הגדרת מסלול השקעה בנדל"ן (REMIC)

מהו תנאי להשקעה בנדל"ן (REMIC)?

המונח צינור השקעה בנדל"ן (REMIC) מתייחס לא רכב ייעודי (SPV) או מכשיר חוב המאגד הלוואות משכנתא יחד והנפקות ניירות ערך בגיבוי משכנתא (MBS).

הבנת תנאי השקעות משכנתא בנדל"ן (REMIC)

REMIC הם השקעות מורכבות המייצרות הכנסה למנפיקים ולמשקיעים. בריכות משכנתא בדרך כלל מתפרקות תעלות, ארוז מחדש ומשווק למשקיעים כניירות ערך בודדים. REMICs יכולים ללבוש מספר צורות שונות ונחשבים בדרך כלל לגופים עוברי דרך. ככזה, הם פטורים ממסים ישירים.

נדל"ן צינורות להשקעה במשכנתא (REMIC) אושרו לראשונה על ידי חקיקת ה- חוק רפורמת המס משנת 1986. הם מחזיקים במשכנתאות מסחריות ומגורים בנאמנות ומנפיקים אינטרסים במשכנתאות מאובטחות אלה למשקיעים. הם נחשבים לאפשרות בטוחה למשקיעים הסולדים מסיכון.

REMICs מחברים משכנתאות בודדות לבריכות המבוססות על סיכון ובגרות, בדיוק כמו

התחייבויות משכנתא בטחונות. הם מחולקים לאגרות חוב או ניירות ערך אחרים שנמכרים לאחר מכן למשקיעים. ניירות ערך אלה נסחרים ב שוק משכנתאות משני.

כמה מהמנפיקים הבולטים בענף של צינורות השקעה במשכנתא נדל"ן כוללים פאני מיי ופרדי מק. חברות אלה מגובות על ידי הממשלה הפדרלית. למרות שהם לא באמת מנפיקים משכנתאות, הם מבטיחים הלוואות דירה שהונפקו על ידי מלווים אחרים בשוק המשני. מנפיקים אחרים של REMIC כוללים מלווים למשכנתאות וחברות ביטוח, כמו גם מוסדות חיסכון.

REMICs עשויים להיות מאורגנים כשותפויות, בוטח, תאגידים או עמותות והם פדרליים פטור ממס ישויות. משקיעים שמחזיקים בניירות ערך אלה, עדיין, חייבים במס הכנסה פרטני. חוקי המס מנעו מ- REMIC לבצע שינויים בהלוואות המשכנתא שלהם. ככזה, הישות עלולה לאבד את מעמדה פטור ממס אם הלוואה במאגר שלה תוחלף להלוואה אחרת. הסיבה לכך היא שהתקנות הפדרליות דורשות שהלוואות במאגר נתון יהיו קבועות. במילים אחרות, לא ניתן לשנות או להחליף את ההלוואות באופן משמעותי בהלוואות שונות עם תנאים חדשים.

שינויים ב- REMICs

מספר שינויים הוצעו או בוצעו כדי להגן על המבנה ועל מעמדם הפטור ממס של REMIC.

הקונגרס הציג את חוק שיפור תנאי ההשקעה בנדל"ן בשנת 2009 כדי להקל על ההגבלות נדלן מסחרי הלוואות המאובטחות על ידי REMICs. בעלי נכסים בעייתיים עם הלוואות מסחריות לא הצליחו לבצע שינויים בנכסיהם מכיוון שתוכניותיהם ישנו את שווי הנכס בטחונות שהבטיח את ההלוואה.

החוק המוצע יאפשר לבעלי נכסים עם הלוואות מסחריות מאובטח על ידי REMIC לבצע שיפורים ושיפורים שיהפכו את הנכסים שלהם לאטרקטיביים יותר לשוק. החקיקה כללה הכרזה ששינויי רכוש לפי תנאים אלה לא יראו עסקאות אסורות כפי שתוארו על ידי מס הכנסה (IRS).

האינטרס ב- REMIC ימשיך להתייחס כריבית והכנסות רגילות שיופקו על ידי שינויים בנכס יטופלו כמו שקיבלו באמצעות מוסמך משכנתאות.

החוק הופנה לוועדת הבנקאות, השיכון והערים, אך לא התקדם.

הממשלה הפדרלית העניקה הקלה מסוימת לאנשים עם הלוואות מסחריות ומגורים הסובלים מתקלות בגלל מגיפת COVID-19. לבעלי בתים שאינם יכולים לבצע תשלומים ניתנה סובלנות, תחילה במסגרת חוק הסיוע, ההקלה והביטחון הכלכלי (CARES) בקורונה, שנחתם על ידי הנשיא לשעבר דונלד טראמפ בשנת 2020, ולאחר מכן שוב כאשר ממשל ביידן האריך את ההוראות.

מכיוון שההקלה תשנה בסופו של דבר את מבנה ההלוואות הללו, תהיה לכך השפעה גם על אופן בניית ה- REMIC. מס הכנסה הבטיח כי השקעות אלה והמנפיקים שלהם יישארו בטוחים מהשלכות מס אם הלווים ינצלו את אמצעי החירום הללו.

תנאי להשקעה בנדל"ן (REMIC) לעומת חובת משכנתא בטחונות (CMO)

התעשייה בדרך כלל רואה ב- REMIC CMOS, שהם סדרה של משכנתאות הנאספות יחד ונמכרות למשקיעים כהשקעות. אבל יש כמה הבחנות בין השניים.

CMOs קיימים בתוך REMICs, אם כי CMOs הם א ישות משפטית נפרדת למס ולמשפט מטרות. REMIC, לעומת זאת, פטור ממס פדרלי. אבל זה רק על ההכנסה שמשקיעים אוספים מהמשכנתאות הבסיסיות ברמת התאגיד. כל הכנסה שנוצרת ומשולמת למשקיעים חייבת במס, באמצעות טופס 1066 בעת הגשת REMIC.

תנאי להשקעה בנדל"ן (REMIC) לעומת אמון השקעות נדל"ן (REIT)

הן REMICs והן נאמנויות השקעה בנדל"ן (REITs) להשקיע בנדל"ן בצורה כזו או אחרת, אך בעוד REMICs אוגרים הלוואות למשכנתא ומוכרים אותן כהשקעות למשקיעים, ריטו הם משחק כדור אחר לגמרי.

REITs הן חברות המחזיקות ומפעילות א תיק עבודות של נכסים מניבים, כגון שטחי משרדים וקמעונאות, בתים משותפים ונכסים לשימוש מעורב. משקיעים יכולים לרכוש מניות ב- REIT הנסחרות בבורסות ממש כמו מניות. חברות משכירות או משכירות את הנכסים שלהן והכנסה זו משולמת לאחר מכן למשקיעים כ דיבידנדים.

עם זאת, בדיוק כמו REMICs, REITs אינם חייבים במס. אבל המשקיעים חייבים לדווח על כל רווח מהשקעות אלה בשנה השנתית שלהם החזרי מס, כלומר הם חייבים במס בשיעור המס שלהם.