองอาจดำเนินกระบวนการยึดสังหาริมทรัพย์ หลังจากนั้นบริษัทสามารถขายทรัพย์สินเพื่อชำระยอดเงินกู้ได้

วิธีการดำเนินการยึดสังหาริมทรัพย์

บุคคลส่วนใหญ่ไม่มีเงินซื้อบ้านหรือทรัพย์สินด้วยเงินสด เพื่อเป็นเงินทุนในการซื้อ ผู้บริโภคจำเป็นต้องได้รับ จำนอง. ผู้ให้กู้คำนึงถึงข้อควรพิจารณาหลายประการก่อนอนุมัติเงินกู้ ซึ่งรวมถึง. ของผู้กู้ ประวัติเครดิต และรายได้ตลอดจนทรัพย์สิน ค่า. หากได้รับการอนุมัติ ผู้ให้กู้และผู้กู้จะลงนามในสัญญาจำนอง ซึ่งระบุความถี่และจำนวนเงินในการชำระเงิน

แต่จะเกิดอะไรขึ้นหากผู้กู้ไม่ปฏิบัติตามภาระผูกพันของตน? เมื่อผู้ยืมผิดนัด - ค้างชำระอย่างน้อยสี่เดือน - หรือไม่เป็นไปตามเงื่อนไขของสัญญา ผู้ให้กู้อาจเริ่มดำเนินการยึดสังหาริมทรัพย์หลังจากที่ช่องทางอื่นๆ หมดลงแล้วขั้นตอนแรกคือการยื่นประกาศต่อสาธารณะไปยังสำนักงานผู้บันทึกเทศมณฑล ประกาศนี้แสดงว่าผู้กู้ผิดนัดในการจำนอง ในบางรัฐ ประกาศเรียกว่า การแจ้งการผิดนัดในขณะที่รัฐอื่นเรียกมันว่า ลิส pendens.

ณ จุดนี้ผู้กู้เข้า ก่อนการยึดสังหาริมทรัพย์. ช่วงนี้เป็นช่วงผ่อนผันที่ช่วยให้เจ้าของบ้านสามารถหาเงินมาใช้ได้ตลอด เงินกู้ หรือจัดให้มีการขายบ้าน หากผู้กู้ยังไม่สามารถหาเงินทุนหรือข้อตกลงอื่นได้ ผู้ให้กู้สามารถดำเนินการตามกระบวนการยึดสังหาริมทรัพย์

ขั้นตอนต่อไปเกี่ยวข้องกับการกำหนดวันที่สำหรับการยึดสังหาริมทรัพย์ ประมูล. ผู้ให้กู้บันทึกคำบอกกล่าวการขายของทรัสตีที่สำนักงานผู้บันทึกของเคาน์ตี โฆษณาทรัพย์สิน และแจ้งผู้ยืมเกี่ยวกับการขายที่จะเกิดขึ้น ปกติการประมูลจะเกิดขึ้นที่ศาลแขวง สำนักงานของ ผู้ดูแลผลประโยชน์หรือบน คุณสมบัติ ตัวเอง.

ข้อพิจารณาพิเศษ

ข้อกำหนดขั้นตอนทางกฎหมายที่เจาะจงและมีรายละเอียดมากมีผลบังคับใช้กับการยึดสังหาริมทรัพย์และต้องปฏิบัติตามเพื่อหลีกเลี่ยงการทำให้การขายยึดสังหาริมทรัพย์เป็นโมฆะ การบอกกล่าวที่ถูกต้องของการยึดสังหาริมทรัพย์ ขาย ต้องมอบให้กับ ลูกหนี้ และประชาชนทั่วไป แต่ขั้นตอนที่แน่นอนอาจแตกต่างกันไปในแต่ละรัฐ

รัฐบาลกลางสหรัฐออกกฎเกณฑ์ใหม่สำหรับผู้ให้กู้ที่ต้องการยึดทรัพย์สินหลังจากวิกฤตการณ์ทางการเงิน ก่อตั้งโดย สำนักคุ้มครองการเงินผู้บริโภค (CFPB) ในปี 2556 กฎใหม่เหล่านี้ให้บริการแก่เจ้าของบ้านที่ใกล้จะยึดสังหาริมทรัพย์และปกป้องพวกเขาจาก การให้ยืมโดยนักล่า. กฎเหล่านี้รวมถึง:

