Skal du betale dit realkreditlån af med et boliglån?

Ifølge US Census Bureau, fra 2022, ejer omkring 65% af de amerikanske husstande deres eget hjem. I løbet af det seneste årti er mediansalgsprisen for et hus i USA steget fra knap 240.000 USD i 2012 til næsten 430.000 USD i 2022, hvilket svarer til en stigning på 10 år på næsten 80 %. I lyset af dette har mange husejere set egenkapital i deres hjem vokset betydeligt siden de købte den.

At have positiv egenkapital i dit hjem giver boligejere fleksibiliteten til at udvinde den rigdom på en række forskellige måder. En metode til at få adgang til denne egenkapital er at betale en del af eller hele dit realkreditlån af ved at bruge et boliglån. I denne artikel vil vi undersøge fordele og ulemper ved denne tilgang.

Anden Pant

Der er to hovedmåder, som husejere kan bruge deres boligkapital til at betale ned på deres realkreditlån. Den første er ved at bruge en konventionel boliglån, som nogle gange omtales som et "andet realkreditlån." Denne type lån er stort set det samme som et realkreditlån, bortset fra at i stedet for at gå til køb af et hus, resulterer det i låntageren at modtage en engangsbeløb kontanter, som de frit kan bruge, som de ønsker.

Den nøjagtige størrelse af dette engangsbeløb beregnes som en procentdel af den egenkapital, de har i deres hjem, hvor 85% er et almindeligt anvendt maksimum. For eksempel, hvis en boligejer har et realkreditlån til $200.000, men deres hjem er værd $300.000, så vil deres egenkapital være $100.000. Hvis deres boliglån tilbyder et engangsbeløb på op til 85% af deres egenkapital, så ville de være i stand til at låne op til 85.000 $. Selvom nogle husejere bruger disse midler til at betale ned på deres realkreditlån, kan de også optage et egenkapitallån til at dække andre omkostninger, såsom ombygning af deres køkken eller betaling for college.

Hovedårsagen til, at boligejere optager egenkapitallån for at betale ned på deres realkreditlån, er, hvis de tror, ​​at det vil resultere i lavere månedlige betalinger. Dette kan opstå, når renterne er faldet, siden de første gang købte deres hjem, hvilket betyder, at lånet på boliglånet ville have en lavere rente end deres eksisterende realkreditlån. I dette scenarie ville boligejeren optage et boliglån, som ville have sin egen rentesats, amortiseringsplan, og løbetid, og ville i det væsentlige være refinansiering af nogle eller hele deres eksisterende realkreditlån.

Selvom brug af et boliglån til at refinansiere dit realkreditlån kan føre til lavere renteomkostninger, skal boligejere være omhyggelig med at sikre, at disse omkostningsbesparelser ikke udslettes af eventuelle forudbetalingsbøder eller lukkeomkostninger, der evt. ansøge. Afhængigt af detaljerne i deres eksisterende realkreditlån kan det være mere effektivt blot at vente til det næste tilgængelig mulighed eller refinansiering af deres realkreditlån, enten gennem deres eksisterende långiver eller gennem en konkurrerende långiver.

Home Equity Credit Lines of Credit (HELOC'er)

Den anden måde, hvorpå boligejere kan bruge deres egenkapital til at betale ned på deres realkreditlån, er ved at tegne en Home Equity Line of Credit (HELOC). Som navnet antyder, er HELOC'er en kreditlinje, der er sikret af dit hjem. Ligesom et andet realkreditlån beregnes det beløb, du kan låne under en HELOC, ved at tage en procentdel af din boligkapital, typisk svarende til det, der bruges til andet realkreditlån. Men bortset fra disse ligheder er der flere vigtige forskelle mellem HELOC'er og sekundære realkreditlån.

Til at begynde med giver HELOCs ikke långiveren et engangsbeløb i starten af ​​lånet. I stedet fungerer de som en personlig kreditlinje, der giver boligejeren mulighed for at låne op til et bestemt beløb, men lader dem bestemme, hvornår og hvor meget de skal låne. Dette gør HELOCs velegnet til boligejere, der ønsker muligheden for at låne mod egenkapitalen i deres hjem uden at have nogen umiddelbare planer for, hvordan pengene skal bruges.

Den anden vigtige forskel mellem HELOC'er og sekundære realkreditlån er, at HELOC'er kun kræver, at du gør det betale renterne på lånet hver betaling, hvilket giver låntageren mulighed for at vælge, hvornår de betaler tilbage rektor. Derimod følger sekundære realkreditlån en streng amortiseringsplan, hvor hver betaling inkluderer både renter og hovedstol. Teknisk set tilbyder HELOC'er en periode, kaldet en lodtrækningsperiode, hvori låntager frit kan betale renter. I slutningen af ​​trækningsperioden konverterer HELOC imidlertid til en amortiseringsplan, hvilket tvinger låntageren til gradvist at tilbagebetale enhver hovedstol, de har lånt.

Den tredje store forskel mellem HELOC'er og andet realkreditlån er, at HELOC'er tilbyder variabel rente. I situationer, hvor renten er faldet, siden du fik dit realkreditlån, kan det gøre brug af en HELOC at afbetale en del af dit realkreditlån er en attraktiv mulighed, fordi det kan føre til lavere månedlige betalinger samlet set. Men som det ofte er tilfældet inden for økonomi, er der fordele og ulemper ved denne tilgang.

Fordele og ulemper

Ved første øjekast virker det som en meget attraktiv mulighed at bruge en HELOC til at betale ned på dit realkreditlån. Når alt kommer til alt, kunne det give en boligejer mulighed for at drage fordel af en lavere rente, samtidig med at den forsinker betaling af hovedstol på lånet, hvilket potentielt reducerer deres månedlige betalinger med et betydeligt beløb.

Den største risiko ved denne tilgang er dog, at den udsætter dig for renterisiko. HELOCs er et lån med variabel rente, hvilket betyder, at hvis renten stiger, så ville dine betalinger også gøre det. Denne risiko forstærkes yderligere, hvis du tager den tilgang kun at betale renter og udskyde tilbagebetaling af hovedstol, da den ubetalte hovedstol derefter ville pådrage sig en højere rente, når renten satserne stiger.

For at beskytte sig mod dette ville boligejere have gavn af stresstest deres afdragsstrategi ved at beregne, hvor meget yderligere renter de har råd til at dække, hvis renten stiger. På samme måde kan det være klogt at afsætte penge til en lettilgængelig fond, som kan bruges til at betale ned hovedstol hurtigt, hvis renten stiger, for at undgå at blive hængende med mange måneders eller endda års højere rente betalinger.

Endelig skal boligejere nøje vurdere vilkårene for de boliglån, de overvejer. Nogle af de vigtige vilkår at være bekendt med inkluderer, om lånet tilbyder en fast eller variabel rente, længden af ​​trækningsperioden eller amortiseringsperiode, uanset om lånet opkræver simple renter eller amortiseret rente, og eventuelle regler eller bøder vedrørende forudbetaling af rektor.

Bundlinjen

I sidste ende kan det give mening at betale af på et realkreditlån med et boliglån, men det er ikke en beslutning, der skal tages let på. Husejere bør sikre sig, at de grundigt forstår vilkårene for lånene, mens de også udvikler en finansiel plan for hvordan de i sidste ende vil servicere og tilbagebetale de lånte midler, herunder under forskellige rentesatser betingelser.