הגדרת רווח תפעולי נטו (NOI)

מהי הכנסה תפעולית נטו (NOI)?

הכנסה תפעולית נטו (NOI) היא חישוב המשמש לניתוח הרווחיות של השקעות נדל"ן מניבות. NOI שווה לכל הַכנָסָה מהנכס, מינוס כל מה שצריך הוצאות תפעול.

NOI הוא נתון לפני מס, המופיע בדוח הכנסה ותזרים מזומנים של נכס, שאינו כולל תשלומי קרן וריבית על הלוואות, הוצאות הון, פחת וכן פְּחָת. כאשר משתמשים במדד זה בתעשיות אחרות, הוא מכונה "EBIT", המייצג "רווחים לפני ריבית ומסים.”

הבנת הכנסה תפעולית נטו (NOI)

הכנסה תפעולית נטו היא שיטת הערכת שווי בה משתמשים אנשי מקצוע בתחום הנדל"ן כדי לקבוע את השווי המדויק של הנכסים מניביהם. כדי לחשב NOI, יש להפחית את הוצאות התפעול של הנכס מההכנסה שמייצר נכס.

בנוסף להכנסות מהשכרה, נכס עשוי לייצר הכנסות גם מתקנים כגון מבני חניה, מכונות אוטומטיות ומתקני כביסה. הוצאות התפעול כוללות את עלויות ההפעלה והתחזוקה של הבניין, כולל דמי ביטוח, הוצאות משפט, שירותים, מס רכוש, עלויות תיקון ודמי שרות. הוצאות הון, כמו עלויות עבור מערכת מיזוג אוויר חדשה לבניין כולו, אינן כלולות בחישוב.

NOI מסייע למשקיעי נדל"ן לקבוע את שיעור ההיוון, מה שמסייע להם לחשב א ערך הנכס, ובכך לאפשר להם להשוות בין נכסים שונים שהם עשויים לשקול לקנות או מכירה.

עבור נכסים ממומנים, NOI משמש גם ב יחס כיסוי חובות (DCR), המספר למלווים ולמשקיעים אם הכנסות הנכס מכסות את הוצאות התפעול ותשלומי החוב שלו. NOI משמש גם לחישוב מכפיל ההכנסה נטו, החזר מזומן על השקעה והחזר כולל על ההשקעה.

כיצד לחשב הכנסה תפעולית נטו (NOI)

לחישוב הרווח התפעולי נטו, הפחת את הוצאות התפעול מההכנסות שנוצר על ידי נכס. ההכנסות ממקרקעין כוללות הכנסות משכירות, דמי חניה, שינויי שירות, מכונות אוטומטיות, מכונות כביסה וכן הלאה.

הוצאות התפעול כוללות את כל העלויות הכרוכות בהפעלת הנכס. אלה כוללים דמי ניהול נכסים, ביטוחים, שירותים, ארנונה, תיקונים ותחזוקה.

נוסחת הרווח הנקי (NOI)

​הכנסה תפעולית נטו=רר−אוהאיפה:רר=הכנסות מנדל"ןאוה=הוצאות תפעול​

כדוגמה, נניח שהמידע שלהלן היה הפרופיל של בניין דירות מסוים שבעלים השכיר.

הַכנָסָה:

• הכנסה משכירות: 20,000 $
• דמי חניה: 5,000 ₪
• מכונות כביסה: $ 1,000

סך ההכנסות = 26,000 $

כעת, נניח שהוצאות התפעול של בניין הדירות הן כדלקמן:

הוצאות תפעול:

• דמי ניהול נכסים: $ 1,000
• ארנונה: 5,000 ₪
• תיקון ותחזוקה: $ 3,000
• ביטוח: 1,000 ₪

סה"כ הוצאות תפעול = $ 10,000

הרווח התפעולי נטו (NOI) בדוגמה זו יהיה $ 26,000 - $ 10,000 = $ 16,000.

דוגמה לרווח תפעולי נטו (NOI)

נניח שאתה הבעלים של נכס שמכניס מדי שנה 120,000 $ בהכנסות ורוויח 80,000 $ בהוצאות תפעול. בנסיבות אלה, יהיה לו NOI כתוצאה מכך של $ 40,000 ($ 120,000 - $ 80,000). אם הסכום שלילי, כאשר הוצאות התפעול גבוהות מההכנסות, התוצאה נקראת א הפסד תפעולי נטו (NOL).

נושים ומלווים מסחריים מסתמכים במידה רבה על NOI כדי לקבוע את פוטנציאל ייצור ההכנסה את הנכס שיש למשכן, אפילו יותר ממה שהם מכניסים את היסטוריית האשראי של המשקיע לתוך החלטות. במילים פשוטות: מדד זה מסייע למלווים להעריך באופן יסודי את הערך ההתחלתי של הנכס על ידי חיזוי תזרימי המזומנים שלו.

אם נכס נחשב לרווחי, המלווים משתמשים גם בנתון זה כדי לקבוע את גודל ההלוואה שהם מוכנים לקחת. מצד שני, אם הנכס מראה הפסד תפעולי נטו, סביר שהמלווים ידחו את בקשת המשכנתא של הלווה על הסף.

בעלי נכסים יכולים לתמרן את הוצאות התפעול שלהם על ידי דחיית הוצאות מסוימות תוך האצת אחרות. ניתן להגדיל את ה- NOI גם על ידי העלאת שכר דירה ושכר טרחה אחר, תוך הפחתת הוצאות תפעול הכרחיות באופן סביר.

כדוגמה לאחרונים, שקול תרחיש שבו בעל דירה מוותר על שכר דירה שנתי של 12,000 דולר, בתמורה לכך שהשוכר יפעל כמנהל נכס. אם בעל הדירה בדרך כלל ישלם למנהל בניין 30,000 $ משכורת, כתוצאה מכך הם עשויים להפחית את העלות ה"הכרחית "של 30,000 $ מההכנסה, ולא את העלות בפועל של $12,000.

שאלות נפוצות בנושא פורמולה נטו (NOI)

מהי הנוסחה לחישוב NOI?

הנוסחה לחישוב NOI היא כדלקמן:

• NOI = הכנסות מקרקעין - הוצאות תפעול

כיצד מחשבים את הרווח הנקי מתפעול (NOI) לפני מס?

NOI הוא חישוב לפני מס בכך שהוא אינו מתחשב במס.

מה ההבדל בין הכנסה נטו לרווח תפעולי נטו (NOI)?

הרווח התפעולי נטו הוא הכנסה בניכוי כל הוצאות התפעול בעוד שהרווח הנקי הוא ההכנסה בניכוי כל ההוצאות, כולל הוצאות תפעול והוצאות לא תפעוליות, כגון מסים.

מהו אחוז רווח תפעולי נטו (NOI) טוב?

NOI אינו אחוז אלא מספר המתחשב בהכנסות ובהוצאות של נכס. ניתן להשוות אותו לכל ערך הנכס אם הנכס הזה היה משולם במלואו במזומן. במקרה זה, ככל שהרווח התפעולי נטו לאחוזי מחיר הנכס גבוה יותר, כך ייטב.

בשורה התחתונה

הכנסה תפעולית נטו (NOI) היא נתון נפוץ להערכת רווחיותו של נכס. החישוב כולל הפחתת כל הוצאות התפעול בנכס מכל ההכנסות שנוצרו מהנכס. ככל שההכנסות גבוהות יותר וההוצאות קטנות יותר כך הנכס רווחי יותר. זה אומר לבעלים אם ההכנסה שנוצרת מהבעלות והתחזוקה של הנכס שווה את המחיר.