Definition af omviklet lån
Hvad er et indpakningslån?
Et omslutningslån er en type pant lån, der kan bruges i ejerfinansieringsaftaler. Denne type lån involverer sælgers pant i hjemmet og tilføjer en ekstra inkremental værdi for at nå frem til den samlede købspris, der skal betales til sælgeren over tid.
Vigtige takeaways
- Et omslutningslån er en form for ejerfinansiering, hvor sælgeren af en ejendom opretholder et udestående første realkreditlån, der derefter tilbagebetales delvist af den nye køber.
- I stedet for at ansøge om et konventionelt bankpant, tegner køber pant i sælger, og det nye lån bruges ikke til at afbetale sælgerens eksisterende lån.
- Omviklede lån kan være risikable på grund af det faktum, at sælger-finansmanden påtager sig den fulde misligholdelsesrisiko forbundet med begge lån.
Forstå omviklingslån
Den finansieringsform, som et omslutningslån er afhængig af, bruges almindeligvis i sælgerfinansierede handler. Et omviklingslån har de samme egenskaber som et sælgerfinansieret lån, men det indregner en sælgers nuværende realkreditlån i finansieringsvilkårene.
Sælgerfinansiering er en form for finansiering, der giver køberen mulighed for at betale et hovedbeløb direkte til sælgeren. Sælgerfinansieringsaftaler har store risici for sælgeren og kræver normalt forskudsbetaling højere end gennemsnittet. I en sælgerfinansieret aftale er aftalen baseret på en gældsbrev der beskriver finansieringsbetingelserne. Derudover kræver en sælgerfinansieret aftale ikke, at hovedstolen byttes på forhånd, og køberen foretager afdrag direkte til sælgeren, hvilket inkluderer hovedstol og renter.
Omviklede lån kan være risikable for sælgere, da de påtager sig den fulde misligholdelsesrisiko på lånet. Sælgere skal også være sikre på, at deres eksisterende realkreditlån ikke indeholder en fremmedgørelsesklausul, som kræver, at de tilbagebetaler realkreditinstituttet fuldt ud, hvis sikkerhedsstillelse overdrages, eller hvis sikkerheden sælges. Fremmedgørelsesklausuler er almindelige i de fleste realkreditlån, hvilket ofte forhindrer, at der indtræder afviklede låneaftaler.
Sådan fungerer et omviklingslån
Afviklingslån bygger på ejerfinansieringskonceptet og implementerer den samme grundlæggende strukturering. En omviklet lånestruktur bruges i en ejerfinansieret aftale, når en sælger har en resterende saldo til at betale på ejendommens første realkreditlån. Et omslutningslån tager højde for den resterende saldo på sælgerens eksisterende realkreditlån til dens indgåede realkreditrente og tilføjer en inkrementel saldo for at nå frem til den samlede købspris.
I et omslutningslån er sælgerens grundrente baseret på betingelserne for det eksisterende realkreditlån. For at komme på lige fod skal sælgeren i det mindste tjene renter, der matcher renten på lånet, som stadig skal tilbagebetales. En sælger har således fleksibiliteten til at forhandle køberens rente baseret på deres nuværende vilkår. Generelt vil sælgeren ønsker at forhandle den højest mulige rente for at foretage betalinger på det første realkreditlån og også tjene et spread på handlen.
Eksempel på et indpakningslån
Lad os sige, at Joyce har et udestående realkreditlån på $ 80.000 på sit hjem med en fast rente på 4%.
Hun accepterer at sælge sit hjem til Brian for $ 120.000, der lægger 10% ned og låner resten, eller $ 108.000, til en sats på 7%.
Joyce tjener 7% på $ 28.000 (forskellen mellem $ 108.000 og de $ 80.000, hun stadig skylder), plus forskellen mellem 7% og 4% (dvs. 3%) på saldoen på $ 80.000 realkreditlån.
