Fast rente vs. Realkreditlån

Fast rente vs. Realkreditlån: En oversigt

Fastforrentede realkreditlån og realkreditlån (ARM) er de to primære realkredittyper. Selvom markedspladsen tilbyder mange varianter inden for disse to kategorier, er det første trin, når du skal købe et realkreditlån, at afgøre, hvilken af ​​de to hovedlånetyper, der bedst passer til dine behov.

Fastforrentede realkreditlån

EN fastforrentet pant opkræver en fast rente, der forbliver uændret i hele lånets løbetid. Selvom hovedstolen og renterne, der betales hver måned, varierer fra betaling til betaling, forbliver den samlede betaling den samme, hvilket gør det let at budgettere for husejere.

Den delvise afskrivninger skemaet nedenfor viser den måde, hvorpå beløbene mod hovedstol og renter ændres i løbet af pantets levetid. I dette eksempel er realkreditlånetiden 30 år, hovedstolen er $ 100.000, og renten er 6%.

Betaling	Rektor	Interesse	Hovedbalance
1. $599.55	$99.55	$500.00	$99900.45
2. $599.55	$100.05	$499.50	$99800.40
3. $599.55	$100.55	$499.00	$99699.85

Som du kan se, består de betalinger, der er foretaget i de første år af et realkreditlån, primært af rentebetalinger.

Den største fordel ved en fastforrentet lån er, at låntageren er beskyttet mod pludselige og potentielt betydelige stigninger i månedlige realkreditbetalinger, hvis renten stiger. Fastforrentede realkreditlån er lette at forstå og varierer lidt fra långiver til långiver. Ulempen ved fastforrentede realkreditlån er, at når renterne er høje, er det vanskeligere at kvalificere sig til et lån, fordi betalingerne er mindre overkommelige.

Selvom rentesatsen er fast, afhænger den samlede rente, du betaler, af realkreditlængden. Traditionelle långivningsinstitutioner tilbyder fastforrentede realkreditlån til forskellige vilkår, hvoraf de mest almindelige er 30, 20 og 15 år.

Det 30-årige pant er det mest populære valg, fordi det tilbyder den laveste månedlige betaling. Afvejningen af ​​den lave betaling er imidlertid en betydeligt højere samlet pris, fordi det ekstra årti eller mere i løbetiden primært er afsat til at betale renter. De månedlige betalinger for kortsigtede realkreditlån er højere, så hovedstolen tilbagebetales i en kortere tidsramme. Også kortsigtede realkreditlån tilbyder en lavere rente, hvilket giver mulighed for et større beløb tilbagebetalt med hver realkreditbetaling. Dermed koster kortsigtede realkreditlån samlet set betydeligt mindre. (For mere, se Forståelse af pantbetalingsstrukturen.)

Realkreditlån

Renten for en realkreditlån er en variabel en. Den oprindelige rente på en ARM er sat under markedsrenten på et sammenligneligt fastforrentet lån, og derefter stiger renten som tiden går. Hvis ARM holdes længe nok, vil renten overstige den løbende rente for fastforrentede lån.

ARM'er har en fast periode, hvor den oprindelige rente forbliver konstant, hvorefter renten justeres med en forudbestemt frekvens. Fastforrentningsperioden kan variere betydeligt-alt fra en måned til 10 år; kortere tilpasningsperioder har generelt lavere initialrenter. Efter den første løbetid nulstilles lånet, hvilket betyder, at der er en ny rente baseret på aktuelle markedsrenter. Dette er derefter satsen indtil den næste nulstilling, som kan være det følgende år.

ARM -terminologi

ARM'er er betydeligt mere komplicerede end fastforrentede lån, så at undersøge fordele og ulemper kræver en forståelse af nogle grundlæggende terminologier. Her er nogle begreber, som låntagere skal kende, før de vælger en ARM:

