הגדרת נעילת תעריף משכנתא

מהו נעילת שיעור משכנתא לצוף למטה?

התנאי שיעור משכנתא נעל צף למטה מתייחס לא מְמַמֵן אפשרות שנועלת את גובה הריבית על משכנתא עם אפשרות להפחית אותה אם שיעורי השוק ירדו במהלך תקופת הנעילה. מנעול תעריפים אופייני מספק ללווה אבטחה כנגד עלייה במהלך תקופת נעילת התעריפים. האפשרות לצוף למטה מאפשרת במיוחד ללווה לנצל ירידה בריבית במהלך תקופת הנעילה.

כיצד פועל נעילת ריבית משכנתא

א משכנתא נעילת הריבית לצוף היא סוג של מוצר משכנתא המציע ללווים גם ביטחון וגם גמישות כאשר הריבית משתנה. ריבית המשכנתא צפה למטה מאפשרת ללווה לנעול את שיעור המשכנתא. אבל אם התעריפים יירדו במהלך חיתום בתהליך, הם יכולים לבחור באפשרות לצוף למטה לעבד את המשכנתא בשיעור הנמוך יותר. זו עשויה להיות אופציה הגיונית כאשר שיעורי המשכנתא משתנים או אם הם עולים ויורדים בפרק זמן קצר.

הלווים יכולים לבקש לממש את אופציית הצפה למטה בכל עת לפני סגירת המשכנתא כדי לנצל ריבית משכנתא נמוכה יותר. מימוש אופציית הציפה למטה עשוי להתרחש כבר שבוע לאחר תחילת הליכי המשכנתא, בהתאם לתנאים עם מַשׁאִיל. התנאים צריכים להגדיר את מסגרת הזמן שבה המנעול קיים, שעשוי להיות 30 או 60 יום. פרק הזמן מאפשר ללווה לנצל את שיעורי הריבית תוך כדי בקשת משכנתא נמצא בעיבוד.

המלווים עשויים להציע ללווים הלוך ושוב ריבית, מכיוון שהם לא רוצים שהם יסתובבו או יממנו את הלוואתם במוסד אחר או סַרְסוּר. באופן אידיאלי, המלווה רוצה את עסקי הלווה לטווח הארוך מכיוון שהבנקים מרוויחים את הריבית על המשכנתא בניכוי כל עלויות לבנק לצורך שירות המשכנתא.

האפשרות לצוף למטה במנעול תעריפים כרוכה בעלות. הלווה משלם א תַשְׁלוּם לגמישות האפשרות לצוף למטה, שיכולה להיות כמה או כמה מאות דולרים בהתאם מַשׁאִיל. כתוצאה מכך, מנעולי תעריפים עם אפשרות לצוף למטה יקרים יותר מאשר מנעולי תעריפים ללא אפשרות הצפה למטה.

שיקולים מיוחדים

למרות שאולי יש להם אפשרות לצוף למטה, הלווים אינם מקבלים תעריפים נמוכים יותר באופן אוטומטי. המשמעות היא שאחריותם היא לבחור את התעריף הנמוך יותר מכיוון שהמלווה אינו מחויב ליידע את הלווה כי התעריפים ירדו. על הלווה להתקשר למשכנתא סַרְסוּר או המלווה כדי לבקש את האפשרות לצוף למטה.

הנה שיקול נוסף. אם התעריפים יורדים ומתייצבים, נראה שהם בתחתית מחזור התעריפים, כנראה שזה לא הגיוני לשלם עבור אפשרות הצפה למטה. הלווים עשויים לרצות לראות את התעריפים יורדים מספיק ויותר מתשלום עבור האגרה של אופציית הצפה למטה. ירידה מ -5.10% ל -5.00% במהלך תהליך החיתום כנראה לא מספיקה כדי לקזז את עלות האפשרות לצוף למטה. אבל אם יש ציפייה שהשיעורים ינועו מ -5.10% ל -4.60%, החיסכון ביחס ל טווח ארוך סביר להניח שיכפיל את דמי הצוף למטה, מה שהופך אותו לאופציה טובה.

מיחזור יכול להיות אופציה אם התעריפים יורדים מספיק כדי לחסוך כסף לטווח הארוך ומספיק כדי לכסות את עלויות סגירה של משכנתא חדשה. מלווים רבים מאפשרים ללווים למחזר כבר שישה חודשים לאחר סגירת המשכנתא. במילים אחרות, אם אתה מפסיד את הציפה למטה והתעריפים יורדים בחצי נקודת אחוז או יותר, אתה תמיד יכול למחזר ולנצל את התעריף הנמוך יותר.

נעילת ריבית המשכנתא צפה למטה לעומת משכנתא בריבית מתכווננת (ARM)

נעילת ריבית המשכנתא צפה למטה מתחילה עם נעילת הריבית או עם משכנתא בריבית קבועה, אך הלווה יכול לממש את האפשרות לקחת ריבית נמוכה יותר אם הריבית תרד. האפשרות לקבל את התעריף הנמוך פוקעת בדרך כלל בתוך 30 עד 60 יום. א משכנתא בריבית מתכווננת (ARM), לעומת זאת, מאפשר ללווה לנצל תעריפים נמוכים יותר לכמה שנים לפני ההמרה ל- משכנתא בריבית קבועה.

א משכנתא בריבית מתכווננת מתחיל בשיעור טיזר היכרות נמוך בהרבה, אך לאחר תקופה מוגדרת - בדרך כלל שלוש עד 10 שנים - השיעור מותאם על פי מדד בתוספת שולים. התעריף מותאם בדרך כלל כל שישה חודשים ויכול לעלות או לרדת בהתאם לתנאים המתוארים בחוזה.

מכשירי ARM להמרה משווקים כדרך לנצל את ירידת הריבית ולרוב כוללים תנאים ספציפיים. ה מוסד פיננסי בדרך כלל גובה עמלה כדי להעביר את ה- ARM למשכנתא בריבית קבועה.

דוגמה לנעילת ריבית המשכנתא לצוף למטה

נניח שלווה מוצא בית ועושה הַצָעָה. כעת הם בתהליך של חיתום המשכנתא לפני הסגירה בעוד 30 יום. הלווה מחליט לנצל אופציה לצמצום כי הריבית ירדה במהלך החודשים האחרונים. כך עשויה להיראות אופציית צמצום התעריפים שלהם:

• נעילת הריבית למשכנתא היא 4.25% למשך 30 שנה.
• הלווה משלם עמלה עבור האפשרות להוריד את נעילת הריבית על המשכנתא.
• שבועיים לאחר מכן, שיעורי המשכנתא יורדים ל -3.80%, והלווה מממש את האופציה לצוף למטה.
• עם הסגירה, שיעור המשכנתא נקבע על 3.80% לכל חיי המשכנתא. במילים אחרות, 3.80% הוא הריבית הקבועה לכל חיי המשכנתא.