מהו שיפור חוזה שכירות?

מהו שיפור חוזה שכירות?

המונח שיפור חכירה מתייחס לכל שינוי שנעשה בהתאמה אישית של שכירות תכונה לספק את הצרכים המיוחדים של דייר ספציפי. שינויים ושינויים אלה עשויים לכלול צביעה, התקנת מחיצות, החלפת ריצוף או הצבת גופי תאורה מותאמים אישית. שיפורים עשויים להתבצע על ידי בעל בית או השוכר והוא עשוי להיות משולם על ידי השוכר. בעוד שהחיים הכלכליים השימושיים של רוב שיפורי השכירות נמצאים בין חמש לעשר שנים, קוד הכנסה פנימית (IRC) דורש ירידת ערך עבור שיפורים כאלה במהלך החיים הכלכליים של הבניין.

כיצד פועל שיפור השכירות

בדרך כלל מכונים שיפורי חכירה כשיפורים או בנייה של דיירים. שינויים אלה מבוצעים בדרך כלל על ידי בעלי דירות של

נכסים מסחריים וניתן לספק לשוכר קיים או חדש. כל שינוי שמתבצע מותאם לצרכים הספציפיים של הדייר והופך את החלל לאטרקטיבי ומושך יותר עבורם.

ישנם קריטריונים מסוימים שעליהם להתקיים על מנת שהשינויים יוכלו להיות שיפורים בחכירה. יש לבצע שינויים בפנים כדי להתאים לצרכים הספציפיים של שׂוֹכֵר, כולל כל אחד מהבאים:

• שינויים מבניים
• קיר גבס וריצוף חדשים
• עדכונים למערכות תאורה, חשמל, טכנולוגיה
• הוספת חדרים, תאים, מחיצות
• מדפים ומשטחים

לא כל השינויים נחשבים לשיפורי חכירה. שינויים שנעשו עבור דייר אחד אינם מתאימים לדיירים אחרים, כולל שכניהם. בניין חיצוני שיפוציםכמו למשל גינון, תיקוני חניונים או קירוי אינם מתאימים. אפילו שינויים פנימיים כמו שדרוגים שבוצעו במעלית של בניין או במערכות HVAC אינם נחשבים לשיפורי חכירה. הסיבה לכך היא שהם אינם מועילים לדייר ספציפי.

פעם ה חכירה מסתיים, השיפורים שייכים בדרך כלל לבעל הבית, אלא אם צוין אחרת בהסכם. אם השוכר מסוגל לקחת אותם, עליהם להסיר אותם ללא כל נזק לרכוש.

סוגי שיפורי השכירות

קצבת שיפור הדייר

סוג זה של שיפור החכירה נותן לדייר סמכות לפקח על הפרויקט, תוך הורדת המשא מהמשכיר במיוחד אם התהליך גוזל זמן. המשכיר בדרך כלל מחזיק בחוזה השכירות הוראות המכסות את התקציב של שיפור קצבת הדייר. בדרך כלל זה מופיע כ סְכוּם חַד פַּעַמִי או על בסיס רגל מרובע. בעלי הדירות רשאים לשלם ישירות לחברת השיפוץ/בנייה או להחזיר הדייר ישירות. אם חורגים מתקציבי הפרויקטים, השוכר מכסה את היתרה.

הנחה על שכירות

בעל הדירה רשאי להציע לשוכר השכרה הנחות על שיפורי החכירה. אם אפשרות זו כלולה בחוזה השכירות, השוכר עשוי לקבל הקלות בשכר דירה מסוג כלשהו, ​​כגון חודש אחד חינם או שכר דירה מופחת לתקופות מסוימות בשנה. זה מאפשר לדייר לחסוך בשינויים בחלל. בדיוק כמו ב- TIA, הדייר מפקח על הפרויקט ושולט על שיפורי החכירה. השוכר אחראי גם אם העלויות חורגות מהתקציב.

קצבת תקן לבנייה

אפשרות זו נקראת גם בנייה. במקרה זה, בעל הבית מציג לדייר חבילת שיפור או אפשרויות אחרות. בעל הבית הוא בדרך כלל מי שמנהל את הפרויקט, ומאפשר לדייר יותר זמן להקדיש לעסק שלו. ברוב המקרים, הדיירים עשויים שלא להגיע בסופו של דבר לשינויים שהם באמת רוצים לעזור להם עֵסֶק לגדול. אם הם בוחרים להוסיף על השינויים, עליהם לכסות את העלות הנוספת.

סיבוב מקש

סוג זה של שיפור החכירה מתבצע בדרך כלל בתחילת החכירה. ברוב המקרים אומדני עלויות ותוכניות מוגשות על ידי הדייר בעוד המשכיר הוא זה שמפקח ומשלם על כל העבודה.