• Justeringsfrekvens: Dette refererer til tidsrummet mellem rentetilpasninger (f.eks. Månedligt, årligt osv.).
• Justeringsindekser: Rentejusteringer er knyttet til a benchmark. Nogle gange er dette renten på en type aktiv, f.eks. Indskudsbeviser eller statskassebeviser. Det kan også være et specifikt indeks, f.eks Sikret finansieringsrente for natten (SOFR),Cost of Funds Index eller London Interbank Offered Rate (LIBOR). 
• Margen: Når du tegner dit lån, accepterer du at betale en rente, der er en vis procentdel højere end justeringsindekset. Din justerbare sats kan f.eks. Være satsen på et års regning plus 2%. De ekstra 2% kaldes margenen.
• Kasketter: Dette refererer til grænsen for det beløb, som renten kan øge hver justeringsperiode. Nogle ARM'er tilbyder også loft over den samlede månedlige betaling.Disse lån, også kendt som negative afskrivningslån, holde betalinger lave; dog kan disse betalinger kun dække en del af de skyldige renter. Ubetalte renter bliver en del af hovedstolen. Efter mange års betaling af realkreditlånet kan din hovedstol være større end det beløb, du oprindeligt lånte.
• Loft: Dette er den højeste, som den justerbare rente må nå i løbet af lånets løbetid.

Den største fordel ved en ARM er, at den er betydeligt billigere end et fastforrentet pant, i hvert fald i de første tre, fem eller syv år. ARM'er er også attraktive, fordi deres lave startbetalinger ofte gør det muligt for låntageren at kvalificere sig til et større lån og i en faldende rentemiljø, giver låntageren mulighed for at nyde lavere renter (og lavere betalinger) uden at skulle refinansiere pantet.

En låntager, der vælger en ARM, kan spare flere hundrede dollars om måneden i op til syv år, hvorefter deres omkostninger sandsynligvis vil stige. Den nye kurs vil være baseret på markedskurser, ikke den oprindelige undermarkedsrente. Hvis du er meget heldig, kan den være lavere, afhængigt af hvordan markedspriserne er på tidspunktet for kursnulstillingen.

ARM'en kan dog udgøre nogle væsentlige ulemper. Med en ARM kan din månedlige betaling ofte ændre sig i løbet af lånets løbetid. Og hvis du tager et stort lån, kan du være i problemer, når renten stiger: Nogle ARM'er er struktureret, så renten næsten kan fordobles på få år. (For mere, se Realkreditlån: Hvad sker der, når renten stiger.)

Faktisk gik realkreditlån til fordel for mange finansielle planlæggere efter nedsmeltning af subprime -realkreditlån i 2008, der indledte en æra med tvangsauktioner og kortsalg. Låntagere stod over for mærkatchok, da deres ARM'er blev justeret, og deres betalinger skød i vejret. Heldigvis er der siden blevet indført regeringsbestemmelser og lovgivning for at øge det tilsyn, der forvandlede en boligboble til en global finanskrise. Det Forbrugerfinansielt beskyttelsesbureau (CFPB) har forhindret rovdyr i realkreditlån, der skader forbrugeren. Långivere låner ud til låntagere, der sandsynligvis vil tilbagebetale deres lån.

Hvilket lån er det rigtige for dig?

Når du vælger et realkreditlån, skal du overveje en lang række personlige faktorer og afbalancere dem med de økonomiske realiteter på en stadigt skiftende markedsplads. Enkeltpersoners personlige økonomi oplever ofte perioder med forskud og fald, renten stiger og falder, og økonomiens styrke vokser og aftager. Overvej følgende spørgsmål for at sætte dit lånevalg i sammenhæng med disse faktorer:

• Hvor stor en realkreditbetaling har du råd til i dag?
• Har du stadig råd til en ARM, hvis renten stiger?
• Hvor længe har du tænkt dig at bo på ejendommen?
• I hvilken retning går renterne, og forventer du, at den tendens vil fortsætte?

Hvis du overvejer en ARM, skal du køre tallene for at bestemme det værst tænkelige scenario. Hvis du stadig har råd til det, hvis realkreditlånet nulstilles til det maksimale loft i fremtiden, sparer en ARM dig penge hver måned. Ideelt set bør du bruge opsparingen i forhold til et fastforrentet realkreditlån til at foretage ekstra hovedbetalinger hver måned, så det samlede lån er mindre, når nulstillingen sker, hvilket yderligere sænker omkostningerne.

Hvis renten er høj og forventes at falde, vil en ARM sikre, at du får fordel af faldet, da du ikke er låst fast i en bestemt rente. Hvis renten stiger eller en stabil, forudsigelig betaling er vigtig for dig, kan et fastforrentet pant være vejen at gå.

