מהו שיעור משרות פנויות?

מהו שיעור משרות פנויות?

שיעור המשרות הפנויות הוא אחוז כל היחידות הזמינות ב- רכוש שכור, כגון בית מלון או מתחם דירות, שהם ריקים או לא מאוכלסים בזמן מסוים.

שיעור פנוי הוא ההפך מ- שיעור התפוסה, שהוא אחוז היחידות בנכס להשכרה שנמצאות בתפוסה. שיעורי פנוי גבוהים מצביעים על כך שנכס אינו משכיר היטב, בעוד שיעורי פנוי נמוכים יכולים להצביע על חזק מכירות השכרה.

בנוסף לשימוש בניתוח נדל"ן, ניתן להחיל שיעורי פנויות גם על תחום התעסוקה.

הבנת תעריפי מקום פנוי

שיעורי משרות פנויים חשובים מאוד לבעלי הנכסים מכיוון שהם מספרים להם כיצד מבניהם מתפקדים בהשוואה לשיעור הפנוי באזור. גם שיעורים אלה הם אינדיקטורים כלכליים כשהם מציירים דיוקן של תנאי השוק הרחבים.

במקרקעין, שיעור הפנוי מייצג לרוב יחידות פנויות ומוכנות להשכרה, יחידות שהיו כבויים ביציאה של דייר, ויחידות שאינן ניתנות להשכרה כרגע מכיוון שהן זקוקות לתיקונים או שיפוצים. שיעורי פנוי נמוכים נחשבים לחיוביים מכיוון שזה בדרך כלל אומר שאנשים רוצים לגור באזור או בבניין מסוים, בעוד שתעריפים גבוהים יותר אומרים ההפך.

השיעור מחושב על ידי לקיחת מספר היחידות הפנויות, הכפלת המספר ב -100 וחלוקת התוצאה במספר היחידות הכולל. שיעור התפנות ושיעור התפוסה אמור להוסיף עד 100%. אז אם בבניין דירות יש 300 יחידות, ו -30 יחידות אינן מאוכלסות, זה אומר ששיעור הפנוי הוא 10%.

על מנת לשמש ביעילות, יש להשתמש בשיעורי פנוי בנכס אחד להשוואה לנכס דומה. אין זו השוואה הוגנת כאשר מציבים בניין משרדים מסחרי ליד מתחם דירות בן שלוש קומות. באופן דומה, ייתכנו גורמים שונים בין שיעורי משרות פנויות לעיירה קטנה ולעיר גדולה, ולכן יתכן ושני אזורים אלה אינם מתאימים להשוואה ביחד.

ניתוח תעריפי משרות נדל"ן

בעל נכס יכול להשתמש בשיעורי משרות פנויות כמדד אנליטי. שינויים באחוז היחידות הפנויות מול יחידות תפוסות, משך הזמן שנותר ליחידות הכבושות תנאי שכירות פעילים או אחרים יכולים לספק הדרכה לגבי תחרותיות של בעל נכס תכונה. אם בעל נכס גובה משמעותית יותר או פחות משאר שוק השכירות, הדבר עשוי לבוא לידי ביטוי בשיעורי הפנוי הכוללים. הוא יכול גם לספק מידע על ההשפעות של שינויי מחירים או פרסום על תפוסת היחידה.

בעוד ששיעורי פנוי משמשים בדרך כלל להערכת ביצועי נכס בודד, כגון מלון במעקב אחר שיעור המשרות הלילי שלו, שיעורי הפנוי המצרפים משמשים גם כאינדיקטורים כלכליים של א נדל"ן הבריאות הכללית של השוק. חברות רבות המשרתות את ענף הנדל"ן המסחרי מודדות את עוצמת התעשייה הכוללת באמצעות מדדים כגון שיעורי משרות פנויות, תעריפי שכירות ופעילות בנייה.

במאי 2019 חברת נדל"ן דיווח ג'ונס לאנג לסאל ששוק הנדל"ן האמריקאי המשיך לשמור על המגמות היציבות שלו משנת 2018, עם שיעורי משרות פנויים ליד שפל היסטורי. על פי הדוח, משרות פנויות בשוק המשרדים הגיעו לכ -5% ברבעון הראשון של השנה. בשנה הקודמת, החברה צפתה תנופת פיתוח שתעלה על רווחי התפוסה למרות הביקוש הכללי החזק בשוק המשרדים במדינה. מבין אזורי המטרופולין הגדולים במדינה, שוק המשרדים של סן פרנסיסקו התגאה בשיעור הפנוי הנמוך ביותר בשנת 2018, על פי הנתונים, על 8.1%בלבד. מחוז ווסטצ'סטר בניו יורק רשמה בינתיים את שיעור הפנוי הגבוה ביותר - 24.9%.

נתוני מקום פנוי למגורים

ה לשכת המפקד האמריקאית אוסף את נתוני המשרות הפנויות שלו בדו"ח רבעוני המספק שלושה נתוני מפתח: שיעור הדירות הפנויות, שיעור הדירות הפנויות והשיכון של הדירות. באפריל 2019, כך דיווחה הלשכה שיעורי המשרות הפנויות הלאומיות ברמה של 7% לשכירות, ואילו שיעורי הדירות הפנויים של בעלי בתים עמדו על 1.4% ברבעון הראשון של השנה.

שני הנתונים נותרו די מתוחכמים בשנים האחרונות לאחר ירידה משיאים של כל הזמנים שהושגו במהלך ארה"ב. משבר הדיור, כאשר משרות הדירות השכירות הגיעו לשיא ל -11.1% בשנת 2009 ולמשרות הדירות הפנויות הגיעו לשיא של 2.9% בשנת 2008.

לשכת המפקד האמריקאית אוספת גם נתונים לדו"ח הרבעוני בנוגע למחירי השכירות ומידע על נכסים. בדומה לנתונים לשווקי נכסים מסחריים, ניתן להשתמש במידע זה - יחד עם מידע אחר - כדי לסייע בקביעת תקינותו של שוק הנדל"ן למגורים במשק על ידי בחינת שינויים במספר היחידות הקיימות ובמחירים הממוצעים הזמינים או הכבושים יחידות.

משקיעים ותעריפי משרות פנויות

כפי שצוין לעיל, שיעורי המשרות הפנויים ממלאים חלק גדול בעסקים ויכולים לסייע למשקיעים לקבוע אם הם עושים מהלך טוב על ידי הכנסת כספם לעסקאות נדל"ן מסוימות.

לדוגמא, מי שרואה במתחם דירות גדול כהשקעה ירצה להסתכל על שיעור הפנוי של הבניין לפני חתימה על חוזה. על ידי השוואת שיעור הפנוי של אותו בניין לנכסים דומים אחרים באזור, המשקיע יכול לקבוע את ביצועיו ולהחליט האם כדאי לרכוש אותו.

שיעורי משרות פנויות בתעסוקה

בתעסוקה, שיעור המשרות פנוי חל על מספר התפקידים הפתוחים שיש לחברה כיום בהשוואה למספר המשרות הפנוי בכל החברה. במילים אחרות, שיעור פנוי הקשור לתעסוקה יכול להצביע על שיעור המשרות שיש לחברה מוקצה לביצוע תפקידים מסוימים שאין להם עובד העובד כיום מֶרחָב.

כאשר הוא קשור למדדי תעסוקה אחרים, כגון מַחזוֹר או אריכות ימים של עובדים, שיעור פנוי יכול לספק אינדיקציות לגבי מידת הצלחת החברה בפרסום ומילוי תפקידים פתוחים ושימור עובדים קיימים.