6 grunde til at undgå privat realkreditforsikring

Inden du køber et hus, bør du ideelt set spare nok penge til en 20% forskudsbetaling. Hvis du ikke kan, er det et sikkert bud, som din långiver vil tvinge dig til at sikre privat realkreditforsikring (PMI) før du underskriver lånet, hvis du tager et konventionelt realkreditlån. Formålet med forsikringen er at beskytte realkreditselskabet, hvis du misligholder sedlen.

Federal Housing Authority har et lignende krav om realkreditforsikring for dem, der tegner en FHA lån,med lidt andre regler. Denne artikel handler om PMI, men årsagerne til at undgå det gælder for begge typer lån.

PMI lyder som en god måde at købe et hus på uden at skulle spare så meget til en forskudsbetaling. Nogle gange er det den eneste mulighed for nye boligkøbere. Der er dog gode grunde til, at du skal prøve at undgå at have brug for PMI. Her er seks sammen med en mulig måde for dem uden 20% forskudsbetaling at helt undvære det.

Seks gode grunde til at undgå privat realkreditforsikring

1. Koste

PMI koster typisk mellem 0,5% til 1% af hele lånebeløbet på årsbasis. Det betyder, at du kan betale så meget som $ 1.000 om året - eller $ 83,33 om måneden - på et lån på $ 100.000 under forudsætning af et 1% PMI -gebyr. Imidlertid er den gennemsnitlige noteringspris for amerikanske hjem ifølge Zillow næsten $ 250.000 (fra september 2020), hvilket betyder, at familier kan bruge mere som $ 3.420 om året på forsikringen. Det er lige så meget som en lille bilbetaling!

2. Ikke længere selvrisiko

Indtil 2017 var PMI stadig fradragsberettiget, men kun hvis en gift skatteyderes justerede bruttoindkomst var mindre end $ 110.000 om året. Det betød, at mange familier med dobbelt indkomst blev udeladt i kulden. Lov om skattelettelser og job fra 2017 (TCJA) sluttede fradraget for pant forsikringspræmier helt, gældende 2018.

3. Dine arvinger får ingenting

De fleste husejere hører ordet "forsikring" og antager, at deres ægtefælle eller børn vil modtage en form for økonomisk kompensation, hvis de dør, hvilket ikke er sandt. Låneinstituttet er den eneste modtager af en sådan politik, og provenuet betales direkte til långiveren (ikke indirekte først til arvingerne). Hvis du vil beskytte dine arvinger og give dem penge til leveomkostninger ved din død, skal du skaffe en separat forsikring. Lad dig ikke narre af at tro PMI vil hjælpe andre end din realkreditinstitut.

4. At give penge væk

Boligkøbere, der lægger mindre end 20% af salgsprisen, skal betale PMI, indtil husets samlede egenkapital når 20%. Dette kan tage år, og det beløber sig til mange penge, du bogstaveligt talt giver væk. For at sætte omkostningerne i bedre perspektiv, hvis et par, der ejer et hjem på $ 250.000, i stedet skulle tage de $ 208 pr. Måned, de brugte på PMI og investere i en investeringsforening, der tjente en årlig sammensat forrentning på 8%, ville disse penge vokse til $ 37.707 (forudsat at der ikke blev taget skatter) inden for 10 flere år.

5. Svært at annullere

Som nævnt ovenfor behøver du normalt ikke længere at betale PMI, når din egenkapital når op på 20%. Det er imidlertid ikke så let at fjerne den månedlige byrde som bare ikke at sende betalingen ind. Mange långivere kræver, at du udarbejder et brev, der anmoder om, at PMI annulleres og insisterer på en formel vurdering af hjemmet, før det annulleres. Alt i alt kan dette tage flere måneder afhængigt af långiveren, hvor PMI stadig skal betales.

6. Betalingen fortsætter

Et sidste spørgsmål, der fortjener at blive nævnt, er, at nogle långivere kræver, at du opretholder en PMI -kontrakt i en bestemt periode. Så selvom du har nået grænsen på 20%, kan du stadig være forpligtet til at blive ved med at betale for realkreditforsikringen. Læs det småt med din PMI -kontrakt for at afgøre, om dette er tilfældet for dig.

Sådan undgår du at betale PMI

I nogle tilfælde kan PMI undgås ved at bruge en sparegrispant. Det fungerer sådan: Hvis du vil købe et hus til 200.000 $, men kun har sparet nok penge til en 10% forskudsbetaling, kan du indgå en såkaldt 80/10/10 -aftale. Du vil optage ét lån på i alt 80% af ejendommens samlede værdi, eller $ 160.000, og derefter et andet lån, kaldet en piggyback, for $ 20.000 (eller 10% af værdien). Endelig, som en del af transaktionen, nedlægger du de sidste 10%eller $ 20.000.

Ved at opdele lånene kan du muligvis trække renterne på dem begge og helt undgå PMI. Selvfølgelig er der en fangst. Meget ofte er betingelserne for et sparegrislån risikable. Mange er lån med justerbar rente, indeholder ballonbestemmelser eller skal betales om 15 eller 20 år (i modsætning til det mere almindelige 30-årige realkreditlån).

Bundlinjen

PMI er dyrt. Medmindre du tror, ​​at du vil kunne opnå 20% egenkapital i hjemmet inden for et par år, er det sandsynligvis fornuftigt at vente indtil du kan foretage en større udbetaling eller overveje et billigere hjem, hvilket vil gøre en 20% udbetaling mere overkommelig.