Sådan finder du de bedste realkreditrenter

Leder du efter de bedste realkreditrenter? Et godt sted at starte er et realkreditlommeregner, som lader dig estimere din månedlige husbetaling og få en bedre fornemmelse af, hvor meget hus du har råd til.Bevæbnet med den viden kan du indsnævre din hjemmesøgning og finde det rigtige pant - og de bedste renter.

At købe et hus kan være den største og vigtigste økonomiske beslutning i dit liv, og du har sandsynligvis brug for et realkreditlån for at finansiere købet.

Et nyttigt første skridt er at bruge en realkreditlommeregner, der estimerer din månedlige husbetaling, herunder hovedstol, renter, skatter og forsikringer - samlet kendt som "PITI."Estimatet giver dig mulighed for at afprøve forskellige scenarier for at bestemme en realistisk prisklasse for din hjemmesøgning.

Brug en realkreditlommeregner til at få de bedste priser

For at bruge en realkalkulator, skal du indtaste et par detaljer om lånet, herunder:

• Boligpris. Boligens købspris.
• Udbetaling. De kontanter, du betaler på forhånd for at købe et hjem.
• Lånetid. Den tid, du har til at betale lånet tilbage.
• Lån ÅOP (rente). Omkostningerne ved at låne pengene.
• Ejendomsskat. Den årlige skat, du betaler som ejer af fast ejendom, opkrævet af din by, amt eller kommune.
• Husejere forsikring. Din årlige omkostning til forsikre dit hjem og personlige ejendele mod tyveri, brand, naturkatastrofer, krav om personligt ansvar og andre dækkede farer.
• HOA gebyrer: Det månedlige beløb, du betaler til din husejerforening at hjælpe med at dække udgifterne til vedligeholdelse og forbedring af ejendommene i foreningen.

Det er let at ændre en eller flere variabler (og det anbefales, at du gør det) for at se, hvordan det vil påvirke din månedlige realkreditlån, realkreditlån og de samlede omkostninger ved lånet.

Hvis du f.eks. Vælger en kortere låneperiode, bliver dine betalinger højere, men du betaler mindre renter i løbet af lånets løbetid. Og selvfølgelig, hvis du har en højere rente, vil din månedlige betaling være højere - og det samme vil den samlede rente.

Typer af realkreditlån

Afhængigt af faktorer som din kredit score, beskæftigelseshistorie og gæld i forhold til indkomst, kan din långiver tilbyde et realkreditlån, et subprime-pant eller noget derimellem, kaldet et "Alt-A" -pant. Her er et nærmere kig på hver:

Prime Realkreditlån

Prime låntagere betragtes som mindre risikable af långivere. Ifølge Experian har disse låntagere typisk kredit score på mindst 670, men den nøjagtige cut-off varierer efter långiver.

Kandidater til prime realkreditlån skal også betale en betydelig forskudsbetaling - typisk 10% til 20% - tanken er, at hvis du har hud i spillet, er du mindre tilbøjelig til at misligholde. Fordi låntagere med bedre kredit score og gæld-til-indkomst forhold har en tendens til at være lavere risiko, de er tilbydes de laveste renter, som kan spare titusindvis af dollars i løbet af lån.

Prime -realkreditlån opfylder de kvalitetsstandarder, der er fastsat af Fannie Mae (Federal National Mortgage Association) og Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation). Det er de to statsstøttede virksomheder, der leverer et sekundært marked for realkreditlån ved at købe lån fra oprindelige långivere.

Subprime realkreditlån

Subprime -realkreditlån tilbydes låntagere, der har lavere kreditvurderinger og FICO-kreditresultater, der ligger i området 580-669, selvom den nøjagtige cutoff afhænger af långiveren.På grund af den øgede risiko for långivere har disse lån højere renter.

Der er flere former for subprime -realkreditstrukturer. Den mest almindelige er realkreditlån (ARM), der først opkræver en fast "teaserrente" og derefter skifter til en variabel rente plus margin for resten af ​​lånet.

Et eksempel på en ARM er et 2/28 lån, som er et 30-årigt realkreditlån, der har en fast rente de første to år, før det justeres. Selvom disse lån ofte starter med en fornuftig rente, stiger realkreditbetalingerne betydeligt, når de skifter til den højere variable rente.

Alt-A realkreditlån

Alt-A realkreditlån (også kendt som alternative A-papirlån) falder et sted imellem primær- og subprime-kategorierne. En af de kendetegnende egenskaber ved et Alt-A-realkreditlån er, at det typisk er et low-doc eller no-doc-lån, hvilket betyder, at långiver ikke kræver meget (hvis nogen) dokumentation for at bevise en låntagers indkomst, aktiver eller udgifter.

Dette åbner døren for svigagtig realkreditpraksis, da både långivere og låntagere kan overdrive tal for at sikre et større pant (hvilket betyder flere penge til långiveren og mere hus til låntager).

