Фанні Мей: Позики, HomePath і все, що вам потрібно знати

Фанні Мей - офіційно відома як Федеральна національна іпотечна асоціація (FNMA) - це а державне підприємство (GSE), затверджений Конгресом США для стимулювання власності на житло та забезпечення ліквідності на ринку іпотечних кредитів. Він був створений у 1938 році під час Велика депресія як частина Нова угода. Його мета- допомогти позичальникам з низькими та помірними доходами отримати фінансування для житла.

Чим займається Фанні Мей

Як вторинний іпотечний ринок учасник, Фанні Мей не надає іпотечні кредити. Натомість він зберігає надходження коштів до кредиторів, купуючи або гарантуючи іпотечні кредити, видані кредитними спілками, банками, бережливостіта інші фінансові установи. Це один з двох великих покупців іпотеки на вторинному ринку. Інший - його рідний брат Фредді Мак, або Федеральна корпорація іпотечного кредитування житла, яка також є GSE, затвердженою Конгресом.

Купивши іпотечні кредити на вторинному ринку, Фанні Мей об'єднує їх у форму іпотечні цінні папери (MBS). MBS-це цінні папери, забезпечені активами, які забезпечені іпотекою або пулом іпотек. Потім іпотечні цінні папери Фенні Мей купують установи, такі як страхові компанії, пенсійні фонди та інвестиційні банки. Він гарантує виплату основної суми та відсотків по своїй MBS.

Фанні Мей також має власний портфель, який зазвичай називають збереженим портфелем, який інвестує у власні та інші заклади, забезпечені іпотечними цінними паперами. Фанні Мей видає борг, який називається боргом агентства, для фінансування свого утримуваного портфеля.

Інвестуючи в іпотечний ринок, Фанні Мей створює ліквідність для кредиторів, що в свою чергу дозволяє їм це робити андеррайтер або фінансувати додаткові іпотечні кредити. У 2020 році Фанні Мей надала ліквідність на ринок іпотечних кредитів на 1,4 трильйона доларів, що допомогло американцям з низькими доходами купити, рефінансувати або орендувати близько шести мільйонів будинків.

Фанні Мей Сток

Ціна акцій Fannie Mae

Фанні Мей публічно торгується з 1968 року. До 2010 року він торгував на Нью -Йоркська фондова біржа (NYSE). Слідуючи Велика рецесія та його вплив на ринок житла, Fannie Mae була змушена ліквідувати свої акції за невиконання вимоги мінімальної ціни закриття, встановленої NYSE. Фанні Мей зараз торгує за стійкою.

В другій половині 2008 року уряд передав Фанні Мей та Фредді Маку через а консерваторство з Федеральне агентство житлового фінансування (FHFA). The Казначейство США надав 191,5 млрд. доларів на збереження платоспроможності. Обидва агентства повернули гроші, а потім і деякі.

У серпні 2012 року умови, що регулюють дивідендні зобов’язання Фенні Мей, були змінені таким чином, що Міністерство фінансів США вимагало прибутку наприкінці кожного кварталу та надавало капітал у разі дефіциту. У вересні 2019 року казначейство та FHFA оголосили, що Фенні Мей та Фредді Мак можуть почати зберігати свій прибуток, щоб збільшити резерви капіталу у 25 і 20 мільярдів доларів відповідно. Цей крок є кроком до виходу двох із консерваторства.

Вимоги до позики Фанні Мей

Для ведення бізнесу з Фанні Мей іпотечний кредитор повинен відповідати Заяві про кредитування субпрайдів, виданій федеральним урядом. Заява стосується кількох ризиків, пов'язаних з позики іпотечного кредиту, такі як низькі вступні ставки, за якими слідує вища змінна ставка, дуже високі межі того, наскільки може бути процентна ставка збільшення, обмежене відсутністю документації про доходи позичальника, та особливості продукту, які змушують часто рефінансувати кредит ймовірно.

Іпотечні кредити, які Фанні Мей купує та гарантує, повинні відповідати суворим критеріям. Межа, наприклад, для a звичайний кредит для односімейного будинку в 2021 році-548 250 доларів США (проти 510 400 доларів США у 2020 році) для більшості районів та 822 375 доларів США (проти 765 600 доларів США у 2020 році) для районів з високими витратами, включаючи Гаваї та Аляску. FHFA встановлює ці межі.

