5 שיטות נפוצות להחזיק בתואר נכס

אנשים יכולים להחזיק בנדל"ן למגורים הראשוניים שלהם או להחזיק בהם כנכס להשכרה, והבעלות שלהם נקבעת על פי מה שמכונה כותרת. ישנם סוגים שונים של תואר במקרקעין כמו גם שיטות פחות נפוצות להחזיק בבעלות על נכס מקרקעין. חשוב לדעת על הבדלים אלה כדי שתוכל להחליט איזו שיטה מתאימה ביותר לצרכיך.

לפני שאתה נכנס להבחנות האלה, קודם כל תבין את זה נדל"ן הוא סוג של נכס המורכב מקרקעות, כמו גם כל מבנה שיושב עליו. שיפורים במבנה נחשבים גם לנכס. ההגדרה כוללת גם כל משאבים בלתי ניידים אחרים שעשויים להופיע על שטח זה, כולל צמחייה, גידולים, משאבי טבע ואפילו מים.

נדל"ן יכול להיות גם מסחרי וגם למגורים. נכסים מסחריים כוללים בנייני משרדים, מחסנים, מרכזי קניות וסוגים אחרים של שטחי מסחר. רכוש למגורים, לעומת זאת, מורכב מבתים, בתים משותפים, דירות וכל סוג נכס אחר שמיועד למגורים.

מהי כותרת?

התנאי כותרת הכוונה למסמך המפרט את הבעלים החוקי של נכס. ניתן להנפיק כותרות המתארות בעלות על רכוש אישי ומקרקעין כאחד. רכוש אישי הוא כל דבר שאינו כולל נדל"ן, כגון מכשירים, כלי רכב, עתיקות או יצירות אמנות.

מקרקעין, לעומת זאת, כוללים את הרכוש הפיזי של נדל"ן, כמו גם צרור בעלות וזכויות שימוש. יש להעביר את הבעלות על נכס מקרקעין בעת ​​מכירת הנכס, ולסלק אותו לצורך ביצוע ההעברה.

בעלות על מקרקעין יכולה ללבוש מספר צורות, כאשר לכל אחת מהן יש השלכות על העברת בעלות, מימון, בטחונות, ומיסוי. לכל סוג שיטת כותרת יש יתרונות וחסרונות, בהתאם לזו של הפרט מצב מסוים וכיצד רוצים שהבעלות תעבור במקרה של דברים כמו מוות, גירושין או מכירה. השיטות השכיחות ביותר של החזקת כותרות הן:

• שכירות משותפת
• שכירות משותפת
• דיירים במלואם
• בעלות יחידה
• רכוש קהילתי

בואו נסתכל על המשמעות של סוגי כותרות אלה, כמו גם על היתרונות והחסרונות של כל אחד.

שכירות משותפת

שכירות משותפת מתרחשת כאשר שני אנשים או יותר מחזיקים במקרקעין במשותף, עם שוויון זכויות ליהנות מהנכס במהלך חייהם. אם אחד השותפים נפטר, זכויות הבעלות שלהם עוברות לדייר (ים) שנותרו בחיים באמצעות מערכת יחסים משפטית המכונה זכות הישרדות. הדיירים יכולים להיכנס לשכירות משותפת במקביל. זה קורה בדרך כלל באמצעות א מעשה.

יתרונות

כפי שהוזכר לעיל, היתרון העיקרי בכניסה לשכירות משותפת הוא שהבעלות מועברת לשוכר שנותר בחיים אם עוברים הלאה, תוך הימנעות לְאַשֵׁר צַוָאָה אפילו ללא צוואה. יתרון נוסף הוא שאף צד בבעלות לא צריך להיות נשוי או קשור. אם הצדדים אינם נשואים, הם יכולים למכור את הנכס ללא עתירה לבית המשפט אם כל הצדדים מסכימים לחלוקת הרכוש. יתר על כן, האחריות על הנכס מתחלקת בין הדיירים. המשמעות היא שכל נטל כלכלי הנוגע לנכס שייך לכולם, לא רק לאדם אחד.

חסרונות

החיסרון הוא שכל מְמַמֵן או שימוש בנכס לרווח כספי חייב להיות מאושר על ידי כל הצדדים ולא ניתן להעביר אותו על ידי רָצוֹן לגורם חיצוני לאחר שעובר אחד, מכיוון שהוא עובר אוטומטית לבעלים שנותר בחיים.