Faktisk efter subprime -realkris af 2007-08, blev de kendt som "løgnerlån", fordi låntagere og långivere var i stand til at overdrive indkomst og/eller aktiver for at kvalificere låntageren til et større realkreditlån.

Mens Alt-A-låntagere typisk har kredit score på mindst 700-langt over grænsen for subprime lån-har disse lån en tendens til at tillade relativt lave udbetalinger, højere belåningsgrader, og mere fleksibilitet, når det kommer til låntagers gæld i forhold til indkomst.

Disse indrømmelser gør det muligt for visse låntagere at købe mere hus, end de med rimelighed har råd til, hvilket øger sandsynligheden for misligholdelse. Når det er sagt, kan lån med lav doc og no-doc være nyttige, hvis du faktisk har en god indkomst, men ikke kan underbygge den, fordi du tjener den sporadisk (for eksempel hvis du er selvstændig).

Fordi Alt-As betragtes som noget risikabelt (falder et sted mellem prime og subprime), renten har en tendens til at være højere end for primærlån, men lavere end subprime.

Få den bedst mulige realkreditlåneaftale

Det er klart, at jo højere renten er, jo mere betaler du hver måned, og jo mere betaler du i sidste ende for dit hjem. For at sammenligne, lad os tage et kig på et 30-årigt fastforrentet pant til $ 200.000.

Ved primakursen - f.eks. 4,6% for dette eksempel - ville din månedlige betaling være $ 1.025. I løbet af lånets løbetid ville du betale $ 169.103 i renter, så du faktisk ville tilbagebetale i alt $ 369.103.

Antag nu, at du får det samme 30-årige fastforrentede pant for $ 200.000, men denne gang tilbydes du en subprime-rente på 6%. Din månedlige betaling ville være $ 1,199, og du ville betale i alt $ 231,676 i renter, hvilket bringer det samlede beløb, du betaler tilbage til $ 431,676. Den tilsyneladende lille ændring i renterne ville koste dig $ 62.573.

Långivere og realkreditmæglere kan være konkurrencedygtige, men de er generelt ikke forpligtet til at tilbyde dig det bedste tilbud. Det er umagen værd at shoppe rundt. Hvis du tager dig tid til at finde en bedre rente, kan du spare titusindvis af dollars i løbet af et lån.

Tips til at finde de bedste realkreditrenter

Det er ikke tid til at lade en anden shoppe for dig. Som vi så lige nu, kan de vilkår, du får, gøre en betydelig forskel i, hvad du betaler for at låne det samme beløb.

Hvordan undgår du at betale mere end du har brug for for dit realkreditlån? Gerne sammenligne de tilbud, du får ved at køre dem gennem din online realkreditlommeregner for at se, hvad dine betalinger og renter vil være. Og som du gør - eller endda før du gør - følg nedenstående trin.

1. Forbedre din kredit score

Hvis du leder efter et hjem lige nu, kan det være svært at få din økonomi i god form. Så prøv at tænke fremad; måske endda udsætte husjagt, indtil du kan rense dit finansielle hus.

Generelt, jo bedre din kredit, jo bedre vil renten långivere tilbyde dig. Så gør hvad du kan forbedre din kredit score ved at afbetale kreditkortbalancer og anden personlig gæld, i det omfang du kan.

Selv en 20-punkts forskel i din score kan flytte din sats op eller ned mere end 0,25%. På et hjem på $ 250.000 kan en fjerdedel af et point betyde ekstra $ 12.000 eller mere betalt i renter i løbet af lånets løbetid-33 dollar ekstra om måneden.

2. Spar til en forskudsbetaling

Jo mere du kan lægge ned, jo lavere er din realkreditbetaling og jo mindre renter betaler du over tid. En højere udbetaling kan endda betyde en lavere rente. Kommer op med en 30% forskudsbetaling (vs. de konventionelle 20%) kan f.eks. sænke din sats med mere end 0,5%.

3. Saml oplysninger om din indkomst og beskæftigelseshistorie

Långivere generelt ønsker at se to på hinanden følgende år med fast indkomst og beskæftigelse for at sikre, at du har råd til dine realkreditlån betalinger og tilbagebetale lånet på lang sigt. Hvis du er funktionær, beder långivere om W2 -formularer og føderale selvangivelser for de sidste to år for at verificere din indkomst. Långivere kan også kontakte din arbejdsgiver for at kontrollere, hvor længe du har arbejdet der. Hvis din indtjening er faldet, eller du har haft huller i beskæftigelsen i de sidste to år, er långivere det skeptisk over for din mulighed for at få et realkreditlån, og du kan have problemer med at få et realkreditlån forhåndsgodkendelse.