כללי שיפור החכירה

בדצמבר 2015 העביר הקונגרס האמריקאי את הגנה על האמריקאים מפני העלאות מס חוק (PATH), ששינה והרחיב הוראות מס רבות הקשורות לפחת, כולל שיפורי חכירה. הצעת החוק הציבה לצמיתות הוראת חיסכון במס, שאפשרה החזר עלויות של קו 15 שנים ישר על שיפורי חכירה מוסמכים. על פי הנחיות אלה:

• לא ניתן היה לקשר בין בעלי הדיירים והדיירים
• שיפורים הוסמכו רק אם נעשו בחלק הפנימי של הבניין כאשר רק הדייר הזה תופס את החלל
• שיפורי השכירות נדרשו להסתיים לאחר שלוש שנים מהבניין שבו נלקח לראשונה לשירות

חלוף של חוק הפחתת מס ומשרות בשנת 2017 שינתה את האופן שבו משכירים ודיירים יכולים לתבוע ניכויים הכרוכים בשיפורי חכירה. החוק החדש שינה חלק מהדרישות. עדיין יש לבצע שיפורים בפנים הבניין, כלומר הגדלות למבנים, מעליות ומדרגות נעות, גגות, מערכות הגנה מפני אש, אזעקה ואבטחה, ומערכות HVAC עדיין לא להעפיל.

נכס ההשבחה המוסמך אינו דורש עוד קשר בין שני הצדדים (בעלי הבית והשוכרים). היא גם ביטלה את הדרישה לשלוש שנים, וקבעה כי ניתן לבצע את כל השיפורים "לאחר התאריך בו הועלה הנכס לראשונה לשירות", על פי שירות מס הכנסה (מַס הַכנָסָה).

ה חוק סיוע, הקלה וביטחון כלכלי (CARES) של וירוס הקורונה עשה כמה שיפורים בנכס שיפוצים מוסמך (QIP) כשזה עבר בשנת 2020. החוק קבע תקופת התאוששות ל -15 שנים ל- QIP ואפשר לתובעים לתבוע פחת בשנה הראשונה עבור כל QIP.

הנהלת חשבונות לשיפור חוזי השכירות

מס הכנסה לא מאפשר ניכויים לשיפורים. אך מכיוון ששיפורים נחשבים כחלק מהבניין, הם מועדים לפחת. מס הכנסה מאפשר פְּחָת ניכויים, כל עוד מתקיימים תנאים אלה. מי שעושה את העבודה רשאי לקחת את ניכוי הפחת, בין אם זה בעל הבית או השוכר. חוק המס החדש הגדיל את הסכום המרבי המותר למיליון דולר מ -500,000 דולר.

מומחי הנהלת חשבונות מציעים להוזיל את כל השיפורים שנעשו בסכום של פחות ממגבלת ההיוון של החברה במהלך אותה תקופה. אם הם עולים על הסכום הזה, הסכום צריך להיות עם רישיות ו מופחת לאורך תקופת השכירות או על פני תקופת חיי השיפורים הקצרה יותר.

שיפור החכירה לעומת השכירות שיפור בניין

למרות שהם עשויים להיות למעשה שיפורי בנייה, שיפורי החכירה שונים במובהק. הסיבה לכך היא שהם באמת משפיעים רק על המרחב לדייר ספציפי. לעומת זאת, שיפורי בנייה מועילים לכולם בנכס ומשנים באופן כללי את המבנה הכולל של הבניין עצמו.

דוגמאות לשיפורי הבנייה כוללים הצבת גג חדש, סלילת שביל גישה ו/או חניון, הוספת א מגרש חניה, שיפוץ הלובי, הוספת חדשה או תיקון מעלית קיימת ועדכון מערכת HVAC. ככזה, שיפורי בנייה מסייעים להאריך את חייו הכוללים של המבנה.

דוגמאות לשיפור החכירה

בעלי הדירות עשויים לשלם עבור שיפורי החכירה כדי לעודד את הדיירים לשכור שטחים לפרקי זמן ארוכים יותר, במיוחד באזור תעשיית הקמעונאות. לדוגמה, בעל עסק שוכר בניין לחנות הדיסק שלו. בעל הדירה רשאי לבחור להוסיף ארבעה קירות לשטח המושכר כדי ליצור תצוגות מובנות ואזורי אחסון לדיסקים. שינויים אלה נחשבים לשיפורי חכירה.

בואו ניקח דוגמא נוספת מהמגזר הקמעונאי. הבעלים של חנות א 'מחליט לשכור שטח באמצעות חברה ב'. החנות כוללת רק ארבעה קירות וללא שירותים אחרים. באמצעות השכירות מַשָׂא וּמַתָן, חברת ב ' - המשכיר - מסכימה להתקין מדפים, דלפק שירות לקופות ויחידת תצוגה עם תאורה מיוחדת לפני חנות א' תפתח את שעריה.

שאלות נפוצות בנושא שיפורי חכירה

מהן דוגמאות לשיפורי השכירות?

השבחת חוזה שכירות היא כל דבר שמביא תועלת לדייר ספציפי אחד, בדרך כלל בנכס מסחרי. זה כולל צביעה, הוספת קירות חדשים, הצבת מדפי תצוגה, החלפת ריצוף ותאורה, והוספת משרדים, קירות ומחיצות.

מי משלם על שיפורי החכירה?

המשכירים מתקציבים ומשלמים על שיפורים על ידי הצעת קצבת השבחת דיירים או באמצעות הנחות בשכר דירה. הם יכולים גם לשלם על ידי הצעת הדייר חבילת שינויים מהם הם יכולים לבחור. השוכר אחראי בדרך כלל לכל עלויות נוספות החורגות מהתקציב.

האם שיעורי החכירה ניתנים לניכוי מס?

אינך יכול לנכות את שיפורי החכירה. אך מס הכנסה אכן מאפשר לבעלי בניינים לתת דין וחשבון על פחתם מכיוון שכל שיפור שנעשה נחשב לחלק מהבניין.