Як уникнути переживання зворотної іпотеки

Зворотня іпотека: Забезпечення або розгул

Поки зворотна іпотека іноді рекламуються як забезпечення надійного джерела доходу на все ваше життя - і вони можуть, за правом умови - вичерпання надходжень раніше, ніж ви очікували, є одним із основних ризиків отримання такого виду кредиту. Зворотня іпотека - це вид кредиту, за якого власники будинків, які мають значний капітал, накопичений у своїй резиденції, можуть використати цю вартість для позик.

Існує шість різних способів отримання зворотних іпотечних надходжень, і той, який ви виберете, вплине на те, як швидко та легко ви зможете використати свою здатність брати позику у власний будинок.

1. Одноразова зворотна іпотечна виплата з фіксованою ставкою
2. Зворотна іпотечна кредитна лінія
3. Термін зворотної іпотеки
4. Змінений термін зворотної іпотеки
5. Зворотна іпотека
6. Змінена іпотека зворотного користування

Усі шість платіжних планів становлять різний рівень ризику для позичальників. Ось погляньте на різні обставини, за яких ви могли б вичерпати кошти на зворотну іпотеку надто рано - і як уникнути такого сценарію.

(Докладніше див Повне керівництво по зворотній іпотеціта Як вибрати зворотний план виплат по іпотеці.)

#1. Паушальна сума з фіксованою ставкою

Лише один зворотний план виплати іпотеки, одноразова виплата, має фіксовану процентну ставку. Вилучення фіксованої суми з фіксованою процентною ставкою, як правило, є позикою з низьким ризиком. По суті, ви точно будете знати, скільки вам доведеться повернути. Однак при зворотній іпотеці ця структура позики має унікальні ризики.

Власники будинків часто беруть зворотну іпотеку, коли їхній власний капітал є єдиним активом, і у них немає інших варіантів отримати необхідні гроші. Однак люди, які беруть ці кредити, але не планують належним чином, можуть легко розпорядитися великою сумою. Після того, як вони витратять ці гроші, вони можуть не мати інших грошових джерел, на які можна залучитись. В ідеальному світі обов'язкове зворотне іпотечне консультування відверне ризикованих позичальників від вибору цього варіанту, але в реальному світі це трапляється не завжди.

Бюро захисту прав споживачів (CFPB) визначило все більш популярний варіант одноразової суми як потенційно ризиковано, особливо для молодих позичальників з тривалим терміном служби, які не мають іншого виходу на пенсію ресурсів. Ці пенсіонери молодшого віку ризикують використати власний капітал на початку виходу на пенсію.

Зворотня іпотека дає змогу залишатися у вашому домі на все життя навіть після того, як ви вичерпали надходження. Однак, якщо грошей не залишиться, позичальник не тільки матиме проблеми з оплатою витрат на проживання, але й може потрапити в стягнення. Це пов’язано з тим, що продовження сплати страхових податків та податків на майно - і підтримання житла в належному стані - є усіма умовами можливості продовжувати користуватися зворотною іпотекою.

CFPB виявила, що фактично позичальники з фіксованою процентною ставкою дефолтують за своєю зворотною іпотекою частіше, ніж позичальники з регульованою ставкою через те, що не покривають цих поточних витрат. Виплата одноразової суми також наражає позичальників на зворотну іпотеку на більший ризик шахрайства, оскільки велика сума, яку вони позичили, є привабливою мішенню для злодіїв - або жадібних родичів.

(Докладніше див Зворотні іпотечні підводні камені, Остерігайтеся цих зворотних іпотечних афер, та 5 ознак зворотної іпотеки - погана ідея.)

#2. Кредитна лінія

Ваші шанси вичерпати гроші за допомогою схеми оплати кредитної лінії-незалежно від того, використовуєте її окремо або всередині поєднання з терміном або планом перебування, як описано в наступних розділах - залежить від того, як ви користуєтесь план. На відміну від звичайної кредитної лінії власного капіталу (HELOC), зворотна іпотечна кредитна лінія є безвідкличною. Термін безвідкличний означає, що його не можна скасувати або зменшити через зміни у ваших фінансах або вартості будинку.

