Omvendte realkreditproblemer for arvinger

Omvendt realkreditlån kan give tiltrængte kontanter til seniorer, hvis nettoformue for det meste er bundet op på værdien af ​​deres bolig. Et omvendt realkreditlån er en lån for boligejere, der er 62 år eller ældre og har en betydelig egenkapital. Det giver disse seniorer mulighed for at låne penge mod værdien af ​​deres hjem og modtage midler som et engangsbeløb, fast månedlig betaling eller kreditlinje. Hele lånesaldo forfalder til betaling, når låntager dør, flytter permanent eller sælger boligen.

Hvis låntageren dør, kan deres arvinger arve det omvendte pant. Hvad der så sker afhænger af flere faktorer, blandt andet hvem der arver lånet. Generelt skal lånet betales af i sin helhed, medmindre det overdrages til en ægtefælle. Men at arve et omvendt realkreditlån kan være en kompleks forretning, og der har været rapporter om problemer forårsaget af ikke-reagerende långivere, uklar dokumentation og omvendte realkreditlån, der ikke skulle have været ydet i den første placere.

I denne artikel vil vi tage dig igennem de mest almindelige problemer, som arvinger kan støde på, når de arver et omvendt realkreditlån.

At arve et omvendt realkreditlån som ægtefælle eller medlåntager

Mange mennesker vil arve et omvendt realkreditlån fra deres ægtefælle. Generelt skal omvendte realkreditlån tilbagebetales, når låntager dør, og normalt finansieres dette ved at sælge (eller refinansiere) ejendommen.

Der er dog særlige regler, der bestemmer, hvad der sker med omvendt realkreditlån, hvis du boede sammen med din ægtefælle i en ejendom, der har omvendt realkreditlån. Reglerne på dette område er komplekse, men afhænger hovedsageligt af flere faktorer:

Uanset om du er medlåntager på det omvendte realkreditlån. Hvis dette er tilfældet, vil du kunne blive i boligen og modtage lånebetalinger, så længe du opfylder forpligtelserne i det omvendte realkreditlån.

Da du tog det omvendte realkreditlån. Hvis du ikke er medlåntager på det omvendte realkreditlån, kan du muligvis stadig blive boende i dit hjem uden at betale af på lånet. Dette afhænger igen af, hvornår lånet er opstået (det vil sige hvornår det blev optaget). For at blive i hjemmet skal du kvalificere dig som en berettiget ikke-lånende ægtefælle i henhold til HUDs regler. Processen med at kvalificere sig til at være en berettiget ikke-lånende ægtefælle kan være vanskelig, men er nemmere, hvis din ægtefælle optog det omvendte realkreditlån på eller efter august. 4, 2014.

Om du var gift, da lånedokumenterne blev underskrevet og fortsatte med at være gift indtil din død. Hvis dette er tilfældet, og din ægtefælle optog det omvendte realkreditlån efter aug. 4, 2014, vil du kvalificere dig som en berettiget ikke-lånende ægtefælle og vil være i stand til at blive i dit hjem uden at tilbagebetale det omvendte realkreditlån.

Disse komplekse regler kan skabe problemer. Selvom begge ægtefæller skal give samtykke til at tilbageføre realkreditlån, behøver begge ikke at blive navngivet som medlåntagere. Hvis to ægtefæller bor sammen i en bolig, men kun den ene ægtefælle er navngivet som låntager på det omvendte realkreditlån, er den anden ægtefælle i fare at miste boligen, hvis den lånende ægtefælle dør først (eller ligefrem skal flytte ind i en plejebolig eller et plejehjem i et år eller længere). Kun den ene ægtefælle kan være låntager, hvis kun den ene ægtefælle har ejendomsretten til huset, måske fordi det er arvet, eller fordi dets ejerskab går forud for ægteskabet.

Ideelt set vil begge ægtefæller have ejendomsretten, og begge vil være låntagere på det omvendte realkreditlån, så når den første ægtefælle dør, har den anden ægtefælle fortsat adgang til det omvendte panteprovenu og kan fortsætte med at bo i huset indtil kl. død. Det er en god idé at tjekke med din omvendte realkreditudbyder for at sikre, at dine låneregistre er nøjagtige, og at du og din medlåntager begge er på lånet. Ring til din forhandler for at finde ud af, hvilke navne der står på dit lån, og bed dem om at sende dig en papirkopi til dine registre.

Omvendte realkreditproblemer for arvinger

Hvis du arver en ejendom med et omvendt pant i den, og du hverken er en medlåntager eller ægtefælle til den, der er afgået ved døden, skal du betale det omvendte realkreditlån tilbage til långiveren. Dette kan gøres på tre måder:

• Betal saldoen på realkreditlånet fuldt ud med ejendom eller andre midler.
• Betal resten af ​​det omvendte realkreditlån fuldt ud ved at få et "forward" pant i ejendommen.
• Betal det omvendte realkreditlån med provenuet fra salg af ejendommen.

Den bedste løsning for dig afhænger af, om du ønsker at beholde ejerskabet af ejendommen. Hvis du gør det, skal du vælge mulighed 1 eller 2. Du skal enten tilbagebetale hele lånesaldoen eller 95 % af boligens anslåede værdi - alt efter hvad der er mindst.