חיסרון משמעותי נוסף הוא כי א נוֹשֶׁה למי יש שיקול דעת משפטי לגבות חוב מאחד הבעלים יכול גם לעתור לבית המשפט לחלק את הנכס ולכפות מכירה על מנת לגבות על שיקול דעתו. במילים אחרות, כל אחד מהבעלים לוקח סיכון בבחירות הפיננסיות של האחר.

שכירות משותפת (TIC)

עם שכירות משותפת (TIC), שני אנשים או יותר מחזיקים בבעלותם על מקרקעין במשותף, עם אחוזי בעלות שווים או לא שווים. שרה, למשל, עשויה להיות בעלת 40% ריבית בנכס בעוד שלבוב יש ריבית של 60%. יחד עם זאת, כל ההיבטים של הנכס משותפים לאנשים שמופיעים בכותרת. המשמעות היא ששרה אינה מוגבלת רק לגישה של 40% מהרכוש הפיזי או רק 40% מהזמן. לכל בעל יש זכות לכבוש ולהשתמש בנכס כולו. אחוז הריבית פשוט קובע את הבעלות הפיננסית על הנדל"ן.

בניגוד לשכירות משותפת, דיירים במשותף מחזיקים בתואר בנפרד עבור חלקם הנכס בהתאמה ויכולים להיפטר ממנו או לשעבד אותו כרצונו. סוג כותרת זה יכול להתקשר בכל עת - אפילו שנים לאחר כניסת בעלים אחרים להסכם. הבעלות ניתנת לרצון לצדדים אחרים, ובמקרה של מוות, הבעלות תועבר לבעל אותו בעל יורשים מְאוּחָד.

יתרונות

שכירות משותפת מאפשרת לבעלים אחד להשתמש בעושר שיוצר חלקו של הנכס כ בטחונות לעסקאות פיננסיות, ונושי בעלים אחד יכולים לבצע שעבודים רק כנגד חלקו של אותו בעל הנכס. סוג זה של כותרת גם הופך את הרכישות לקלות הרבה יותר.

חסרונות

TIC אינו מאפשר זכויות ניצולים אוטומטיות. כל הדיירים חולקים את האחריות לכל חובות בנכס. אחריות, ביחד ולחוד עשויים לחול על ארנונה, למשל. המשמעות היא שכל בעלים אחראי עד הסכום המלא. אם הבעלים אינו מסוגל לשלם את חלקו, האחרים אחראים. כל שעבוד על הנכס חייב להיות מסולק על מנת לסך הכל לְהַעֲבִיר שהבעלות תתקיים.

דיירים לפי כולו (TBE)

ניתן להשתמש בשיטה זו רק כאשר הבעלים נשואים כחוק. דיירים במלואם (TBE) הינה בעלות במקרקעין בהנחה כי בני הזוג הם אדם אחד לצרכים משפטיים. שיטה זו מעבירה להם בעלות כאדם אחד, כאשר הכותרת תועבר לאחרת בשלמותה אם אחד מהם ימות.

יתרונות

היתרון בשיטה זו הוא שאין צורך לבצע כל פעולה משפטית במותו של בן זוגך. אין צורך בצוואה, ואין צורך בצוואה או בצעדים משפטיים אחרים.

חסרונות

הַעֲבָרָה של הנכס חייב להיעשות יחד ולא ניתן לחלק את הנכס. במקרה של גירושין, סוג זה של תואר הופך אוטומטית לדירת שכירות במשותף, כלומר בעלים אחד יכול להעביר בעלות על חלקו הנכס בהתאמה למי שהוא רוצה.

בעלות יחידה

בעלות יחידה יכולה להיות מאופיינת כבעלות על ידי אדם או ישות המסוגלים כחוק להחזיק בתואר. הבעלות הבלעדית הנפוצה ביותר מוחזקת על ידי רווקים ונשים רווקים, וגברים נשואים או נשים המחזיקים ברכוש מלבד בן זוגם, יחד עם עסקים בעלי מבנה תאגידי המאפשר להם להשקיע או להחזיק עניין בנדל"ן.

יתרונות

היתרון העיקרי של החזקת התואר כבעלים יחיד הוא הקלות בה ניתן לבצע עסקאות מכיוון שאין צורך להתייעץ עם גורם אחר כדי לאשר את העסקה.

חסרונות

החיסרון הברור הוא הפוטנציאל לבעיות משפטיות הנוגעות להעברת הבעלות במידה והבעלים היחיד ימות או לא יהיה כשיר. אלא אם קיים תיעוד משפטי ספציפי, כגון צוואה, העברת הבעלות עם המוות עלולה להפוך לבעייתית מאוד.

