הגדרת משכנתא בריבית משתנה
מהי משכנתא בריבית משתנה?
משכנתא בריבית משתנה היא סוג של הלוואת דירה שבה הריבית אינה קבועה. במקום זאת, תשלומי הריבית יותאמו ברמה מעל מדד או שיעור ייחוס ספציפי, כגון שער הציע בלונדון הבין -בנקאי (ליבור) + 2 נקודות. המלווים יכולים להציע לווים שיעור משתנה ריבית לאורך כל חיי הלוואת משכנתא. הם יכולים גם להציע היברידית משכנתא בריבית מתכווננת (ARM), הכולל הן תקופה קבועה ראשונית ואחריה שיעור משתנה המתאפס מעת לעת לאחר מכן.
זנים נפוצים של ARM היברידי כוללים את 5/1 זרוע, עם תקופת קבע ל -5 שנים ואחריה שיעור משתנה על שאר ההלוואה (בדרך כלל 25 שנים נוספות).
תיקי המפתח
- משכנתא בריבית משתנה מעסיקה ריבית משתנה לאורך כל תקופת ההלוואה או כולה, במקום להיות בריבית קבועה לאורך כל הדרך.
- הריבית המשתנה תנצל לרוב שער מדד, כגון LIBOR או שיעור קרנות הפד, ולאחר מכן תוסיף שולי הלוואה מעליו.
- המקרה הנפוץ ביותר הוא משכנתא בריבית מתכווננת, או ARM, שבדרך כלל תהיה לה תקופה ריבית קבועה ראשונית של כמה שנים, ואחריה שיעורים מתכווננים קבועים לכל שאר ההלוואה.
היסודות של משכנתא בריבית משתנה
משכנתא בריבית משתנה שונה מא משכנתא בריבית קבועה
בכך ששיעורים במהלך חלק כלשהו של משך ההלוואה בנויים כצפים, ולא קבועים. המלווים מציעים הן מוצרי ריבית משתנה והן ריבית מתכווננת עם מבנים בריבית משתנה.באופן כללי, המלווים יכולים להציע ללווים באופן מלא מפחית או הלוואות ללא הפחתה המשלבות מבני ריבית משתנים שונים. הלוואות בריבית משתנה מועדפות בדרך כלל על ידי לווים המאמינים כי הריבית תרד עם הזמן. בסביבות ריבית, הלווים יכולים לנצל את הירידה בירידה מבלי לבצע מימון מחדש מכיוון שהריבית שלהם יורדת עם שער השוק.
הלוואות בריבית משתנה לטווח מלא יחייבו לווים ריבית בריבית משתנה לאורך כל חיי ההלוואה. בהלוואה בריבית משתנה, ריבית הלווה תתבסס על הריבית הצמודה ועל כל מרווח שנדרש. ריבית ההלוואה עשויה להשתנות בכל זמן במהלך ההלוואה.
תעריפים משתנים
תעריפים משתנים בנויים לכלול שיעור צמוד שאליו א שולי ריבית משתנה מתווסף. אם הלווה יחויב בתעריף משתנה, יוקצה לו מרווח בתהליך החיתום. רוב המשכנתאות בריבית משתנה יכללו אפוא ריבית צמודה במלואה המבוססת על הריבית הצמודה בתוספת המרווח.
השיעור הצמוד על משכנתא בריבית מתכווננת הוא זה שגורם לשיעורי הצמדה במדד מלא להשתנות עבור הלווה. במוצרים בריבית משתנה, כגון ARM, המלווה בוחר אמות מידה ספציפיות לאינדקס לה את שיעור הריבית הבסיסית. אינדקסים יכולים לכלול את LIBOR, של המלווה שיעור פרייםוסוגים שונים של אוצרות אמריקאים. תעריף צמוד של מוצר בריבית משתנה יפורסם בהסכם האשראי. כל שינוי בשיעור האינדקס יגרום לשינוי בריבית הצמודה במלואה של הלווה.
מרווח ה- ARM הוא המרכיב השני המעורב בריבית הצמודה במלואה של הלווה על משכנתא בריבית מתכווננת. ב- ARM החתם קובע רמת שולי ARM המתווספת לשיעור הצמוד לאינדקס כדי ליצור את הריבית הצמודה לאינדקס שהלווה צפוי לשלם. לווים באיכות אשראי גבוהה יכולים לצפות שיהיו להם שולי ARM נמוכים יותר וכתוצאה מכך ריבית נמוכה יותר בסך הכל על ההלוואה. ללווים באיכות אשראי נמוכה יותר יהיה מרווח ARM גבוה יותר המחייב אותם לשלם שיעורים גבוהים יותר של ריבית בהלוואה שלהם.
כמה לווים עשויים להיות זכאים לשלם רק את הריבית הצמודה, אותה ניתן לגבות מלווים באיכות אשראי גבוהה בהלוואה בריבית משתנה. שיעורי האינדקס בדרך כלל מיועדים לאלו של המלווה שיעור פריים; עם זאת, ניתן לייחס אותו גם ל- LIBOR. שיעורי האוצר. הלוואה בריבית משתנה תחייב את הלווה בריבית המשתנה עם שינויים בריבית הצמודה.
דוגמא למשכנתאות בריבית משתנה: הלוואות משכנתא בריבית מתכווננת (ARM)
הלוואות משכנתא בריבית מתכווננת (ARM) הן סוג נפוץ של מוצר הלוואת משכנתא בריבית משתנה המוצע על ידי משכנתא מלווים. הלוואות אלו גובות מהלווה ריבית קבועה בשנים הראשונות של ההלוואה ואחריה ריבית משתנה לאחר מכן.
תנאי ההלוואה ישתנו בהתאם להצעת המוצר המסוימת. למשל, א 2/28 זרוע הלוואה, הלווה ישלם שנתיים של ריבית בריבית קבועה ואחריה 28 שנים של ריבית משתנה שיכולה להשתנות בכל עת.
בהלוואת ARM 5/1, הלווה ישלם ריבית בריבית קבועה במשך חמש השנים הראשונות עם ריבית משתנה לאחר מכן, בעוד הלוואה בריבית משתנה 5/1, ריבית הריבית המשתנה של הלווה תתאפס מדי שנה על בסיס השיעור הצמוד למדד מלא בזמן אפס תאריך.
