2/28 Definition på realkreditlån (2/28 ARM)
Hvad er et 2/28 realkreditlån (2/28 ARM)?
Et 2/28 realkreditlån (2/28 ARM) er en type 30-årig boliglån, der har en indledende toårig fast rente periode. Efter denne 2-årige periode flyder renten baseret på en indeksrate plus a margen.
Den oprindelige teaserrente er typisk under gennemsnittet af konventionelle realkreditlån, men den justerbare rente kan efterfølgende stige betydeligt. Da banker ikke tjener mange penge på den oprindelige teaser -rente, inkluderer 2/28 ARM store sanktioner forud for betaling i løbet af de første to år.
Vigtige takeaways
- 2/28 realkreditlån (ARM) tilbyder en indledende fast rente i to år, hvorefter renten justeres halvårligt i 28 år mere.
- Når ARM'er justerer, ændres renten baseret på deres marginalrenter og de indekser, de er knyttet til.
- Husejere nyder generelt lavere realkreditbetalinger i indledningsperioden, men udsættes derefter for renterisiko.
Forståelse af 2/28 realkreditlån
De 2/28 ARM'er blev populære under ejendomsboomen i begyndelsen af 2000'erne, da stigende priser satte
konventionelt realkreditlån betalinger uden for rækkevidde for mange købere. For eksempel vil et konventionelt 30-årigt realkreditlån på $ 300.000 bære månedlige betalinger på $ 1.610. Men en 2/28 ARM med en initial teaser -sats på 3% ville kræve månedlige betalinger på kun 1.265 $.Der findes andre ARM -strukturer, f.eks 5/1, 5/5 og 5/6 ARM'er, som har en femårig introduktionsperiode efterfulgt af en kursjustering henholdsvis hvert femte år eller hver sjette måned. Navnlig justeres 15/15 ARM'er en gang efter 15 år og forbliver derefter faste i resten af lånet. Mindre almindelige er 2/28 og 3/27 ARM'er. Med førstnævnte gælder den faste rente kun de første to år, efterfulgt af 28 års justerbare renter; med sidstnævnte er den faste rente for tre år med justeringer i hvert af de følgende 27 år. I disse tilfælde justeres satserne halvårligt.
Potentielle faldgruber på 2/28 ARM'er
Den potentielle fangst-22 for et 2/28 realkreditlån er, at renten efter to år justeres hvert halve år, typisk opad, med en ARM-margin ud over en indeksrente, f.eks. London Interbank tilbudt rente (LIBOR). 2/28 ARM'er har nogle indbyggede sikkerhedsfunktioner, f.eks levetid renteloft og grænser for, hvor meget satsen kan stige eller falde for hver periode. Men selv med kasketter kan boligejere stå over for kæftende betalingsstigninger på volatile markeder.
I eksemplet ovenfor i 300.000 $ 30-årige 3% ARM 2/28 lån, hvis LIBOR efter to år er 2,7 og marginen er 1,5, stiger renterne med 4,2 procent til i alt 7,2 procent. Denne rente på 7,2% kan være langt over de nuværende konventionelle realkreditrenter. Husejerens månedlige betaling vil stige natten over med mere end 60%til $ 2.036.
Mange husejere under højkonjunkturen forstod ikke, hvordan en tilsyneladende lille rentestigning dramatisk kunne øge deres månedlige betaling. Og selv dem, der var fuldt ud klar over risiciene, betragtede 2/28 ARM'er som et kortsigtet finansieringsmiddel. Ideen var at drage fordel af den lave teaserrente og derefter refinansiere efter to år til enten et konventionelt realkreditlån eller, hvis deres kredit ikke var god nok til det, til et nyt justerbart realkreditlån. Og i betragtning af de stigende ejendomspriser skal du sparke gælden længere nede ad vejen. For mange gav dette en vis mening, da trods alt låntagerens egenkapital steg hurtigt.
Problemer kom med markedskollaps i 2008. Hjemmeværdier styrtdykkede. Mange ejere af 2/28 ARM'er fandt sig ude af stand til at refinansiere, foretage deres betalinger eller sælge deres hjem for værdien af det udestående lån. Udslættet af tvangsauktioner førte til strengere lånestandarder. I dag vurderer bankerne mere omhyggeligt en låntagers evne til at foretage betalinger med justerbar rente.