Щоб отримати позику за підтримки Фанні Мей, вам доведеться пройти через схваленого кредитора. Поряд із уникненням вищезазначених позик, кредитори повинні відповідати критеріям прийнятності та андеррайтингу, які забезпечують кредитну якість фінансування.

Як подати заявку на іпотеку з підтримкою Фанні Мей

Коли ви знайдете кредитора, який має право оформити позику, забезпечену Фанні Мей, вам буде запропоновано заповнити Єдину заяву на кредит на житло. Вам потрібно буде зібрати та надати фінансову інформацію та документацію. Сюди входить запис про роботу та ваш валовий дохід, а також звіти, такі як а W-2 або 1099 форму для їх резервного копіювання. Вам також доведеться надавати загальну суму своїх щомісячних боргових зобов’язань, таких як залишки за кредитними картками, виплати автомобіля, аліменти та аліменти.

Як правило, кредитори вважають за краще дотримуватися цього Правило 28/36—Тобто домогосподарство має витрачати не більше 28% місячного доходу на витрати на житло і не більше 36% на обслуговування боргів (включаючи іпотечні кредити та кредити на авто). Фанні Мей прийме максимум відношення боргу до доходу (DTI) 36%, хоча це може досягати 45%, якщо позичальник відповідає кредитному балу та вимогам до резервів.

Якщо ваш коефіцієнт DTI занадто високий, ви можете внести більший початковий внесок, що зменшить ваші місячні витрати. Хоча 20% авансового внеску вважається ідеальним, деякі позичальники можуть укласти лише 3% авансу.

Покупці житла також повинні відповідати мінімальним кредитним вимогам, щоб мати право на іпотеку, забезпечену Фанні Мей. Для односімейного будинку, який є основним місцем проживання, а Оцінка FICO щонайменше 620 для позик з фіксованою ставкою та 640 для іпотечні кредити з регульованою ставкою (ARM) необхідно. Звичайно, чим краще або вище ваш показник FICO, тим ви більше маєте право на найнижчі доступні процентні ставки.

Зміни позики

Слідуючи розпад іпотеки, Фанні Мей почала зосереджуватися на модифікаціях кредиту. Модифікація позики змінює умови існуючої іпотеки, щоб допомогти позичальникам уникнути несплати, закінчити стягненням і в кінцевому підсумку втратити свої будинки. Зміни можуть включати зниження процентної ставки та продовження терміну кредиту, що зменшить місячні виплати. З вересня 2008 року Фанні Мей та Фредді Мак виконали понад 2,45 мільйона модифікацій позики.

Фанні Мей HomePath

Коли стягнення виникає за іпотекою, власником/інвестором якої є Фанні Мей, або коли нерухомість набувається через акти замість звернення стягнення або конфіскація, Fannie Mae намагається вчасно продати нерухомість, щоб мінімізувати потенційний вплив на громаду. HomePath.com - це веб -сайт Fannie Mae, де покупці житла та інвестори можуть шукати та робити пропозиції щодо цих об’єктів нерухомості, а HomeReady від Fannie Mae пропонує покупцям продукти фінансування нерухомості.

У деяких випадках може бути передбачено спеціальне фінансування. Вони включають допомогу при закритті витрат, 3% авансових платежів та витрати на поліпшення, включені у позику.

HomePath.com пропонує виключно нерухомість, що належить Фенні Мей, і включає будинки для однієї сім'ї, таунхауси та ОСББ. Фанні Мей використовує місцевих фахівців у сфері нерухомості для підготовки, обслуговування та переліку об’єктів нерухомості для продажу. Більшість списків містять фотографії, опис майна та інші деталі, включаючи інформацію про школу та околиці.

Фанні Мей та COVID-19

Через фінансові наслідки триваючої пандемії коронавірусу незліченна кількість власників будинків опинилася в ситуаціях, коли вони не могли дозволити собі виплати іпотеки. Щоб допомогти у цій ситуації, Закон про допомогу, допомогу та економічну безпеку від коронавірусу (CARES), прийнятий у березні 2020 року, вимагав, щоб кредитори, які мають федеральні іпотечні кредити, надавали своїм клієнтам, що постраждали від пандемії, терпіння до 180 днів і відкладали виселення, пов'язані з викупом. У рамках цього Фанні Мей запропонувала такі варіанти допомоги та надання допомоги для іпотеки позичальників його односімейної іпотеки, які зазнали фінансового впливу поточного національного надзвичайна ситуація:

