הגדרת ערך השקעה נגזר (DIV)

מהו ערך השקעה נגזר (DIV)?

ערך השקעה נגזר (DIV) היא מתודולוגיית הערכה המשמשת לחישוב השווי הנוכחי של תזרימי מזומנים עתידיים של נכסים שחוסלו, בניכוי הוצאות הכרוכות בתהליך הפירוק. ערך השקעה נגזר דומה ל תזרים מזומנים הנחה מֵתוֹדוֹלוֹגִיָה.

המשמעות של ההוצאות הקשורות לתהליך הפירוק תשתנה מאוד לפי סוגי נכסים שונים. עבור תיק סחיר של מניות משותפות, העלויות עשויות להיות זניחות, בעוד שמכירת א נכס מיוחד, כגון אצטדיון ספורט, יישא שיווק משמעותי, משפטי, וכן עלויות הניהול.

הבנת ערך השקעה נגזר (DIV)

במהלך שנות השמונים ותחילת שנות התשעים נכשל מספר רב של בנקים בארה"ב. חיסול נכסיהם הפך לאחריותו של התאגיד הפדרלי לביטוח פיקדונות (FDIC). זה יצר את תאגיד Resolution Trust (RTC) לטיפול בכמה משימות אלה.

על מנת ליצור אסטרטגיות דיספוזיציה, RTC תחילה היה צריך למצוא דרך להעריך את תיקי הנכסים הלא ביצועים עליהם הוא אחראי. תיקים אלה חולקו בין קבלנים מהמגזר הפרטי אשר הואשמו בשחזור ערך השווי של התיקים ככל קבלנים שלרוב קיבלו פיצויים גבוהים יותר מאחר שאחוז ערך התיק שהוחזר בפועל עבר את זה ספים.

כיצד פועל ערך השקעה נגזר (DIV)

חישוב ערך ההשקעה הנגזר (DIV) היה שונה ומורכב יותר מאשר חישוב ערך הנכסים הבסיסיים שחוסלים. גורמים שערך ההשקעה הנגזר היה צריך לקחת בחשבון כללו את ההליכים השונים למדינות היו עיקולים על משכנתא, כמו גם פרק הזמן שציפוי עיקול המשכנתא היה אמור להיות לקחת.

מנתחי ההערכה היו צריכים להעריך את משך הזמן שיידרש לשחזר בטחונות מפשיטת רגל הליכים, משך הזמן שיידרש למכור את הנכס, כמו גם הוצאות הכרוכות בניהול לעבד את עצמו.

הנחות אלה היו סטנדרטיות אך עדיין גרמו לסיכונים שכן אנליסטים להערכת הערכה נאלצו לבצע שיחות שיקול דעת סובייקטיביות.

שיקולים מיוחדים

במקרים רבים האוספים שה- RTC הצליח להשיג חרגו מה- DIV, אם כי זה השתנה בהתאם לסוג השותפות בהון ששימשו לחיסול הנכסים. בקרקע לא מפותחת ומפותחת חלקית היה היחס הנמוך ביותר של NPV של אוספי נטו ביחס ל- DIV, כאשר הלוואות מסחריות ורב משפחתיות בעלות ביצועים גבוהים היו בעלות הגבוהה ביותר.