Короткий посібник, як допомогти вашій дорослій дитині придбати будинок

На сучасному ринку молоді перші покупці житла можуть опинитися в павутині студентського боргу, зростання цін на житло та жорстких вимог до іпотеки. В результаті деяка допомога батьків стала більш поширеною. Майже чверть покупців житла у віці від 22 до 30 років повідомили, що джерелом були грошові подарунки від родини та друзів їхні перші внески, за даними Національної асоціації ріелторів, ще 5% заявили, що їх отримали позики.

Наявність засобів, щоб допомогти вашим дорослим дітям купити будинок або квартиру, - це благо і розкіш. Але перш ніж підписувати пунктирну лінію, подумайте, як це найкраще зробити.

Способи допомогти вашим дітям купити будинок

Існує багато способів допомогти дитині придбати будинок, і один з найпоширеніших - це просто купити його прямо на своє ім’я та орендувати чи подарувати дитині. Нерухомість-це можливість для інвестицій, і тисячоліття від узбережжя до узбережжя живуть у квартирах, які на законних підставах є пієтами батьків.

Є й інші можливості:

• Надайте передоплата для будинку дитини.
• Спільно володійте будинком зі своєю дитиною. Ваш внесок принесе вам власний капітал. Коли він продається, ви повертаєте гроші.
• Придбайте багатоквартирну нерухомість або місце, достатньо велике, щоб співмешканці компенсували вартість.
• Фінансуйте придбання будинку вашої дитини та зробіть його офіційним, зробивши це справжньою іпотекою. Обслуговувач іпотеки може допомогти правильно структурувати позику та умови її виплати, а також навіть може формувати щомісячні звіти та податкові форми.

Податкові наслідки грошових подарунків

З податкових причин батьки часто вирішують дати своїм нащадкам гроші, які їм потрібні подарунок а не безпосередньо оплачувати витрати. Щорічний 2021 рік податок на подарунки виключення становить 15 000 доларів на донора для кожного одержувача. Якщо ви перебуваєте під щорічним виключенням, то подавати декларацію про податок на подарунок не потрібно.

Наприклад, ви та ваш чоловік можете дати вашій дитині та дружині вашої дитини загальну суму 60 000 доларів США (15 000 доларів США × 2 батьки × 2 одержувачі). Це пристойний перший внесок у багатьох американських містах. Ви можете стежити за першим подарунком із ще одним подарунком у розмірі 60 000 доларів США (15 000 доларів США × 2 подарувальні батьки × 2 одержувачі). 1 наступного року, якщо припустити Служба внутрішніх доходів (IRS) не змінює річну суму виключення. Загальна сума у ​​розмірі 120 000 доларів США не буде зараховуватися як дохід або буде оподатковуватися федеральним податком на прибуток у податковій декларації вашої дитини.

Однак, якщо дарується якийсь один подарунок, що перевищує суму щорічного виключення податку у розмірі 15 000 доларів США, то дарувальнику потрібно буде подати форму 709 IRS. Ця форма використовується для звітування та відстеження загальної кількості подарунків, які перевищували річні обмеження за один рік протягом життя платника податків. Це скорочує термін служби цього платника податків податок на нерухомість виключення. Мета полягає у тому, щоб унеможливити платників податків віддавати всі свої гроші протягом свого життя, намагаючись уникнути податку на нерухомість після смерті.

Подарунок, навіть якщо він подається у формі 709, не оподатковується в поточному році, якщо він не перевищує залишковий ліміт подарунків платника податків протягом усього життя. Станом на 2021 рік виняток податку на нерухомість становить 11,7 млн ​​доларів. Оскільки термін служби настільки високий, більшість платників податків не будуть стикатися з сплатою податку на подарунки. Швидше за все, основне занепокоєння полягає в тому, чи потрібно буде повідомляти про свій подарунок у формі 709.