Tilsvarende skal selvstændige låntagere springe igennem flere bøjler for at få pant. Hvis du er selvstændig, skal du regne med at betale højere renter, end du ser online; disse satser er for låntagere, der betragtes som mere kreditværdige på grund af deres faste, kontrollerbare indkomster og fremragende kreditresultater. Långivere har generelt også strengere regler for verifikation af selvstændig erhvervsindkomst. Ikke alene skal du levere føderale selvangivelser i to år, du skal også indsende en underskrevet erklæring fra en revisor, et resultatopgørelse og anden dokumentation for at vise tilstrækkelig forretning indkomst.

4. Kend din gæld til indkomstforhold

Långivere bekymrer sig om, hvor meget gæld du har i forhold til din månedlige bruttoindkomst. For at beregne din gæld-til-indkomst-ratio, eller DTI, ser långivere på din beskæftigelse og indkomsthistorie. Denne beregning spiller en central rolle i fastlæggelsen af ​​din realkreditrente. Hvis du kan vise bevis på din indkomst for et fulddokumentationslån, får du mere konkurrencedygtige priser og vilkår end andre lånetyper til selvstændige låntagere, f.eks. et lån uden dokumentation eller angivet indkomst/angivet aktiv lån.

For at beregne en låntagers DTI-långivere evaluerer to formler: et "front-end-forhold" og "back-end-forholdet." Front-end-forholdet (også kaldet boligkvoten) kombinerer alle månedlige boligomkostninger (realkreditlån, boligejerforsikring, ejendomsskatter, HOA -gebyrer, etc.). Denne sum divideres derefter med din månedlige bruttoindkomst. Back-end-forholdet (eller den samlede gæld) kombinerer al månedlig rate og revolverende gæld (tænk kreditkort, bil lån og studielån), samt den foreslåede realkreditbetaling, og dividerer summen med din bruttomånedlig indkomst.

Ved vurderingen af ​​disse nøgletal formoder långivere, at jo højere dit DTI -forhold er, desto mere sandsynligt er det, at du misligholder dit lån. Generelt ønsker långivere at se et front-end-forhold, der ikke er højere end 28% og et maksimalt back-end-forhold på 36%. Nogle låneprodukter giver låntagere mulighed for at have et højere DTI -forhold. FHA-lån tillader f.eks. Et back-end-forhold på op til 43%.

5. Brug en realkreditlommeregner

En realkalkulator beregner, hvordan dine månedlige betalinger kan se ud ud fra input, du giver. Prøv forskellige scenarier for at finde dit optimale realkreditlån, med månedlige betalinger, du komfortabelt har råd til - og samlede renteomkostninger, du kan leve med. For eksempel kan du opleve, at du kan svinge højere betalinger med et 15-årigt pant, hvis du foretager en større udbetaling.

6. Overvej renter og slutomkostninger

Renten er vigtig, men der er mere at sammenligne. Er der en forudbetalt straf, hvis du beslutter dig for at refinansiere på et tidspunkt? Hvad er det samlede beløb lukkeomkostninger? Lukningsomkostninger udgør generelt 2% til 5% af husets pris. Hvis dit hjem koster $ 150.000, forvent at betale $ 3.000 til $ 7.500 i omkostninger. Det er et stort udvalg, så det er nødvendigt at se, hvad en långiver typisk opkræver. Det låneanslag ark, du får fra din långiver, får du de rigtige tal at tjekke ud, før du skriver under på den stiplede linje.

7. Overvej privat realkreditforsikring

Selvom de tæller med i de samlede omkostninger ved dit realkreditlån, er lukkeomkostninger et engangshit. Men der er en anden bid, der bliver ved med at bide. Hvis din udbetaling er mindre end 20%, betragtes du som en højere risiko, og du kan blive pålagt at bære privat realkreditforsikringeller PMI.

Dette gør dig til en mere sikker satsning for långiveren. Problemet er, at det er dig, der betaler for det - i størrelsesordenen 0,5% til 1% af hele lånet hvert år. Det kan føje tusinder af dollars til, hvad det koster at bære lånet. Hvis du ender med at skulle betale for PMI, skal du sørge for, at det stopper, så snart du har fået nok egenkapital i dit hus til at være berettiget.

8. Tag en beslutning

Lad os sige, at du får den mest fantastiske realkreditaftale. Tillykke, men gå hurtigt. Renten - og muligvis andre betingelser - er låst inde i et bestemt tidsrum. Du skal lukke inden for låseperiode eller risikerer at miste aftalen. Udsæt ikke.

Bundlinjen

Det meste af arbejdet involveret i får den laveste realkreditrente sker længe før du er klar til at ansøge. En fantastisk kredit score og en betydelig forskudsbetaling er de bedste måder at sænke din sats på.

Men stol ikke blindt på din bank, ejendomsmægler eller realkreditmægler for at give dig de bedste vilkår. De kan have et økonomisk incitament til at styre dig i en bestemt retning. Gør din egen indkøb, realkreditberegning og sammenligning. Husk også, at bare fordi du er berettiget til X -beløb, er der ikke noget, der siger, at du skal låne så meget.