Hvis du ikke kan betale boliglånet på anden vis, eller ikke ønsker at beholde det hus, du har arvet, kan du vælge mulighed 3. Dette er den mest almindelige mulighed. Ifølge Consumer Financial Protection Bureau vil de fleste arvinger sælge huset for at generere de nødvendige kontanter.

Denne proces kan være en kilde til problemer og nød for familier, der arver et hus. Det er en af ​​grundene til, at omvendte realkreditlån ikke anbefales til seniorer, der ønsker at efterlade ejendom til deres arvinger - dog en traditionel fast rente fremadrettet pant kan tilbyde disse arvinger en finansieringsløsning til at sikre ejerskab, er de muligvis ikke kvalificerede til et sådant lån. Og i så fald kan en elsket familiebolig sælge til en fremmed for hurtigt at indfri den omvendte realkreditgæld.

Et andet problem kan opstå, hvis den pris, du kan få for den, efter at have besluttet at sælge boligen for at dække denne gæld, er lavere end den udestående gæld. Dette kan ske, hvis ejendommen er fysisk forringet eller blevet beskadiget, har boligværdier i området afvist, eller låntageren overlevede den forventede levetidstabell, som långiver brugte til at bestemme det oprindelige lån beløb.

Du er beskyttet i dette tilfælde. Hvis boligen sælger for mere end den udestående lånesaldo, går restbeløbet til ens arvinger. Hvis et hjem sælges for mindre, modtager arvingerne intet, og Federal Housing Administration (FHA) forsikring dækker långiverens mangel. Med andre ord kan den omvendte tilbagebetaling af realkreditlån ikke overstige provenuet fra et salg af ejendommen. Hvis der er et realkreditlån tilbage efter salget, holdes boligejernes bo ikke ansvarlig for dette beløb.

Så du har måske ikke et hus at arve, men du vil heller ikke have en gæld at tilbagebetale.

At arve et omvendt realkreditlån: En tidslinje

En anden stor kilde til problemer, når man arver et omvendt realkreditlån, er den stramme tidsplan, der er forbundet med at gøre det. Uanset dit forhold til den person, der er gået bort, bliver du nødt til at bevæge dig hurtigt for at sikre, at du bevarer kontrollen over, hvad der sker med deres ejendom.

Her er en typisk tidslinje for, hvad der sker med et omvendt realkreditlån, efter at den oprindelige låntager dør:

30 dage

De fleste långivere abonnerer på databaser, der sporer dødsattester. Inden for 30 dage efter at have modtaget en meddelelse om låntagers død, sender långiver en forfaldsmeddelelse til boet. Meddelelsen indeholder oplysninger om, hvordan arvinger kan forholde sig:

• Opfyld den resterende lånesaldo på det omvendte realkreditlån 
• Sælg ejendommen for mindst 95% af den vurderede værdi 
• Giv långiveren skøde i stedet for tvangsauktion - dvs. giv huset til långiveren for at sælge 

Sammen med disse oplysninger om det omvendte lån sender långiveren også en liste over berettigelseskrav til en udsættelsesperiode.

60 dage

Arvinger skal have en vurdering af boligen senest 30 dage efter, at forfaldsmeddelelsen er sendt. Hvis der er en efterlevende, ikke-lånende ægtefælle, kan han eller hun ansøge om udsættelse, hvis kravene skitseret af HUD er opfyldt.

6 måneder

Inden for denne tidsramme skal arvingerne vælge, om de vil sælge huset eller ej for at opfylde det omvendte realkreditlån. Husk: lånet vil fortsætte med at påløbe renter i denne periode. Inden for seks måneder efter, at låntageren er gået forbi, kan en långiver starte afskærmningsprocessen for at opfylde lånet, hvis der ikke træffes foranstaltninger for at tilbagebetale det omvendte realkreditlån.

12 måneder

Arvinger kan være berettiget til at modtage to forlængelser på tre måneder for at betale den omvendte realkreditsaldo med forbehold af HUD-godkendelse. Dette giver arvinger op til et helt år fra låntagers død til at tilbagebetale lånesaldoen eller sælge boligen.

Bundlinjen

Arvinger kan støde på en række problemer, når de arver et omvendt realkreditlån. Processen for at arve en ejendom med omvendt realkreditlån er forskellig afhængig af, om du er ægtefælle og/eller medlåntager af realkreditlånet, og hvornår det er opstået. På trods af de seneste reformer er der stadig situationer, hvor en enke eller enkemand kan miste hjemmet ved deres ægtefælles død.

Hvis du arver et omvendt realkreditlån fra dine forældre eller bedsteforældre, skal du tilbagebetale realkreditlånet fuldt ud inden for et år (højst). For at gøre det kan du enten betale långiveren af ​​dine egne midler, refinansiere ejendommen eller sælge den. Hvis du ikke kan sælge den for mere end restgælden, vil du ikke blive holdt ansvarlig for tabet, men du vil heller ikke modtage penge fra salget.

Kommunikation er nøglen til at undgå disse problemer. Mange problemer skyldes, at arvinger ikke bliver gjort opmærksomme på, at deres forældre eller bedsteforældre har et omvendt realkreditlån. Forbered eventuelle familiemedlemmer, der ikke låner, ved sammen at beslutte, hvad de vil gøre, efter du dør, så de ved, hvad de kan forvente.