• ข้อจำกัดของการติดตามแบบคู่ สิ่งนี้เกิดขึ้นเมื่อผู้ให้กู้ดำเนินการยึดสังหาริมทรัพย์เมื่อทำงานกับผู้กู้เพื่อหลีกเลี่ยง การแจ้งครั้งแรกสามารถยื่นได้ก็ต่อเมื่อการจำนองค้างชำระ 120 วัน
• ให้ตัวเลือกแก่ผู้จำนองหลังจากพลาดการชำระเงินสองครั้งติดต่อกัน ตัวเลือกเหล่านี้รวมถึงทางเลือกอื่นในการยึดสังหาริมทรัพย์
• สำรวจทางเลือกทั้งหมดในการยึดสังหาริมทรัพย์ก่อนที่จะดำเนินการใด ๆ ในส่วนของผู้ให้กู้

กฎเหล่านี้ได้รับการขยายในปี 2559 โดยที่ CFPB ได้สั่งให้ผู้ให้กู้ให้ความคุ้มครองแก่ผู้กู้มากกว่าหนึ่งครั้งตลอดระยะเวลาเงินกู้ หน่วยงานยังรวมถึงสมาชิกในครอบครัวที่รอดตายของผู้กู้ที่เสียชีวิตและกำหนดให้ผู้ให้กู้ ให้คำแนะนำแก่ผู้กู้เมื่อคำขอลดการสูญเสีย—ความพยายามของผู้ให้กู้ในการทำงานร่วมกับผู้กู้—เป็น เหนื่อย.

ภาวะเศรษฐกิจตกต่ำ

ภาวะเศรษฐกิจตกต่ำในปี 2020 ส่งผลกระทบต่อเจ้าของบ้านทั่วโลก รัฐบาลกลางให้ความคุ้มครองเพิ่มเติมในสหรัฐอเมริกาภายใต้ พระราชบัญญัติความช่วยเหลือ การบรรเทาทุกข์ และความมั่นคงทางเศรษฐกิจ (CARES) ของไวรัสโคโรนา โดยประกาศเลื่อนการชำระหนี้เกี่ยวกับการยึดสังหาริมทรัพย์และการบรรเทาทุกข์ทางการเงินสำหรับเจ้าของบ้าน กฎเหล่านี้ปกป้องเจ้าของบ้านที่มีการจำนองที่ได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาลกลางหรือผู้ที่ได้รับการสนับสนุนจาก สถานประกอบการที่ได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาล (GSE) เช่น Fannie Mae และ Freddie Mac.

รัฐบาลได้เลื่อนการระงับการยึดสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้เจ้าของบ้านสามารถอยู่ในบ้านของตนได้ในช่วงวิกฤตสุขภาพ ผู้กู้ต้องเข้าหาผู้ให้กู้เพื่อหาทางเลือก ผู้ให้กู้บางรายอาจเสนอผู้กู้ให้ ความอดทนซึ่งช่วยให้พวกเขาสามารถระงับหรือลดการชำระเงินได้ อีกทางเลือกหนึ่งคือการผ่อนปรนการชำระ ทำให้ผู้จำนองสามารถเลื่อนการชำระเงินออกไปได้ในช่วงระยะเวลาหนึ่ง การชำระเงินที่พลาดไปเนื่องจากความอดทนและการชำระเงินที่รอการตัดบัญชีจะไม่ถูกยกเลิก แต่จะต้องชำระหลังจากสิ้นสุดระยะเวลา

หลังจากเข้ารับตำแหน่งเมื่อวันที่ 20 มกราคม พ.ศ. 2564 ประธานาธิบดีไบเดนได้ขอให้มีการสั่งห้ามการยึดสังหาริมทรัพย์และการขับไล่ออกไป วันที่ 31 มีนาคม พ.ศ. 2564 และต่อมาขยายเวลาอีกหลายครั้ง โดยขยายเวลาครั้งสุดท้ายในวันที่ 24 มิถุนายน พ.ศ. 2564 จนถึงวันที่ 31 กรกฎาคม 2021.