Майте на увазі, що гроші, які ви даруєте своїй дитині, повинні бути отримані, відстежені та задокументовані. Для захисту транзакції зверніться до фахівця з іпотеки, який має з цим досвід.

Перш ніж підписувати іпотеку

Деякі кредитори вимагають, щоб усі сторони, що володіють правом власності, були у договорі іпотеки. Навіть якщо дитина має намір здійснювати щомісячні виплати по іпотеці, батьки також несуть фінансову відповідальність за борг. Проте, якщо батьки не користуються іпотекою, вони не можуть скористатися цим відрахування податку за іпотечні відсотки.

Навіть безвідсотковий кредит від батьків до дитини може виникнути податкове зобов’язання для батьків. IRS припускає, що ви заробляєте відсотки, навіть якщо цього не робите, і це оподатковуваний дохід. Батьківські позики збільшують борговий тягар дитини і можуть завдати шкоди дитині отримати право на фінансування самостійно. Позитивним моментом є те, що належним чином оформлена позика дозволяє дитині максимізувати відрахування під час оподаткування.

Навіть якщо батьки нададуть перший внесок, дитині все одно доведеться претендувати на іпотеку, а це включає наявність у руках запасів готівки, постійну роботу та стабільний дохід.

Кредитори дозволяють грошові подарунки

Тим не менш, іпотечні кредитори, як правило, дозволяють внести початковий внесок за основне житло повністю або частково з грошових подарунків за умови дотримання інших вимог. Наприклад, можлива іпотека Фредді Мака на будинок дозволяє всім 3% першого внеску надходити з подарунків.

Потенційна економія податків для батьків

Батьки, які купують будинок і дозволяють своїй дитині проживати в ньому, можуть отримати значні податкові відрахування. Податки на нерухомість, відсотки за іпотеку, ремонт, обслуговування та структурні покращення, як правило, вираховуються у другому будинку.

Однак, хоча орендодавець може відраховувати до 25 000 доларів збитків щороку, батьки стикаються з іншими правилами, коли здають житло в оренду членам сім’ї. Якщо дитина не сплачує орендну плату, це вважається особистим користуванням майна, і відрахування, пов'язані з орендою, не допускаються. Однак, якщо у дитини є співмешканці, які платять орендну плату, то батьки можуть мати можливість брати відрахування за оренду, дозволяючи дитині жити там без оренди.

Податкові ускладнення

Зауважте, що відрахування за іпотечні відсотки може бути здійснено лише особою, яка сплачує іпотеку та володіє (або спільно володіє) будинком. Якщо батько має право власності на нерухоме майно, але дитина щомісяця сплачує іпотеку, то жоден із них не має права на відрахування відсотків. Якщо дитина володіє будь -яким відсотком будинку, то вона може відняти частку відсотків, яку вона фактично сплачує.

Зауважте, однак, що розподіл відсотків з вашою дитиною на вимагання іпотечного відрахування ускладнює ваше подання податків. У разі кількох власників, які не перебувають у шлюбі та несуть солідарну відповідальність за іпотеку, зазвичай лише перша особа, зазначена у кредиті, отримує форму іпотечної служби IRS від іпотекодавця. Батьки та діти-співвласники можуть розділити відсотки на відрахування податку за іпотеку, але поділ має ґрунтуватися на тому, що фактично було сплачено кожним власником протягом року.

Батьки та діти повинні додати до своєї податкової декларації додаткову декларацію, яка пояснює поділ відсотків за іпотеку та відхилення від того, що було повідомлено до IRS у формі 1098. Особі, яка не отримала Форму 1098, також потрібно буде задокументувати ім’я та адресу платника податків, які отримали повний відсоток, зазначений на своє ім’я у формі 1098. Детальний платіжний запис не обов’язково супроводжує податкову декларацію, однак інформацію слід зберігати у разі перевірки.

Будівництво власного капіталу та довгострокові інвестиції

Допомога з виплатою іпотеки може мати більший фінансовий сенс, ніж надання дитині щомісячної допомоги на житло або сплата місячної орендної плати. Виплата іпотеки створює власний капітал у будинку, а будинки перетворюються на активи - зазвичай цінні активи.