Kandidater til ARM'er

Den kortsigtede husejer

En ARM kan være et glimrende valg, hvis lave betalinger på kort sigt er dit primære krav, eller hvis du ikke planlægger at bo i ejendommen længe nok til, at satserne kan stige. Som tidligere nævnt varierer fastforrentningsperioden for en ARM typisk fra et år til syv år, hvorfor en ARM måske ikke giver mening for folk, der planlægger at beholde deres hjem i mere end at. Men hvis du ved, at du skal flytte inden for en kort periode, eller hvis du ikke planlægger at holde på huset i årtier fremover, vil en ARM give meget mening.

Lad os sige, at rentemiljøet betyder, at du kan tage en femårig ARM med en rente på 3,5%. Et 30-årigt fastforrentet realkreditlån ville til sammenligning give dig en rente på 4,25%. Hvis du planlægger at flytte inden den femårige ARM nulstilles, sparer du mange penge på renter. Hvis du derimod i sidste ende beslutter dig for at blive i huset længere, især hvis priserne er højere, når dit lån justeres, så vil realkreditlånet koste mere end fastforrentet lån ville har. Hvis du imidlertid køber et hjem med henblik på at opgradere til et større hjem, når du først har stiftet en familie - eller du tror, ​​at du vil flytte til arbejde - så kan en ARM være den rigtige for dig.

Indtjeningstjenesten

For folk, der har en stabil indkomst, men ikke forventer, at den stiger dramatisk, giver et fastforrentet pant mere mening. Men hvis du forventer at se en stigning i din indkomst, kan du bruge en ARM til at spare dig for at betale en masse renter på lang sigt.

Lad os sige, at du leder efter dit første hjem og lige er færdiguddannet fra medicinsk eller jurastudiet eller har tjent et MBA. Chancerne er store for, at du kommer til at tjene mere i de kommende år og vil have råd til de øgede betalinger, når dit lån tilpasser sig en højere rente. I så fald fungerer en ARM for dig. I et andet scenario, hvis du forventer at begynde at modtage penge fra en trust i en bestemt alder, kan du få en ARM, der nulstilles i samme år.

Pay-It-Off-typen

At optage et realkreditlån er meget attraktivt for realkreditlåntagere, der har eller vil have kontanter til at betale lånet inden den nye rente starter. Selvom det ikke omfatter langt de fleste amerikanere, er der situationer, hvor det kan være muligt at trække det ud.

Tag en låntager, der køber et hus og sælger et andet på samme tid. Denne person kan blive tvunget til at købe det nye hjem, mens det gamle er i kontrakt og som følge heraf vil tage et et eller to år ARM. Når låntageren har provenuet fra salget, kan de vende sig om for at afbetale ARM med provenuet fra boligsalget.

En anden situation, hvor en ARM ville være fornuftig, er, hvis du har råd til at accelerere betalingerne hver måned med nok til at betale den af, før den nulstilles. At anvende denne strategi kan være risikabelt, fordi livet er uforudsigeligt. Selvom du muligvis har råd til at foretage hurtigere betalinger nu, er det muligvis ikke længere en mulighed, hvis du bliver syg, mister dit job eller kedlen går.

Bundlinjen

Uanset hvilken lånetype du vælger, hjælper det med at vælge omhyggeligt dig med at undgå dyre fejl. En ting er sikkert: Gå ikke med ARM, fordi du tror, ​​at den lavere månedlige betaling er den eneste måde at få råd til det drømmehus. Du får muligvis en lignende sats på nulstillingstidspunktet, men det er en alvorlig satsning. Det er mere klogt at søge efter et hus med et mindre prisskilt i stedet.

Yderligere læsning

• Tjek aktuelle realkreditrenter
• Sådan fungerer rentesatser på et realkreditlån
• Forståelse af pantbetalingsstrukturen
• Realkreditpoint: Hvad er pointen?
• Fast eller variabel rente realkreditlån: Hvilket er bedre lige nu?
• Find de bedste realkreditrenter
• Har du en god realkreditrente? Lås det inde!
• De vigtigste faktorer, der påvirker realkreditrenter
• Forudsigelse af realkreditrenter: Køb, Sælg eller Refi?
• Realkreditlån: Hvad sker der, når renten stiger
• Hvordan påvirker renterne boligmarkedet
• Er huspris eller rente mere vigtig?
• Indkøb efter realkreditlån