משכנתא או הלוואה קונבנציונלית

מהי משכנתא או הלוואה קונבנציונלית?

משכנתא קונבנציונלית או הלוואה קונבנציונאלית היא כל סוג של הלוואה של רוכש דירה שאינה מוצעת או מובטחת על ידי גורם ממשלתי. במקום זאת, ניתן לקבל משכנתאות קונבנציונאליות באמצעות מלווים פרטיים, כגון בנקים, איגודי אשראי וחברות משכנתאות. עם זאת, כמה משכנתאות קונבנציונאליות יכולות להיות מובטחות על ידי שני מפעלים בחסות הממשלה; ה איגוד המשכנתאות הפדרלי הלאומי (פאני מיי) וה התאגיד המשכנתאות להלוואה לבית (פרדי מק).

הבנת משכנתאות והלוואות קונבנציונאליות

למשכנתאות קונבנציונאליות יש בדרך כלל ריבית קבועה, כלומר גובה הריבית אינו משתנה לאורך כל חיי ההלוואה. משכנתאות או הלוואות קונבנציונאליות אינן מובטחות על ידי הממשלה הפדרלית וכתוצאה מכך בדרך כלל יש דרישות הלוואה מחמירות יותר על ידי בנקים ונושים.

חלק מסוכנויות הממשלה המאבטחות משכנתאות לבנקים כוללות, מינהל הדיור הפדרלי (FHA), ה משרד לענייני חיילים משוחררים בארה"ב (VA), ו- שירות דיור כפרי USDA. עם זאת, ישנן דרישות שעל הלווים לעמוד בהן כדי להעפיל לתוכניות אלה.

קונבנציונאלי לעומת תואם

הלוואות קונבנציונאליות מכונות לעתים קרובות באופן שגוי משכנתאות תואמות או הלוואות. אמנם יש חפיפה, אבל השניים הם קטגוריות מובחנות. משכנתא תואמת היא כזו שהתנאים וההגבלות הבסיסיים שלה עומדים בקריטריוני המימון של פאני מיי ופרדי מק. בין אלה היא הגבלת הדולר, שנקבעת מדי שנה על ידי הסוכנות הפדרלית למימון דיור (FHFA). ברוב ארה"ב היבשתית, הלוואה לא תעלה על 548,250 דולר בשנת 2021.

כך שאמנם כל ההלוואות התואמות הן קונבנציונאליות, אך לא כל ההלוואות המקובלות מתאימות לתאימות. א משכנתא ג'מבו של 800,000 $, למשל, הוא א משכנתא רגילה אך לא משכנתא תואמתכי זה עולה על הסכום שיאפשר לגבות אותו על ידי פאני מיי או פרדי מק.

בשנת 2020 היו 8.3 מיליון בעלי בתים עם משכנתאות המבוטחות ב- FHA.השוק המשני למשכנתאות קונבנציונאלי הוא גדול ונוזלי במיוחד. רוב המשכנתאות המקובלות ארוזות במעבר ניירות ערך בגיבוי משכנתא, אשר נסחרים בשוק פורוורד מבוסס היטב המכונה משכנתא יוכרז שוק (TBA). רבים מהמקובלים האלה ניירות ערך מאובטחים עוד יותר התחייבויות למשכנתא בטחונות (CMOs).

כיצד פועלת משכנתא או הלוואה קונבנציונלית

בשנים שחלפו מאז התמוטטות משכנתא תת -פריים בשנת 2007, המלווים החמירו את הכשירות להלוואות - "ללא אימות" ו"אין מקדמה " המשכנתאות הלכו עם הרוח, למשל - אבל בסך הכל, רוב הדרישות הבסיסיות לא השתנה. לווים פוטנציאליים צריכים למלא בקשה רשמית למשכנתא (ובדרך כלל לשלם דמי בקשה), ולאחר מכן לספק את המלווה עם המסמכים הדרושים לביצוע בדיקה מקיפה על הרקע, היסטוריית האשראי והאשראי השוטף ציון.

