עוד בעלים של נכסי משרדים במצוקה פשוט בחרו להתרחק

הירידה ב- שוק למשרדים מסחריים החלל גרם למספר הולך וגדל של בעלי נכסים במצוקה לקבל את ההחלטה פשוט ללכת ברגל הרחק - ממשכנתאות שהם לא יכולים לשלם עכשיו או לא יכולים להרשות לעצמם אחרי שהם ממחזרים בריבית גבוהה יותר תעריפים.

בעלים ממפתחי נכסים קטנים בנישה ועד ענקיות השקעות פרטיות כמו בלקסטון, בעל הבית המסחרי הגדול בעולם, כולם קיבלו את ההחלטה הזו בחודשים האחרונים. המגמה מוסיפה קמט מטריד נוסף לשוק משרדים מסחריים רצוף הלוואות בעייתיות, עליית פיגורים וצניחה בשווי הנכסים.

"יש הרבה בעלים כורעים ברך והולכים לכנסייה", אמר וינס שוואב, מנכ"ל בכיר במשרד סן פרנסיסקו של מתווך ההשקעות בנדל"ן מרקוס אנד מיליצ'אפ. "אני צוחק, אבל זה די נכון."

"זה הולך להיות טווח ארוך. יש הרבה דברים שחוזרים לבנק", אמר שוואב.

דארין מלוט, סגנית נשיא לחקר שוק ההון עם חברת נדל"ן מסחרי ושירותי השקעות CBRE, מסכימה.

"יש כמה שחקנים בשוק שקבעו ש'אנחנו מחזירים את המפתחות'", אמר מלוט, והוסיף שיש בעיה בסיסית עם זה: "מלווים לא רוצים להיות מנהלי נכסים".

המשמעות היא שהפסדי הלוואות יזרמו באופן משמעותי למשקיעים בניירות ערך המגובה בתזרים מזומנים צפוי ממשכנתאות מסחריות - שוק של טריליון דולר בארה"ב.

הלוואות רעות לא מפלות

בשוק משרדים שונה המשתנה בהתאם לסוג הנכס ולמיקום, כמה נכסים אטרקטיביים ממשיכים לשאת שכר דירה גבוה.

עם זאת, חלקים אחרים של אזורי מטרופולין גדולים במרכז העיר עומדים בפני קריסה מוחלטת. שוואב אמר כי ערכי המשרדים במרכז העיר סן פרנסיסקו, על בסיס של רגל מרובע, ירדו ב-60-70% מהשיא שלהם רק לפני כמה שנים.

למרות שגיל, סוג ומיקום הנכס עשויים להפלות, גודל העסקה או ההלוואה לא. שוואב, שמתמחה בעסקאות של פחות מ-30 מיליון דולר, אמר כי משרדים מכל הסוגים והגדלים מתמודדים עם בעיות הלוואות. וכאשר הבעלים ערבים, ההשפעות במורד הזרם לוקחות זמן להסתדר.

"זה באמת בסיס של כל מקרה לגופו", אמר שוואב. הוא ציין שהרבה תלוי במלווה של מלווה הסכמי סעד, התנאים של כל ניירת חוב מגובה משכנתא מסחרית (CMBS) המכילה שטר ברירת מחדל, וחתמים ומתווכים המעורבים בעסקה המקורית.

בלי קשר, הוא אמר, זה תמיד תהליך מורכב.

עוד ועוד הערות בעייתיות

זה גם תהליך שהופך נפוץ יותר. שיעורי העבריינות בנכסי משרדים מסחריים בארה"ב הגיעו ל-4% במאי, יותר מכפול משיעור של 1.7% מלפני שישה חודשים בלבד.

בינתיים, מספר הלוואות ניירות ערך מגובות משכנתאות מסחריות שהועברו למה שמכונה "שירותים מיוחדים" עלה. שירותים מיוחדים משתלטים על הלוואות בעייתיות או הלוואות במחדל משירותים ראשיים של הלוואות CMBS, שבדרך כלל מטפלים בתשלומים ומתקשרים עם הלווים.

בחודש מאי היוו ההלוואות על נכסי משרדים 41% מכלל ההלוואות לנדל"ן מסחרי שהועברו לספיישל שירותים, ומספר ההלוואות למשרדים בשירות מיוחד עלה ל-6.2% מכלל נכסי המשרדים הלוואות. זה עלייה מ-3.6% רק לפני חצי שנה, ובפעם הראשונה מזה 13 שנים ששיעור השירות המיוחד עלה על 6%.

כפי שעשו במהלך טירוף הלוואות הסאב-פריים לדירות שזירז את המשבר הפיננסי העולמי של 2008-09, הלוואות בריבית בלבד רודפות כעת את השוק. הלוואות כאלה היוו 88% מהנפקת CMBS ב-2021, לעומת 51% ב-2013.

ערבויות בלקסטון

ריבית עלייה הפכה את מימון מחדש של הלוואות אלו להצעה מפסידה עבור בעלי נכסי משרדים. רק השנה, איגוד בנקאי המשכנתאות מעריך שחוב משרדים חוץ בנקאיים בסך 92 מיליארד דולר יבשיל. הלווים יצטרכו למחזר את החוב הזה, לחסות אותו או למכור את הנכס הבסיסי.

בלקסטון, ענקית ההשקעות בנדל"ן שגייסה מוקדם יותר השנה 30.4 מיליארד דולר לקרן האחרונה שלה, בחרה להתרחק יותר מפעם אחת.

החברה הפסיקה לשלם במרץ הן על הלוואה של 325 מיליון דולר עבור פארק משרדים בלאס וגאס שבבעלותה והן על מגדל משרדים במרכז מנהטן שרכשה ב-2014 תמורת 605 מיליון דולר.

בנוסף, לפי הדיווחים, החברה שקלה להתרחק מהלוואה של 274 מיליון דולר שלקחה אותה ב-2017 לרכישת מלונות קלאב קוורטרס בשיקגו, סן פרנסיסקו, בוסטון ופילדלפיה. שירות מיוחד השתלט על ההלוואה ביוני 2020, כאשר הנסיעות נעצרו בפתאומיות במהלך מגיפת קוביד-19. בלקסטון לא שילמה תשלום על ההלוואה מאז.

תיקון - 27 ביוני 2023: גרסה קודמת של מאמר זה אייתה את שמו של המומחה מ-CBRE. זאת דרין מלוט.