Тільки майте на увазі, що житлова нерухомість найкраще вважати довгостроковою інвестицією. Як правило, більшість покупців повинні тримати будинок протягом трьох -п’яти років, щоб просто вийти на беззбитковості.

Якщо батьки вирішать надати дитині позику під низькі відсотки, це фактично стане іпотекою кредитор, то вони отримають невеликий дохід від щомісячних платежів. Навіть позика з низькими відсотками може перемогти повернення багатьох консервативних інвестицій.

Високі витрати на друге житло

Будинки, придбані батьками як вторинні будинки або як інвестиції, часто вимагають більших початкових внесків, оскільки вони цього не роблять мати право на отримання щедрої іпотеки, призначеної для початківців, таких як Федеральна адміністрація житла (FHA) позики.

"Різниця між первинною [житловою] іпотекою та інвестиційною іпотекою на житло є значною",-зазначає Лінда Робінсон, ріелтор та кредитний працівник із іпотеки Cabrillo у Сан-Дієго. «Ви повинні відкласти щонайменше від 20% до 30% на інвестиційну нерухомість, і [процентні] ставки також трохи вище. Якщо діти взагалі кредитоспроможні, батькам, можливо, краще бути співпідписувачами та дарувальниками, ніж тим, хто бере кредит ».

Небезпека спільного підписання

Якщо батько співзнаки за іпотеку, і дитина відстає від виплат, потім від батьків кредитний рейтинг постраждала так само, як і дитина. Як співпідписувач, батьки несуть кінцеву відповідальність за борг.

Нарешті, батьки, які спільно підписують-або дають гроші-одруженій дитині, яка потім розлучається, можуть отримати заплутавшись у безладному поділі активів, і може втратити частину або всі інвестиції для власних дітей колишній чоловік.

Навігація за емоційними витратами

Фінансові труднощі в сім’ях можуть викликати стрес і конфлікт. Брати і сестри поза межами обміну можуть відчувати ревнощі чи обурення. Дарувальники можуть бути розчаровані тим, що вони сприймають як зловживання даром, але не в змозі з цим що -небудь зробити. Одержувачі подарунків можуть відчувати розчарування через нитки, прикріплені до подарунка у формі очікувань та правил.

Деякі батьки не можуть змусити себе забезпечити наслідки, коли дитина не витримує своєї угоди. Фінансові домовленості між членами сім’ї часто можуть призвести до безладних непорозумінь і їх важко або неможливо виконати.

Нагороди допомоги

Переваги купівля житла для дитини чи надання матеріальної допомоги для її придбання чимало. Це може надати дитині податкові пільги власності житла та допомогти їм створити хорошу кредитну історію.

Покупка може бути розумним фінансовим кроком, якщо майно батьків достатньо значне, щоб викликати податки на нерухомість або податки на спадщину. Зменшення нерухомості зараз через багаторазові стратегічні щорічні подарунки аж до щорічного виключення податку на подарунки може зменшити податковий тягар у майбутньому.

Крім того, нерухомість є інвестицією, яка в кінцевому підсумку може допомогти батькам вирівняти прибуток або отримати прибуток, при цьому витрати по дорозі не підлягають оподаткуванню.

Не виходьте на кінцівку

Батьки ніколи не повинні купувати дитині будинок, якщо це означає компрометувати їх здатність оплачувати власні рахунки, виконувати власні виплати по іпотеці або підтримувати рівень життя на пенсії. Взагалі погана ідея брати позику в пенсійні фонди або за місцем основного проживання або повністю знищувати ощадний рахунок.

Емоційні наслідки важче виміряти, ніж фінансові. Незалежно від того, як ви вирішите підійти до цього-подарунок, позика, співвласність-напишіть це письмово. Це може бути акт любові, але його слід розглядати як ділову угоду.