הגדרת מדד מחירי הדירות (HPI)
מהו מדד מחירי הדירות (HPI)?
מדד מחירי הדירות (HPI) הוא מדד רחב לתנועת מחירי הדירות החד משפחתיים בארצות הברית. מלבד לשמש כ אינדיקטור של מגמות מחירי הדירות, הוא מתפקד גם ככלי אנליטי להערכת שינויים בשיעורי משכנתא ברירות מחדל, תשלומים מראש ושירות דיור.
תיקי המפתח
- מדד מחירי הדירות (HPI) הוא מדד רחב לתנועת מחירי הדירות החד משפחתיים בארצות הברית.
- הוא מתפרסם על ידי הסוכנות הפדרלית לדיור בדיור (FHFA), תוך שימוש בנתונים חודשיים ורבעוניים המסופקים על ידי פאני מיי ופרדי מק.
- מדד ה- HPI הוא אחד מהאינדיקטורים הכלכליים הרבים שמשקיעים משתמשים בהם כדי לשמור על דופק על מגמות כלכליות רחבות יותר ועל שינויים פוטנציאליים בשוק המניות.
הבנת מדד מחירי הדירות (HPI)
ה- HPI מחובר יחד על ידי הסוכנות הפדרלית למימון דיור (FHFA), באמצעות נתונים המסופקים על ידי איגוד המשכנתאות הפדרלי הלאומי (FNMA), המכונה בדרך כלל פאני מיי, ותאגיד הלוואות המשכנתאות הפדרליות לבית (FHLMC), הידוע בכינויו פרדי מק.
הנתונים נאספים על ידי סקירת משכנתאות שנרכשו או מאובטח מאת פאני מיי ופרדי מק.
מדד ה- HPI מבוסס על עסקאות מעורבות מוּסכָּםו משכנתאות תואמות
על נכסים חד משפחתיים. זהו מדד מכירות חוזרות משוקללות, המודד שינויי מחירים ממוצעים במכירות חוזרות או מיחזור על אותם נכסים.דוח HPI מתפרסם מדי רבעון, אם כי דוח חודשי פורסם גם הוא באופן קבוע מאז מרץ 2008.
אופן השימוש במדד מחירי הדירות (HPI)
מדד ה- HPI הוא אחד מהאינדיקטורים הכלכליים הרבים שמשקיעים משתמשים בהם כדי לשמור על דופק על מגמות כלכליות רחבות יותר ושינויים פוטנציאליים בורסה.
עלייתם וירידתם של מחירי הדירות עשויות להיות השלכות גדולות על המשק. עליית מחירים בדרך כלל יוצרת יותר מקומות עבודה, מעוררת ביטחון ומעוררת הוצאה צרכנית גבוהה יותר. זה סולל את הדרך לגדולים יותר דרישה מצטברת, מגביר תוצר מקומי גולמי (תוצר) והצמיחה הכלכלית הכוללת.
כאשר המחירים יורדים, ההפך נוטה לקרות. אמון הצרכנים נשחק והחברות הרבות שמרוויחות מהביקוש למקרקעין פוטרות עובדים. לפעמים זה יכול לעורר כלכלה שֵׁפֶל.
בפברואר 2021 דיווחה ה- FHFA כי מחירי הדירות מהרבעון הרביעי של 2019 ועד הרבעון הרביעי של 2020 עלו ב -10.8%.
מדד מחירי הדירות (HPI) מול מדדי המחירים הביתיים של S&P CoreLogic Case-Shiller
ה- HPI אינו המעקב היחיד אחר מחירי הדירות. אחת החלופות הידועות ביותר היא מדדי מחיר הבית של S&P CoreLogic Case-Shiller.
אלה אינדקסים לנצל נתונים וטכניקות מדידה שונות, ולפיכך לייצר תוצאות שונות. לדוגמה, ה- HPI משקולות כל הבתים באופן שווה, בעוד שמדדי המחירים של S&P CoreLogic Case-Shiller מחירי ערך.
יתר על כן, בעוד שמדדי Case-Shiller משתמשים רק מחירי רכישה, כל העסקאות ש- HPI כוללת מחזור שמאות גם כן. HPI מספק גם כיסוי רחב יותר.
פאני מיי ופרדי מק
כפי שכבר צוין, ה- HPI מודד שינויי מחירים ממוצעים עבור בתים שנמכרים או ממוחזר על ידי הסתכלות על משכנתאות שנרכשו או מובטחות על ידי פאני מיי או פרדי מק. כלומר הלוואות ומשכנתאות ממקורות אחרים, כגון משרד לענייני חיילים משוחררים של ארצות הברית ומינהל הדיור הפדרלי (FHA), אינם מופיעים בנתוניו.
פאני מיי
פאני מיי היא מפעל בחסות הממשלה (GSE) הרשומה בשוק הציבורי ועם זאת פועלת תחת קונגרס שֶׂכֶר. מטרת החברה היא להשאיר את שוקי המשכנתאות נזילים. היא עושה זאת על ידי רכישה והבטחה למשכנתאות מהמלווים בפועל, כגון איגודי אשראי, ובנקים מקומיים ולאומיים - פאני מיי אינה יכולה להפיק הלוואות ישירות.
ה- FNMA מרחיב את נזילות שוקי המשכנתאות ומקל על בעלות דירה לאמריקאים בעלי הכנסה נמוכה, בינונית ובינונית על ידי יצירת שוק משני. פאני מיי נוצרה בשנת 1938 בתקופת השפל הגדול כחלק ממנה העסקה החדשה.
פרדי מק
כמו פאני מיי, גם פרדי מק, או ה- FHLMC, הוא GSE. היא רוכשת, מבטיחה ומאבטחת משכנתאות ליצירתם ניירות ערך בגיבוי משכנתא (MBS). לאחר מכן הוא מוציא MBS נוזלי הנושא בדרך כלל א דירוג אשראי קרוב לזה של משרד האוצר האמריקאי.
בהתחשב בקשר שלה עם ממשלת ארה"ב, פרדי מק יכול ללוות כסף ב- ריביות שהם בדרך כלל נמוכים מאלה הזמינים לאחרים מוסדות פיננסיים.