תיעוד חובה

אף נכס אינו ממומן במאת האחוזים. בבדיקת הנכסים וההתחייבויות שלך, המלווה מחפש לבדוק לא רק אם אתה יכול לעמוד בתשלומי המשכנתא החודשיים שלך, שבדרך כלל לא יעלו על 28% מההכנסה הגולמית שלך.המלווה מחפש גם אם תוכל להתמודד עם מקדמה על הנכס (ואם כן כמה), יחד עם עלויות מקדמות אחרות, כגון הלוואה מקור או דמי חיתום, דמי מתווך והתנחלות או עלויות סגירהכל אלה יכולים להעלות משמעותית את עלות המשכנתא. בין הפריטים הנדרשים ניתן למנות:

1. הוכחת הכנסה

מסמכים אלה יכללו אך אינם מוגבלים ל:

• שלושים ימי תלושי שכר המראים הכנסה וכן מתחילת השנה ועד היום הַכנָסָה
• שנתיים של פדרלי החזרי מס
• שישים ימים או דו"ח רבעוני של כל חשבונות הנכסים, כולל ההמחאה שלך, החיסכון וכל חשבונות ההשקעה שלך
• שנתיים של W-2 הצהרות

גם הלווים צריכים להיות ערוכים עם הוכחה לכל הכנסה נוספת, כגון מזונות או בונוסים.

2. נכסים

יהיה עליך להציג דפי בנק ודוחות חשבון השקעה כדי להוכיח שיש לך כספים לתשלום המקדמה וסגירת עלויות המגורים, כמו גם עתודות מזומנים. אם תקבל כסף מחבר או קרוב משפחה כדי לסייע בתשלום המקדמה, תזדקק מכתבי מתנה, המאשרים כי אין מדובר בהלוואות ואין בהן פירעון חובה או חובה. פעמים רבות יהיה צורך לאשר את המכתבים הללו.

3. אימות תעסוקה

המלווים היום רוצים לוודא שהם מלווים רק ללווים בעלי היסטוריית עבודה יציבה. המלווה שלך לא רק ירצה לראות את תלושי השכר שלך, אלא יכול גם להתקשר למעסיק שלך כדי לוודא שאתה עדיין מועסק ולבדוק את המשכורת שלך. אם החלפת מקום עבודה לאחרונה, ייתכן ומלווה ירצה ליצור קשר עם המעסיק הקודם שלך. לווים עצמאיים יצטרכו לספק ניירת נוספת משמעותית הנוגעת לעסקיהם ולהכנסתם.

4. תיעוד אחר

המלווה שלך יצטרך להעתיק את רישיון הנהיגה או את תעודת הזהות הממלכתית שלך ויהיה עליך את שלך מספר ביטוח לאומי ואת החתימה שלך, מה שמאפשר למלווה למשוך את דוח האשראי שלך.

שיעורי ריבית למשכנתאות קונבנציונאליות

ריביות הלוואות קונבנציונאליות נוטות להיות גבוהות יותר מאלו של משכנתאות מגובות ממשלתיות, כגון הלוואות FHA (אם כי הלוואות אלה, שבדרך כלל מחייבות את הלווים לשלם דמי ביטוח משכנתא, עשוי להסתכם ביוקר באותה מידה).

הריבית הנושאת על ידי משכנתא רגילה תלוי במספר גורמים, כולל תנאי ההלוואה - אורך, גודלה והאם הריבית היא ריבית קבועה או מתכווננת - כמו גם תנאי השוק הכלכלי או הפיננסי השוטף. מלווים למשכנתאות קובעים שיעורי ריבית על בסיס הציפיות שלהם לאינפלציה עתידית; ההיצע והביקוש לניירות ערך בגיבוי משכנתא משפיעים גם הם על השיעורים.

מתי הבנק הפדרלי מייקר אותו לבנקים להלוות על ידי מיקוד גבוה יותר שיעור הכספים הפדרלייםהבנקים, בתורם, מעבירים את העלויות הגבוהות יותר ללקוחותיהם, ושיעורי ההלוואות לצרכן, כולל אלה עבור משכנתאות, נוטים לעלות.