רכוש קהילתי

רכוש קהילתי היא סוג של בעלות של בני זוג במהלך נישואיהם שהם מתכוונים להחזיק ביחד. תחת רכוש קהילתי, כל אחד מבני הזוג מחזיק (או חייב) בכל דבר באופן שווה, ללא קשר למי שהרוויח או הוציא את הכסף. כך, כל אחד מבני הזוג מקבל חלוקה שווה של נכסי מקרקעין במקרה של גירושין או מוות. בארצות הברית יש לתשע מדינות חוקי רכוש קהילתיים: קליפורניה, אריזונה, נבדה, לואיזיאנה, איידהו, ניו מקסיקו, וושינגטון, טקסס וויסקונסין. מחוץ למקרקעין, רכוש אישי שנרכש במהלך נישואיך, כגון כלי רכב, רהיטים ויצירות אמנות, עשוי להיחשב כרכוש קהילתי.

בהתאם למדינת הרכוש הקהילתי בו אתה מתגורר, נדל"ן שנרכש במהלך נישואי חוק משותף עשוי להיחשב גם כנכס קהילתי. טקסס, למשל, היא מדינה של רכוש קהילתי שמכירה גם בנישואי חוק.

רכוש קהילתי עם זכות הישרדות

רכוש קהילתי בעל זכות הישרדות הוא דרך לזוגות נשואים להחזיק בזכויות רכוש, אם כי הוא זמין רק במדינות אריזונה, קליפורניה, נבדה, טקסס ו ויסקונסין.    הוא מאפשר עניין של בן זוג אחד ברכוש קהילתי נכסים להעביר ללא צוואה ל בן זוג שנותר בחיים במקרה של מוות.

דרכים אחרות להחזיק את הכותרת

גופים אחרים מלבד אנשים יכולים להחזיק במקרקעין במלואם:

בעלות על תאגיד

בעלות במקרקעין יכולה להיעשות כתאגיד, לפיו הישות המשפטית היא חברה בבעלות בעלי מניות אך נתפסת על פי החוק כקיומה נפרדת מאותם בעלי מניות.

בעלי שותפות

נדל"ן יכול להיות גם בבעלות כשותפות. שותפות היא התאחדות של שני אנשים או יותר שימשיכו לעסוק למטרות רווח כבעלים משותפים. חלק מהשותפויות נוצרות למטרה מפורשת של בעלות על נדל"ן. ניתן לבנות שותפויות אלה גם כ שותפויות מוגבלות, לאן המשקיעים לוקחים בערבון מוגבל על ידי אי קבלת החלטות ניהוליות בנוגע להחלטות ניהול או עסקאות. במקרים אלה, שותף כללי אחד אחראי בדרך כלל על קבלת כל ההחלטות העסקיות מטעם השותפים המוגבלים.

בעלות אמון

נדל"ן יכול להיות גם בבעלות נאמנות. ישויות משפטיות אלה הן הבעלות על הנכסים ומנוהלות על ידי א נֶאֱמָן מטעם ה מוטבים לאמון. ישנם יתרונות וחסרונות רבים בהחזקת נדל"ן הנמצאת מחוץ לתחום מאמר זה, אך כולם חייבים לעשות זאת עם הטבות סביב השפעה ניהולית ואחריות כלכלית ומשפטית, בנוסף לשיקולי מס ומוטבים.

בשורה התחתונה

הכותרת למקרקעין היא השיטה שבה מועברת הבעלות והעברת הבעלות במהלך רכישת ומכירת נדל"ן. שיטות הבעלות על נדל"ן נקבעות בחוק המדינה, כך שאנשים פרטיים מנסים לקבוע את השיטה הטובה ביותר לרכוש ולהחזיק בכותרות של מקרקעין צריך לערוך מחקר כדי לקבוע את ההבדלים הייחודיים לכל שיטה כפי שנקבעו על ידי השיטה שלהם מדינה.

למי ששוקל להחזיק נדל"ן באמצעות גוף עסקי, כגון תאגיד, נאמנות או שותפות, מומלץ להתייעץ עם נדל"ן, אנשי מקצוע בתחום המשפטים והמסים כדי לקבוע איזה מבנה בעלות הוא המועיל ביותר עבור הפרט שלהם מַצָב.

במקרה של בעלות יחידה ומשותפת על ידי אנשים, בעלים פוטנציאליים צריכים לשקול את אופן הכותרות שלהם צריך או יכול להיות מועבר, על ידי מכירה או במקרה של מוות, לפני שבוחרים שיטה אחת אַחֵר.