הגדרת זכויות שירות למשכנתאות (MSR)

מהן זכויות שירות המשכנתאות (MSR)?

זכויות שירות למשכנתאות (MSR) מתייחסות להסכם חוזי בו נמכרת הזכות לשרת משכנתא קיימת על ידי המקור מלווה משכנתא לגורם אחר המתמחה בפונקציות השונות הכרוכות בשירות המשכנתאות.

הבנת זכויות שירות המשכנתאות (MSR)

ל- MSR יש חובות ניהוליות שוטפות המעובדות באופן קבוע לכל משכנתא. הזכויות המשותפות כלולות הן הזכות לגבות תשלומי משכנתא מדי חודש, להפריש מסים ודמי ביטוח בנאמנות, ולהעביר את הריבית ואת חלקי הקרן למלווה המשכנתא. בתמורה, השירות מתוגמל בתשלום ספציפי, המתואר בחוזה שנקבע ונחתם בתחילת הסכם השירות.

ה סכום תשלום המשכנתא, הריבית, סוג ההלוואה וגורמים אחרים נשארים זהים. מבחינת הלווה, רק הכתובת שאליה נשלחים התשלומים משתנה, וכדאי לך צור קשר עם המשרת, במקום עם מלווה המשכנתא המקורי שלך, בכל שאלה שיש לך לגביך לְהַלווֹת. המשרת שלך יכול לשנות בכל עת, אך עליך לקבל הודעה מהמלווה המקורי שלך לפחות 15 ימים לפני שזה קורה, והשירות החדש שלך צריך להודיע ​​לך תוך 15 ימים גם לאחר קבלת הזכויות.



דוגמה למכירת MSR

שרה לוקחת משכנתא של 500 אלף דולר מהמלווה א. היא שולחת למלווה תשלום חודשי של קרן וריבית. שלוש שנים לאחר מכן מחליטה מלווה א 'להעביר את MSR על המשכנתא של שרה לחברה ב'. על פי תנאי החוזה, חברה ב 'משלמת עמלה על ידי המלווה א' עבור מעבד כל שאר תשלומי המשכנתא של שרה. מלווה המשכנתאות יכול לאחר מכן להשקיע יותר זמן וכסף במתן משכנתאות חדשות בעוד שהחברה בהנחת MSR מעבירה את תשלומי המשכנתא למלווה.

שיקולים מיוחדים

מלווה ימכור לעיתים קרובות MSRs כאמצעי לשחרור קווי אשראי להלוואת כספים ללווים נוספים. רוב המשכנתאות בתוקף למשך 15 עד 30 שנה, והבנק צריך מיליארדי דולרים כדי להלוות כסף לצרכנים אחרים המבקשים משכנתא במהלך הזמן הזה. באופן מסביב, מכירת MSR פירושה שיותר אנשים יכולים להפוך לבעלי בתים, מכיוון שמכירת זכויות אלה מייצרת הכנסות.

המלווים גם מרוויחים כסף על ידי חיוב בעמלות עבור משכנתאות מקורן ולהרוויח ריבית חודשית מתשלומים. משכנתאות הן פשוט נכסים נוספים שמביאים יותר הכנסות לבנקים.

היסטוריה של MSR

שוק ה- MSRs היה חזק בשנים האחרונות עקב כלכלת שיפור, מקור משכנתא באיכות גבוהה יותר ופחות ברירות מחדל. קרנות גידור, בנקים ו נאמנויות להשקעה בנדל"ן (REITs) מוצאים נכסים אלה אטרקטיביים מכיוון ש- MSRs יכולים להניב סכומי ריבית גבוהים. לדוגמה, SunTrust רכשה 8 מיליארד דולר ב- MSR ברבעון הראשון של 2016 כאמצעי להרוויח סכום מוצק החזר על השקעה (ROI), ובתוך חודשים כלל תיק ה- MSR שלו 1.123 מיליארד דולר יתרות עיקריות ללא תשלום שהלוואי הבנק נותן שירות למלווים.

National National Mortgage News דיווחה ביוני 2019 כי MSRs "היו אחת מקבוצות הנכסים הקבועים בהכנסות קבועות עם ביצועים הטובים ביותר בעבר חמש שנים. "עם זאת, הוא גם דיווח כי" מאז אוקטובר 2018, כאשר הריבית לטווח הבינוני והארוך ירדה, צפויה מַמָשִׁי תשלום משכנתא מראש ההנחות מואצות, וגרמו לחיים הממוצעים הצפויים של MSR להתקצר במידה ניכרת. "הדבר הביא לכך ש"ערכי MSR מאפריל עד מאי ירדו. בעקביות (בחצי) מספר ". עם זאת, מדווחים National National Mortgage News," הביקוש מצד רוכשי MSR עדיין חזק מאוד, ויש הסכמה כללית סביב MSR ערכים. "