בדרך כלל מקושרות לריבית נקודות, עמלות המשולמות למלווה (או לברוקר): ככל שאתה משלם יותר נקודות, הריבית שלך נמוכה יותר. נקודה אחת עולה 1% מסכום ההלוואה ומורידה את הריבית שלך בכ -0.25%.

הגורם הסופי לקביעת הריבית הוא הפרופיל הפיננסי של הלווה הבודד: נכסים אישיים, אמינות האשראי וגודל המקדמה שהם יכולים לבצע על בית המגורים מְמוּמָן.

שיקולים מיוחדים למשכנתא או הלוואה קונבנציונלית

הלוואות מסוג זה אינן מתאימות לכולם. להלן מבט על מי שעשוי להעפיל למשכנתא רגילה ומי לא.

מי רשאי להעפיל

אנשים בעלי דיווחי אשראי מבוססי אשראי כוכבים הנמצאים על בסיס פיננסי מוצק בדרך כלל זכאים למשכנתאות רגילות. ליתר דיוק, המועמד האידיאלי צריך להיות:

דירוג אשראי

דירוג אשראי הוא ייצוג מספרי של יכולתו של הלווה להחזיר הלוואה. ציוני האשראי כוללים את היסטוריית האשראי של הלווה ואת מספר התשלומים המאוחרים. לאישור ניתן לדרוש ציון אשראי של 680 לפחות, ורצוי, מעל 700. כמו כן, ככל שהציון גבוה יותר, כך ריבית ההלוואה נמוכה יותר, והתנאים הטובים ביותר שמורים לאנשים מעל 740.

חוב להכנסה

מקובל יחס חוב להכנסה (DTI). זהו סכום תשלומי החוב החודשיים שלך, כגון כרטיסי אשראי ותשלומי הלוואה, בהשוואה להכנסה החודשית שלך. באופן אידיאלי, יחס החוב להכנסה צריך להיות סביב 36% ולא יותר מ -43%. במילים אחרות, עליך להוציא פחות מ -36% מההכנסה החודשית שלך על תשלומי חוב.

מקדמה

מקדמה של לפחות 20% ממחיר הרכישה של הבית זמינה. המלווים יכולים לקבל פחות, אך אם כן, הם דורשים לעתים קרובות מהלווים להוציא ביטוח משכנתא פרטית ולשלם את הפרמיות שלו מדי חודש עד שישיגו לפחות 20% הון עצמי בבית.

בנוסף, משכנתאות קונבנציונאליות הן לרוב הדרך הטובה ביותר או היחידה עבור רוכשי דירות שרוצים את זה מגורים למטרות השקעה, כבית שני, או שרוצים לרכוש נכס במחיר גבוה $500,000.

מי לא רשאי להעפיל

באופן כללי, מי שרק התחיל את דרכו בחיים, אלה עם קצת יותר חובות מהרגיל, ובעלי דירוג אשראי צנוע לעיתים מתקשים להעפיל להלוואות קונבנציונאליות. ליתר דיוק, המשכנתאות הללו יהיו קשות למי שיש לו:

• סבל מפשיטת רגל או עיקול במהלך שבע השנים האחרונות
• ציוני אשראי מתחת ל 650
• DTI מעל 43%
• פחות מ -20% ואפילו 10% ממחיר הרכישה של הבית למקדמה

עם זאת, אם נדחית על המשכנתא, הקפד לבקש את הסיבות של הבנק בכתב. אתה עשוי להיות זכאי לתוכניות אחרות שיכולות לעזור לך לקבל אישור למשכנתא.

לדוגמה, אם אין לך היסטוריית אשראי ואתה רוכש דירה בפעם הראשונה, אתה עשוי להיות זכאי להלוואת FHA. הלוואות FHA הן הלוואות המותאמות במיוחד לרוכשי דירה ראשונה. כתוצאה מכך, להלוואות FHA יש כישורים ודרישות אשראי שונות, כולל פירעון נמוך יותר.