Цей безвідкличний статус означає, що вам не загрожує втрата доступу до грошей. Крім того, ваша наявна кредитна лінія зменшується лише тоді, коли ви користуєтесь нею, і ви сплачуєте лише відсотки та страхові внески за іпотеку за гроші, які ви позичаєте. Більш того, з кредитною лінією ви з часом отримуєте доступ до додаткових коштів, тому що невикористана частина з кожним роком зростає незалежно від того, зростає вартість вашого будинку чи ні. Невикористана частина вашої зворотної іпотечної кредитної лінії зростає за тією ж процентною ставкою, яку ви сплачуєте за позичені гроші.

Як правило, ви можете отримати доступ до 60% наявного ліміту основної суми протягом першого року, коли у вас є кредитна лінія. Протягом другого року і після цього ви можете використати решту 40% - плюс все, що ви не використовували протягом першого року. Звичайно, якщо ви витратите всю наявну кредитну лінію на ранній стадії, вам нічого не залишиться використовувати у наступні роки, якщо ви не повернете частину або все позичене, що збільшить вашу основну суму обмеження.

Так, ви можете здійснювати платежі за зворотною іпотекою, щоб зменшити залишок позики протягом усього вашого життя, і за це не передбачено штрафу за передоплату. Ваш кредитор зобов’язаний застосувати будь -яке часткове погашення спочатку до відсотків, які ви маєте сплатити, потім до будь -яких комісійних кредитів і в останню чергу до вашого боргу.

#3. Строкова зворотна іпотека

З п’яти платіжних планів з регульованими процентними ставками строкові та змінені терміни також ставлять вас під загрозу пережити свої зворотні іпотечні надходження. Плани строкових платежів передбачають рівні місячні виплати із заздалегідь визначеною датою зупинки.

За планом строкових платежів ви досягаєте граничного ліміту основної суми кредиту - максимуму, який можете взяти в борг - наприкінці строку. Після цього ви не зможете отримувати додаткові надходження від зворотної іпотеки. Тим не менш, ви зможете залишитися вдома, з попередніми застереженнями-сплачуючи поточні податки та утримання-у розділі про одноразову суму.

#4. Змінена строкова зворотна іпотека

Змінені строкові плани дають вам фіксовану щомісячну виплату за заздалегідь визначену кількість місяців плюс доступ до кредитної лінії. Щомісячний платіж буде меншим, ніж у разі вибору прямого термінового плану, а кредитна лінія - меншою, ніж у разі вибору прямої кредитної лінії.

Зі зміненим терміновим планом ви будете отримувати щомісячні платежі лише за визначений період, але кредитна лінія залишатиметься доступною, поки ви її не вичерпаєте. За допомогою цього плану можна уникнути втрати грошей, якщо обережно використовувати кредитну лінію. Ви також можете швидко вичерпати гроші, якщо рано вичерпаєте кредитну лінію.

Більш безпечний вибір - покладатися насамперед на строкові платежі до закінчення терміну, дозволяючи збільшити кредитну лінію, і лише потім покладатися на цю кредитну лінію. Якщо ви ніколи не користуєтесь кредитною лінією, у вас може бути достатньо власного капіталу, щоб у майбутньому ви могли продати своє житло, погасити позику та переїхати.

#5. Зворотний іпотечний кредит

Плани з найменшим ризиком вичерпання грошей - це план виплати орендодавця зі зміною власника - до тих пір, поки позичальник не відстає від страхування власника житла, податків на майно та ремонту житла. Невиконання будь -якої з цих речей означає, що кредит стає належним до сплати.

Плани виплати за власність мають регульовану процентну ставку і забезпечують рівні місячні виплати довічно, доки принаймні один позичальник все ще проживає вдома як своє основне місце проживання.

#6. Змінена іпотека зворотного користування

Змінений термін користування забезпечує як постійні щомісячні виплати, так і кредитну лінію. Це дає вам менший щомісячний платіж, ніж якщо б ви вибрали прямий план оренди, а ваша кредитна лінія буде меншою, ніж якби ви вибрали пряму кредитну лінію.

