ג'מבו נגד משכנתאות קונבנציונאליות: מה ההבדל?

ג'מבו נגד משכנתאות קונבנציונאליות: סקירה כללית

ג'מבו ומשכנתאות קונבנציונאליות הן שני סוגי מימון המשמשים את הלווים לרכישת בתים. שניהם דורשים מבעלי בתים לעמוד בדרישות כשירות מסוימות כולל מינימום ציוני אשראי, ספי הכנסה, יכולת החזר, וכן מינימום מקדמה דרישות. ארגונים בחסות הממשלה (GSE), כגון פאני מיי ופרדי מק, ה מינהל הדיור הפדרלי (FHA), ה משרד לענייני חיילים משוחררים בארה"ב (VA), או שירות דיור כפרי USDA אל תגבה אף מוצר משכנתא. אף כי ניתן להשתמש בהם לאותה מטרה - לאבטחת נכס - הם מטבעם שונים.

משכנתאות ג'מבו משמשות לרכישה נכסים עם תגי מחירים תלולים - לעתים קרובות אלה שנקלעים למיליוני דולרים. משכנתאות קונבנציונאליות, לעומת זאת, תואמות יותר את הצרכים של קונה הבית הממוצע ויכולות להיות תואמות או לא תואמות. המשך לקרוא למידע נוסף על שני סוגים אלה של מוצרי משכנתא.

משכנתאות ג'מבו

כפי שמוצג למעלה, משכנתאות ג'מבו הינן הלוואות המשמשות למימון רכישת נכסים. בניגוד למשכנתאות רגילות, הלוואות אלו מיועדות לנכסים במחיר גבוה. בתים יוקרתיים ואלו שנמצאים במקומיים תחרותיים ביותר נדל"ן השווקים בדרך כלל ממומנים באמצעות משכנתאות ג'מבו.

משכנתאות אלה - הנקראות גם הלוואות ג'מבו - אינן תואמות. זה אומר שהם נופלים מחוץ הסוכנות הפדרלית למימון דיור (FHFA) הגבלות על הלוואות ולכן אינן מגובות על ידי פאני מיי או פרדי מק. למרות זאת, רבים עדיין מקפידים על ההנחיות בנושא משכנתאות מוסמכות כפי שנקבעו על ידי הלשכה להגנה פיננסית לצרכנים (CFPB). הם גם חורגים ממגבלת ההלוואה המקסימלית המתאימה במחוזות שלהם. גורמים אחרים הפוסלים אותם מהיותם הלוואות תואמות עשויים לכלול לווים אמידים בעלי צרכים ייחודיים או משכנתאות בריבית בלבד שיגיעו לשיא תשלומי בלונים, כאשר כל יתרת ההלוואות אמורה להסתיים בסוף תקופת ההלוואה.

על מנת לקבל הלוואת ג'מבו, על הלווים להיות בעלי דירוג אשראי מצוין. הלווים צריכים להיות גם בדרגת הכנסה גבוהה יותר. אחרי הכל, זה דורש הרבה כסף כדי לעמוד בקצב הרגיל תשלומי משכנתא ועלויות נלוות אחרות. ומכיוון שדרישות ההלוואות החמירו בעקבות המשבר הפיננסי, הלווים נדרשים להיות נמוכים חוב להכנסה יחסי (DTI).

בעבר, ריביות שכן הלוואות ג'מבו היו גבוהות בהרבה משיעורי המשכנתא המסורתיים. למרות שהפער הולך ונסגר, הם עדיין מעט גבוהים יותר. גם דרישות המקדמה היו מובנות באופן דומה - בשלב מסוים הגיעו עד 30%. אך כיום נפוץ יותר לראות הלוואות ג'מבו הדורשות מקדמה של כ -10% עד 15%. שיעורי הריבית והמקדמות הגבוהים של העבר נקבעו בדרך כלל בעיקר כדי לקזז את הרמה הגבוהה יותר של לְהִסְתָכֵּן מעורבים במוצרי משכנתא אלה מכיוון שהם אינם מובטחים על ידי GSEs שצוינו לעיל.

