Proprietære realkreditlån vs Home Equity Conversion Realkreditlån

Hvis du er ældre end 62 og ejer et hjem, har du måske hørt om omvendte realkreditlån. Dette finansielle værktøj tilbyder en måde at omdanne din egenkapital til likvide kontanter, enten i et engangsbeløb eller på månedsbasis. For mange, der kæmper med en fast indkomst, kan omvendte realkreditlån give pusterum økonomisk, mens de stadig giver dig mulighed for at blive i dit elskede hjem.

Konceptet med et omvendt realkreditlån er relativt simpelt, men der er tre forskellige typer tilgængelige, afhængigt af dit indkomstniveau. Vi vil diskutere forskellene mellem et boliglån (HECM) og et boliglån proprietære eller jumbo-pantebreve.

Sådan fungerer et omvendt realkreditlån

Et omvendt realkreditlån er et lån, der låner mod egenkapital i et hjem. Omvendte realkreditlån er kun tilgængelige for seniorer over 62 år med en betydelig boligkapital. Efter ansøgningen udbetales de lånte penge til boligejeren enten gennem et engangsbeløb, en månedlig rate eller en kreditlinje.

Boligejeren skal kunne holde sig ajour med alle ejendomsskatter og holde huset i orden. Lånet tilbagebetales, når boligejeren dør, sælger huset eller flytter fra huset i mere end 12 sammenhængende måneder. Efter at de har forladt huset på grund af en af ​​disse grunde, sælges huset, og provenuet fra salget betaler långiveren for det lånte beløb plus renter og servicegebyrer.

Sådan fungerer en HECM

Boliglån (HECM), også kendt som HUD FHA omvendte realkreditlån til seniorer, er omvendte realkreditlån, som Federal Housing Authority (FHA) ryggen. Med det link til regeringen følger flere regler, men det kommer også med et mål for sikkerhed for dig.

Da HECM'er er forsikret af FHA, kan de kun tilbydes af en FHA-godkendt långiver. De kræver også, at alle låntagere deltager i en boligrådgivningssession, hvor en rådgiver kan hjælpe med at vise, hvordan HECM vil påvirke låntagerens økonomiske liv. Dette hjælper med at skære ned på svindel med realkreditlån, hvilket kan være et stort problem.

Standarderne for en HECM er enkle:

• Du skal være 62 år eller ældre.
• Du skal bebo huset, lejligheden eller flerfamilieenheden som din primære bolig.
• Du skal have en "betydelig" egenkapital - dette fortolkes generelt til at betyde 50 % eller mere.
• Du skal kunne betale din ejendomsskat, husejerforsikring og vedligeholde boligen.
• Du må ikke være kriminel på nogen føderal gæld.

HECM-beløb er baseret på din egenkapital og din alder, den aktuelle rentesats og den mindste af den anslåede værdi eller belåningsgrænsen på $970.800. Dette forhindrer folk i at låne alt for meget og ende under vandet på deres realkreditlån.

Den eneste ulempe ved en HECM er, at der er ekstra gebyrer. HECM'er tages i betragtning non-recourse lån, hvilket betyder, at selvom du ender med at låne mere end din ledige egenkapital, kan långiver ikke tvinge dig til at flytte. For at hjælpe med at beskytte långivere er hver HECM underlagt forhånd realkreditforsikring præmier på 2 % af det samlede lån på tidspunktet for lukning, og i løbet af lånets løbetid, skal du betale en årlig realkreditforsikringspræmie på 0,5 % af den udestående realkreditsaldo.

HECM'er kræver også oprettelsesgebyrer, såsom titelgebyrer, vurderinger, og så videre, nødvendigt for enhver lånelukning. Eventuelle servicegebyrer er begrænset til $35 pr. måned.

Sådan fungerer et proprietært omvendt realkreditlån

Et proprietært eller jumbo omvendt realkreditlån kan være i orden for dem med boliger af højere værdi. Da en HECM har et loft for det beløb, du kan låne, vil de, der er rige på huse, måske ønske at tape mere end det tilladte beløb. Et proprietært omvendt realkreditlån kan overstige FHA-grænsen, selvom det sjældent vil komme tæt på at låne dit fulde egenkapitalbeløb.

Da proprietære omvendte realkreditlån ikke er støttet af FHA, er de ikke underlagt FHA-regler, såsom den obligatoriske rådgivningssession eller forudgående og løbende betalinger af realkreditforsikring. Selvom dette kan virke som en god ting, fjerner det også beskyttelseslaget for seniorer. Långivere, der muligvis ikke kvalificerer sig til FHA-støtte, kan tilbyde proprietære omvendte realkreditlån.

Proprietære omvendte realkreditlån har også en tendens til at have lavere forudgående omkostninger end HECM'er. At fjerne realkreditforsikring er en stor del af dette. Imidlertid har HECM'er en tendens til at have lavere renter end proprietære omvendte realkreditlån. Du bliver nødt til at lave regnestykket for at afgøre, hvilken der er en mere omkostningseffektiv mulighed for din specifikke situation.

Bundlinjen

Mens begge produkter giver mulighed for at låne mod din egenkapital, gør HECM'er det med flere beskyttelser på plads for dig. HECM'er er også meget mere almindelige end proprietære omvendte realkreditlån, så det kan være sværere at finde den rigtige långiver til en jumbo. Hvis du har en bolig af høj værdi og har brug for en betydelig mængde penge, kan et jumbo omvendt realkreditlån være din eneste mulighed. Bare husk, at du stadig skal tale med en betroet rådgiver om fordele og ulemper ved hver type omvendt realkreditlån.