יחס הוצאות הפעלה (OER) הגדרה

מהו יחס הוצאות ההפעלה (OER)?

במקרקעין, יחס הוצאות התפעול (OER) הוא מדידה של עלות ההפעלה של חלקת נכס, בהשוואה להכנסה שהביאה הנכס. הוא מחושב על ידי חלוקת הוצאות התפעול של הנכס (בניכוי פחת) ברווח התפעולי הגולמי שלו.

OER משמש להשוואת הוצאות נכסים דומים. משקיע צריך לחפש דגלים אדומים, כגון גבוה יותר הוצאות תחזוקה, הכנסה תפעולית או שירותים שעשויים להרתיע אותו מלרכוש נכס ספציפי.

OER האידיאלי הוא בין 60% ל- 80% (למרות שככל שהוא נמוך יותר, כך ייטב).

הבנת יחס הוצאות ההפעלה (OER)

נוסחה ליחס הוצאות תפעול (OER)

$\mathrm{O.}\mathrm{E.}\mathrm{ר.}=\frac{\text{סך הוצאות התפעול.}-\text{פְּחָת.}}{\text{הכנסות ברוטו.}}$אוהר=הכנסות ברוטוסך הוצאות התפעול−פְּחָת​

על מנת לחשב את OER לנכס, עליך לדעת את הוצאות התפעול. אלה כוללים את כל העמלות והעלויות שנגרמו כעלויות רגילות של עשיית עסקים. יהיה עליך גם לחשב את הנכס פְּחָת ההוצאה, שתשתנה לפי שיטת החשבונאות המסוימת.

חישוב OER לאורך מספר שנים עשוי לסייע למשקיע להבחין במגמות הנכס בהוצאות התפעול. אם עלויות הנכס עולות מדי שנה בשיעור גבוה מההכנסה, ה- OER עולה גם בשנה. לכן המשקיע עלול להפסיד יותר כסף ככל שהוא מחזיק בנכס זמן רב יותר.

כאשר אתה מחזיק בבניין דירות, משקיע צריך למצוא משרות פנויות באמצעות השכרה יעילה הכנסה, או הכנסה פוטנציאלית משכירות בניכוי מקום פנוי והפסדי אשראי, במקום השכרה פוטנציאלית הַכנָסָה. מכיוון שניהול משרות פנויות כלול בניהול נכסים יעיל, כולל משרות פנויות ב- OER נותן תמונה מדויקת יותר של הוצאות התפעול ומראה היכן ניתן לבצע שיפורים. לדוגמה, סביר להניח שלנכס שמנוהל בצורה גרועה יהיו שיעורי פנוי גבוהים יותר, דבר שיתבטא ב- OER.

דמי ניהול נכסים, שירותים, פינוי אשפה, תחזוקה, ביטוח, תיקונים, ארנונה ועלויות אחרות כלולים במערכי OER. נוֹסָף הוצאות תפעול שהמשקיעים צריכים להבין את OER כוללים דמי ניהול נכסים, גינון, שכר טרחת עו"ד, ביטוח משכיר וביטוח רכוש בסיסי. עלויות אלה מסייעות בניהול הנכס על בסיס יומי. מסיבה זו, תשלומי הלוואות, שיפורי הון ורכוש אישי אינם נכללים בהוצאות התפעול.

OER נמוך יותר אומר בדרך כלל שהנכס מנוהל ביעילות והוא משתלם יותר למשקיעים, וכי פחות מהכנסות הנכס מכסות את עלויות התפעול והתחזוקה. אם העסק ניתן להרחבה, הבעלים עשוי להגדיל את דמי השכירות על כל יחידה מבלי להגדיל מאוד את הוצאות התפעול. בנוסף, ה- OER יכול להראות היכן עלולות להתרחש בעיות פוטנציאליות, כמו למשל חשבונות השירות הגדלים באופן משמעותי, כך שמשקיעים יוכלו לפתור בעיות מהר יותר ולהגן על רווחי הרווח שלהם.

דוגמה ליחס הוצאות ההפעלה (OER)

קח דוגמא היפותטית, שבה המשקיע א 'מחזיק בבניין דירות רב משפחתי ומכניס 65,000 דולר לחודש שכר דירה. המשקיע גם משלם 50,000 $ עבור הוצאות תפעול כולל תשלומי המשכנתא החודשיים שלו, מסים, שירותים וכן הלאה. הנכס גם צפוי לרדת ב -85 אלף דולר השנה.

לכן ניתן לחשב את ה- OER השנתי כ:

$\frac{\left[\right(\$5.0.,0.0.0.\times 1.2.)-8.5.,0.0.0.]}{(6.5.,0.0.0.\times 1.2.)}=6.6.\%$(65,000×12)[($50,000×12)−85,000]​=66%

המשמעות היא שהוצאות התפעול צורכות כשני שלישים מההכנסות שנוצר על ידי נכס זה.

יחס הוצאות תפעול (OER) לעומת שיעור היוון

ה שיעור היוון משמש בעולם הנדל"ן המסחרי לציון שיעור התשואה שצפוי להיווצר על נכס להשקעה בנדל"ן. מדידה זו מכונה לעתים קרובות "שיעור המכסה", ומחושבת על בסיס הרווח הנקי שהנכס צפוי לייצר. הוא משמש לאומדן התשואה הפוטנציאלית של המשקיע על השקעה בשוק הנדל"ן.

שיעור המכסה פשוט מייצג את התשואה של נכס לאורך אופק זמן של שנה אחת (בהנחה שהנכס נרכש במזומן ולא בהלוואה). הוא מוגדר על ידי הנוסחה:

$\text{שיעור מכסה.}=\text{הכנסה תפעולית נטו.}÷\text{שווי השוק הנוכחי.}$שיעור מכסה=הכנסה תפעולית נטו÷שווי השוק הנוכחי

בעוד ששיעור המכסה דומה ל- OER מבחינת מדידת הרווחיות של נכס להשקעה, הוא שונה מה- OER בכך שהוא משתמש בהכנסה ברוטו ולא בהכנסה נטו וממקם את זה ב- מְכַנֶה. OER גם אינה מביאה בחשבון את שווי השוק של נכס.

מגבלות של שיעור הוצאות ההפעלה

ישנם שני חסרונות ל- OER למשקיעי נדל"ן. ראשית, מכיוון שהוא אינו כולל את שווי השוק של נכס, הוא אינו מודיע למשקיע על ערכו היחסי של נכס בעת רכישה או מכירה. זה מדבר רק על יעילות הפעולות השוטפות. לפיכך, יש להשתמש ב- OER בשילוב עם משהו כמו שיעור ההיוון בעת ​​הערכת השקעה בנכס.

שנית, מכיוון שניתן לחשב את הפחת במספר דרכים שונות, ניתן להמר על ה- OER על ידי שימוש בשיטה נוחה יותר לחשב את הפחת.