• Можливість звернутися за допомогою до іпотеки, звернувшись до іпотечного обслуговуючого
• Призупинення продажу та виселення майна було завершено 31 липня 2021 року, але призупинення виселення було перенесено на 30 вересня 2021 року.
• Право на отримання термінового плану скорочення або призупинення виплат по іпотеці на строк до 12 місяців
• Призупинення звітування кредитного бюро про прострочені виплати позичальників у плані терпимості внаслідок труднощів, пов'язаних із триваючою пандемією
• Відсутність вторгнення прострочених комісій для позичальників у план терпимості
• Вимога, що після терпимості, обслуговуючий персонал працюватиме з позичальниками за постійним планом, щоб допомогти зберегти або зменшити щомісячні суми платежів, включаючи зміну позики

Подовження мораторію

Наприкінці червня 2021 року президент Байден оголосив, що будуть вжиті додаткові заходи для запобігання вилученню майна. Його адміністрація продовжила мораторій на звернення стягнення до останнього дня липня, а також продовжила терміни зарахування вікно до 30 вересня 2021 р. для певних позичальників, чия іпотека утримується трьома федеральними агентствами, які підтримують її іпотечні кредити.

Окрім того, FHFA також запровадила більш гнучкі стандарти кредитування та оцінки позик за підтримки Фанні Мей та Фредді Мака впевнений, що покупці житла можуть закрити позики під час пандемії, і що всі залучені сторони можуть дотримуватися соціальної дистанції протягом усього періоду процесу. Тепер ці стандарти дозволяють:

• Альтернативні оцінки кредитів на купівлю та рефінансування (проведення оцінок автомобілем та онлайн в порівнянні з місцевими)
• Альтернативні методи документування доходу та перевірки роботи до закриття кредиту (наприклад, перевірка зайнятості електронною поштою)
• Розширення використання довіреність сприяти закриттю кредитів (наприклад, електронним підписам)

Гнучкість щодо документування доходу та довіреності закінчилася 30 квітня 2021 року, але гнучкість альтернативних оцінок була розширена до 31 травня 2021 року. Хоча деякі з первинних заходів захисту згідно із Законом CARES минули, президент Джо Байден продовжив мораторій на звернення стягнення на іпотечні кредити з федеральною гарантією до 31 липня 2021 року.

Програма RefiNow Фенні Мей

З 5 червня 2021 року Фанні Мей запропонує власникам іпотечних кредитів з низькими доходами новий варіант рефінансування за допомогою програми RefiNow, призначеної для зменшення їх щомісячних виплат та процентних ставок. Щоб отримати право, власники будинків повинні заробляти на рівні або нижче 80% середнього доходу своєї площі (AMI).

Ця програма має на меті допомогти більшій кількості власників житлових будинків рефінансувати, усуваючи деякі бар’єри традиційного процесу рефінансування, покращуючи доступну ціну та сприяючи сталому володінню будинками. «Позичальники з меншими доходами, як правило, рефінансують повільніше, ніж позичальники з вищими доходами, потенційно не вистачає можливість економити на витратах на житло ",-каже Меллой Еванс, старший віце-президент та головний директор з кредитних ризиків однієї сім'ї, Фанні Мей.

Якщо власники будинків не впевнені, чи володіє Фенні Мей їх іпотекою, вони можуть їх відвідати Інструмент пошуку позики Фенні Мей. Програма RefiNow пропонує власникам житла кілька переваг. По -перше, це вимагає зниження процентної ставки власника житла мінімум на 50 базисних пунктів та економію щонайменше на 50 доларів США у щомісячній виплаті іпотеки власника житла. По -друге, Фанні Мей надасть кредитору 500 доларів США під час придбання кредиту, якщо була отримана оцінка операції, і цей кредит повинен бути переданий від кредитора до власник житла.

Щоб претендувати на RefiNow, власник житла повинен відповідати таким вимогам:

• Володійте іпотекою, забезпеченою Фанні Мей, забезпеченою основним місцем проживання.
• Майте поточний дохід на рівні 80% від АМІ або нижче (не дохід на момент отримання первісної позики).
• Ніколи не пропускав іпотечний платіж протягом останніх шести місяців і не більше одного пропущеного іпотечного платежу за останні 12 місяців.
• Володійте іпотекою зі співвідношенням позики та вартості до 97%, співвідношенням боргу та доходу 65% або менше та мінімальним балом 620 FICO.