Знову ж таки, якщо ви ніколи не використовуєте кредитну лінію, ви будете боргувати менше, тому цей варіант комбінації є хорошим вибором, якщо ви хочете гарантувати довічний дохід з меншим ризиком витратити весь власний капітал і не мати можливості цього дозволити рухатися.

Як уникнути закінчення надходжень

Очікування, поки ви можете взяти зворотну іпотеку, - це один із способів обмежити ваші шанси пережити надходження. CFPB попереджає, що молодші пенсіонери з тривалою тривалістю життя мають більші шанси використати весь власний капітал за рахунок зворотної іпотеки. Це не проблема, якщо вони здатні старіти на місці - залишатися у своїх будинках все життя, - але це проблема, якщо вони хочуть або їм потрібно переїхати пізніше.

Майбутнє збільшення процентних ставок може зменшити кількість позик, навіть якщо ви старші. Джек М. Гуттентаг, почесний професор фінансів у Уортонській школі Пенсильванського університету, вивчав це питання. Він виявив, що 62-річний чоловік, який чекав до 72 років, щоб отримати зворотну іпотеку, і який вибрав кредитну лінію план виплат може збільшити їх кредитну лінію на 17%, чекаючи ці 10 років, якщо процентні ставки залишаться те саме. Однак, якщо процентні ставки подвоїться, той самий позичальник матиме доступ до лінії зменшення на 69%. Таким чином, насправді може мати сенс якнайшвидше зняти зворотну іпотечну кредитну лінію, а потім залишити її якнайдовше недоторканою, щоб максимізувати її потенціал зростання.

Зміна поточного плану

Якщо ви вже взяли зворотну іпотеку і вважаєте, що вам може загрожувати вичерпання надходжень, поговоріть зі своїм кредитором про зміну плану виплат. Поки ви не пішли за маршрутом одноразової одноразової суми з фіксованою ставкою, ви можете змінити свій платіжний план-за умови, що ви можете залишатися в межах ліміту основної суми кредиту. Велике питання полягає в тому, чи ви вже досягли або наблизилися до досягнення граничної межі. Зміна вашого плану платежів набагато простіша за рефінансування і вимагає лише адміністративного збору у розмірі 20 доларів США.

Дилема подружжя, що не позичає

Незалежно від того, який план виплати ви виберете, якщо у вас є молодший чоловік, який не має позик, вони ризикують пережити зворотну іпотечну виручку, якщо ви помрете першим. Закони, які набрали чинності у 2015 році, захищають кваліфікованих подружжя, які не мають позик, від необхідності виїжджати з дому, якщо їхній чоловік-позичальник випереджає їх. Однак подружжя, які не мають позик, не мають права отримувати додаткові платежі після смерті позичальника. Це правило полегшує для подружжя, що залишилося в живих, що не мають позик, ефективне переживання зворотних іпотечних надходжень.

Подружжя, що вижило, може продати будинок і погасити зворотну іпотеку. Однак, залежно від того, скільки коштує будинок і наскільки високий залишок позики, продаж може не залишити у подружжя, що вижило, достатньо гніздового яйця для проживання. Якщо чоловік, який вижив, має достатній дохід, щоб претендувати на звичайну форвардну іпотеку, можливо, можна буде рефінансувати зворотну іпотеку.

Якщо зворотний баланс іпотеки вищий за вартість будинку, найкращим варіантом буде збереження подружжя, що вижило проживання в будинку - продаж або надання кредиторові права викупу залишить потерпілого без житла та грошей з додому.

(Дивитися також, Зворотна іпотека: Чи може ваша вдова втратити будинок?)

Суть

Незважаючи на те, що деякі оголошення про зворотну іпотеку змушують літніх людей вірити, існує багато способів пережити доходи від зворотної іпотеки. Перш ніж ви або кохана людина візьмете цей вид позики, важливо зрозуміти обставини, за яких зворотна іпотека може не забезпечити фінансову безпеку на все життя. Використовуйте ці знання, чи брати такий вид позики, і який план має найбільший сенс і забезпечує найкращу безпеку.

(Дивитися також, Порівняння зворотної іпотеки проти Форвардні іпотечні кредити, 5 найкращих альтернатив зворотній іпотеці, і Правила отримання зворотної іпотеки FHA.)