Hvornår har du brug for en tillidsskøde?

Hvad er en tillidshandling?

Et tillidsbrev - også kendt som et tillidsbrev - er et dokument, der undertiden bruges i ejendomshandler i USA Det er et dokument, der spiller ind, når den ene part har optaget et lån fra en anden part for at købe en ejendom. Tillidsbrevet repræsenterer en aftale mellem låntager og långiver om at få ejendommen holdt i tillid af en neutral og uafhængig tredjepart, indtil lånet er betalt.

Selvom tillidsgerninger er mindre almindelige, end de engang var, har omkring 20 stater stadig mandat til brug af en, snarere end en pant, når finansiering er involveret i køb af fast ejendom. Tillidsgerninger er almindelige i Alaska, Arizona, Californien, Colorado, Idaho, Illinois, Mississippi, Missouri, Montana, North Carolina, Tennessee, Texas, Virginia og West Virginia. Et par stater - såsom Kentucky, Maryland og South Dakota - tillader brug af både tillidsbreve og realkreditlån.

Forståelse af tillidsgerninger

I en ejendomstransaktion - f.eks. Køb af et hjem - giver en långiver låntageren penge i bytte for en eller flere gældsbreve, der er knyttet til en skøde. Denne skøde overdrager den juridiske ejendomsret til en upartisk ejendom tillidsmand, typisk et titelfirma, escrow selskab eller bank, der har det som sikkerhed for gældsbreve. Den retfærdige titel - retten til at opnå fuld ejerskab - forbliver hos låntageren, ligesom fuld brug af og ansvar for ejendommen.

Denne situation fortsætter gennem hele lånets tilbagebetalingsperiode. Tillidsmanden har den juridiske titel, indtil låntageren betaler gæld i sin helhed, på hvilket tidspunkt ejendomsretten bliver låntagerens. Hvis låntageren misligholder lånet, tager kurator fuld kontrol over ejendommen.

Tillidsgerning vs. Pant

Tillidsbreve og realkreditlån bruges både i bank- og private lån til oprettelse panterettigheder på fast ejendom, og begge er typisk registreret som gæld i det amt, hvor ejendommen ligger.

Imidlertid involverer et realkreditlån to parter: en låntager (eller panthaver) og en långiver (eller panthaver). I modsætning hertil involverer en tillidshandling tre parter: en låntager (eller tillidsgiver), en långiver (eller modtager) og forvalteren. Tillidsmanden har ejendomsretten til långiverens fordel; hvis låntageren misligholder, vil kurator starte og fuldføre afskærmning processen efter långiverens anmodning.

Afskærmninger og tillidsbreve

Realkreditlån og tillidsbreve har forskellige afskærmningsprocesser. EN retsafskærmning er en retsovervåget proces, der håndhæves, når långiveren anlægger sag mod låntageren for misligholdelse af et realkreditlån. Processen er tidskrævende og dyr.

Hvis den auktionerede ejendom ikke indbringer nok penge til at betale gælden, kan långiveren indgive en mangel på dom mod låntageren og sagsøger balancen. Selv efter at ejendommen er solgt, har låntageren imidlertid indløsningsret: De kan tilbagebetale långiveren inden for et bestemt tidsrum og erhverve ejendomsretten.

I modsætning hertil lader en tillidsbreve långiveren begynde en hurtigere og billigere ikke-retslig afskærmning, omgåelse af retssystemet og overholdelse af de procedurer, der er skitseret i tillidsbrevet og statslovgivning. Hvis låntageren ikke gør lånet løbende, sættes ejendommen på auktion gennem en forvalters salg.

Titlen overføres fra kurator til den nye ejer gennem kuratorens skøde efter salget. Når der ikke er tilbudsgivere ved kuratorsalget, vender ejendommen tilbage til långiveren gennem en kurators skøde. Når ejendommen er solgt, har låntageren ingen indløsningsret.

Endvidere har en kurator ansvaret for at betale provenuet fra salget til låntager og långiver, efter at salget er afsluttet. Tillidsmanden vil betale långiveren det beløb, der er tilbage på gælden, og betale låntageren alt, hvad der overstiger dette beløb, og derved give långiveren mulighed for at købe ejendommen.

Fordele og ulemper ved at investere i tillidsbreve

Investorer, der søger efter saftige afkast, vender undertiden til ejendomsbranchen - især tillidsgerninger.

I investeringsfond investerer investoren penge til en udvikler, der arbejder på et ejendomsprojekt. Investorens navn går på tillidshandlingen som långiver. Investoren opkræver renter på sit lån; når projektet er færdigt, returneres hans forstander fuldt ud til ham. En tillidsmægler letter normalt handlen.

Hvilken slags udvikler går ind i dette arrangement? Banker er ofte tilbageholdende med at låne til visse typer udviklinger, f.eks. Mellemstore kommercielle projekter-også små til de store långivere, for store til de små - eller udviklere med dårlige track records eller for mange lån. Forsigtige långivere kan også bevæge sig for langsomt for udviklere op imod en stram deadline for påbegyndelse eller færdiggørelse af et projekt.

Udviklere som disse er ofte lidt i knibe. Af disse grunde kan investorer i tillidsgerning ofte forvente høje renter på deres penge. De kan høste fordelene ved at diversificere sig til en anden aktivklasse uden at skulle være eksperter i fast ejendomskonstruktion eller forvaltning: Dette er en passiv investering.

Tillidsgerning har visse risici og ulemper. I modsætning til aktier er ejendomsinvesteringer ikke væske, hvilket betyder, at investorer ikke kan hente deres penge efter behov. Investorer kan også kun forvente den rente, lånet genererer; enhver yderligere kapitalforøgelse er usandsynlig.

Investerede parter kan udnytte eventuelle juridiske uoverensstemmelser i tillidsbrevet og forårsage dyre juridiske forviklinger, der kan bringe investeringen i fare. Den typiske investor med lidt erfaring kan have svært, da det kræver specifik ekspertise at finde troværdige og troværdige udviklere, projekter og mæglere.

Eksempel i virkeligheden på en tillidshandling

En kort form tillidsdokument, der blev brugt i Austin County, Texas, dækker kravene til de fleste långivere. Skemaet begynder med en definition af vilkår og rum for låntager, långiver og forvalter at udfylde deres navne. Det lånebeløb og ejendommens adresse er også påkrævet.

Efter dette afsnit fortsætter dokumentet med at specificere overførsel af rettigheder til ejendommen og ensartede pagter, herunder:

• Detaljer om betaling af hovedstol og renter
• Escrow midler
• Lienser
• Ejendomsforsikring og strukturvedligeholdelse
• Strukturbelægning - betingelse af, at låntageren skal tage opholdstilladelse inden for 60 dage

Skemaet indeholder også ikke -ensartede covenants, der angiver misligholdelse eller overtrædelse af nogen af ​​aftalevilkårene. Og det præciserer, at det lån, dokumentet omhandler, ikke er et lån til egenkapital- det vil sige noget, som låntageren vil modtage kontanter fra - men en til køb af ejendommen.

Tillidsbrevet ender med en plads til låntagers underskrift, hvilket skal ske i nærvær af en notar og to vidner, som også underskriver.