משכנתאות קונבנציונאליות

משכנתאות קונבנציונאליות הינן הלוואות המוצעות על ידי מלווים פרטיים כגון בנקים ואחרים מוסדות פיננסיים כמו איגודי אשראי וחברות משכנתאות. בדיוק כמו הלוואות ג'מבו, הלווים דורשים מקדמה, ניקוד אשראי מינימלי, רמת הכנסה מסוימת, כמו גם יחס DTI נמוך, וגם הם לא מגובים על ידי GSE.

שלא כמו הלוואות ג'מבו, משכנתאות קונבנציונאליות עשויות להיות תואמות או לא תואמות. הלוואות תואמות הן אלה שהגבול שלהן נקבע על ידי ה- FHFA. הנחיות החיתום להלוואות אלה נקבעות גם על ידי פאני מיי ופרדי מק. עבור 2021, המקסימום הלאומי להתאמה להלוואות קונבנציונאלי הוא 548,250 $ לדירה יחידה, לעומת 510,400 $ בשנת 2020. יותר מ -200 מחוזות ברחבי ארה"ב מוגדרים כאזורים תחרותיים בעלות גבוהה, עם זאת, ותקרות ההלוואה המרביות באזורים אלה יכולות להגיע ל -822,375 דולר בשנת 2021, לעומת 765,600 דולר בשנת 2020. ניו יורק, לוס אנג'לס וננטאקט הם כמה מקומות כאלה.

אולם לא כל המשכנתאות תואמות את ההנחיות הללו ואלו שאינן נחשבות להלוואות קונבנציונאליות שאינן תואמות. אלה נוטים להיות קשים יותר להעפיל מאשר למשכנתאות תואמות מכיוון שהם אינם מגובים על ידי הממשלה, ולכן הזכאות והתנאים נותנים למלווים. הפוך הוא שלעיתים קרובות הם עולים פחות.

שיקולים מיוחדים

פאני מיי ופרדי מק ירכשו, יארוזו וימכרו כמעט כל משכנתא כל עוד היא עומדת בהנחיות ההלוואה המתאימות להן. הנחיות אלה גורמות לניקוד ההיסטוריה של הלווה ולהיסטוריה שלו, יחס החוב להכנסה (DTI), שיעור המשכנתא הלוואה לפי ערך יחס (LTV), וגורם מפתח נוסף - גודל ההלוואה. נתוני המקסימום הללו נקבעים על ידי הממשלה.

מכיוון שהלוואות ג'מבו אינן מגובות על ידי סוכנויות פדרליות, המלווים לוקחים סיכון רב יותר כאשר הם מציעים להם. תתמודד עם דרישות אשראי מחמירות יותר אם אתה מנסה להבטיח אחת מהן. כפי שצוין לעיל, עליך לעמוד בכמה דרישות מינימום על מנת להיות זכאי לרבות:

• הוכחת הכנסה: בוא מוכן עם מסמך מס של שנתיים או ניירת דומה כדי להוכיח שיש לך מקור הכנסה אמין ועקבי. המלווים ירצו גם לראות שיש ברשותכם מספיק נכסים נזילים בכדי לכסות תשלומי משכנתא בשווי של שישה חודשים או יותר.
• דירוג אשראי והיסטוריה: בדרך כלל תזדקק לניקוד אשראי של לפחות 580 (נחשב "הוגן") לפני שהמלווה יאשר אותך לקבלת מסורתי רגיל. משכנתא, אך יש סבירות נמוכה מאוד שהמלווים יאשרו אותך למשכנתא ג'מבו אם דירוג האשראי שלך ירד מתחת 670.
• יחס חוב להכנסה (DTI): יחס החוב להכנסה שלך (התחייבויות החוב החודשיות שלך בהשוואה להכנסתך החודשית) אמור להיות 43 אחוזים או פחות כדי לזכות במשכנתא רגילה. המלווים בדרך כלל יחפשו DTI נמוך עוד יותר עבור משכנתאות ג'מבו מכיוון שההלוואות כה גדולות.