עבודה מהבית הורגת משרדים. הנה הסיבה שהם עדיין בונים עוד מהם

חברות צריכות פחות שטחי משרדים מאשר בעבר, הודות למהפכת העבודה מהבית - ובכל זאת הן מוציאות כמויות שיא של כסף על בניית משרדים.

ההוצאות על בניית משרדים הגיעו לשיא של 99.4 מיליארד דולר באוגוסט, כך מסרה השבוע הלשכה למפקד האוכלוסין. כן, זה אוגוסט 2023.

הנתון עשוי להפתיע לאור העובדה כי מגמות עבודה מרחוק יש שרד את המגיפה והשאירו שולחנות ומשרדים ריקים בכל מקום. ברחבי ארה"ב, 16.4% מהמשרדים היו פנויים ברבעון השני, הרמה הגבוהה ביותר מאז שיא המיתון הגדול, לפי חברת הנדל"ן המסחרי קוליירס. דמות חזקה יותר: אנשים הולכים למשרדים רק חצי ממה שהם עשו לפני ה- מגיפה, שיעור שלא זז מזה שנים, על פי Kastle Systems, העוקבת אחר החלקת כרטיסי מפתח נתונים.

ובכל זאת, יש סיבות טובות לכך שאנחנו מוציאים כמויות שיא של כסף כדי לבנות שטחי משרדים שפחות אנשים רוצים, לפי מומחי נדל"ן מסחרי.

אִינפלַצִיָה

סיבה מרכזית לעלייה בהוצאות: הכל, כולל חומרים ועבודה, עולה יותר בימים אלה, אמר מייקל קומבס, מנהל מחקר בחברת הנדל"ן המסחרי CBRE. נתוני לשכת המפקד אינם מותאמים לאינפלציה, והמודל הפנימי של CBRE של עלויות בניה מאת CBRE מראה שהעלויות מואצות כעת פי שלושה מהר יותר מאשר ב-2018.

"עלות הבנייה מעולם לא הייתה גבוהה יותר", אמר אהרון ג'ודקה, מנהל מחקר שוק ההון הלאומי ב-Coliers. "כשאני מספק בניין חדש, ויש לי דייר חדש שתופס את השטח הזה, העלות להתאים את זה, שטיח, כל האביזרים השונים, הרהיטים, התאורה, HVAC... אלה יקרים יותר ממה שהיו אי פעם לפני."

כמה פרויקטים התעכבו עוד יותר במהלך המגיפה בגלל מחסור נרחב בחומרי בניין, אמר ג'ודקה.

לפי מדדים רבים מלבד ערך דולר, הבנייה למעשה ירדה. לדוגמה, 45% פחות מדה רבועים היו בבנייה ברבעון השני בהשוואה לשיא בניית המשרדים בסוף 2019, על פי נתוני קוליירס.

מספר פרויקטי הבנייה החדשים הוא כרבע עד חמישית מהרמה שנראתה ב-2019, אמר קומבס.

אינרציה צרופה

רבים ממוצרי המשרד של היום הופעלו לפני קיים COVID-19, ועבודה מהבית הייתה הטבה נדירה. ואכן, 40% מפרויקטי המשרדים הנבנים כעת החלו ב-2020 ו-2021 וככל הנראה תוכננו לפני המגיפה, על פי נתוני ירדי, חברת תוכנת נדל"ן.

"פרויקטי בנייה לוקחים זמן רב", אמר קומבס. "הרבה מהפרויקטים האלה התחילו לפני שהרוחות הקדמיות באמת הופיעה, או כמה מהאתגרים שעומדים בפני שוק משרדים התברר, וכך הפרויקטים האלה ימשיכו עד שהם יסתיימו".

שיפוצים

רבים מפרויקטי בניית המשרדים הנוכחיים אינם בניינים חדשים, אלא שיפוצים של בניינים ישנים. כמה חברות מנסות לפתות עובדים מרוחקים לחזור למשרד על ידי הפיכתו ליותר כמו, ובכן, בית.

"בעלי הדירות משקיעים מחדש בנכסים שלהם", אמר ג'ודקה. "בדרך כלל ראינו דיירים שמחפשים בניינים בעלי נוחות גבוהה יותר, כך שיש להם חדרי כושר, שיש להם שטח חיצוני, לובי משפיע, שירות אוכל - נוחות שונות שהופכות בניין משרדים למגנט לעומת מַנדָט."

מעניין לציין שהמשרדים המפוארים ביותר במיקומים הטובים ביותר - המכונים "Class A" ב נדלן מסחרי טרמינולוגיה - חוו את הירידות הגדולות ביותר בערכי הנכסים בהשוואה לעמיתיהם החשופים. בניינים מסוג א' נמכרו ב-2023 ב-35% פחות מהשנה הקודמת, לעומת ירידה של 9% בנכסים מסוג ב', לפי ירדי. ובכל זאת, חברות רבות רואות בשדרוג החלל שלהן הדרך ללכת.

"המשרד שלנו עובר הגדרות מחדש והם משפצים את כל הקפיטריה", אמר דאג רסלר, מנהל מודיעין עסקי ב-Yardi. "אפילו היו לנו כמה אנשים שהיו אנקדוטיים שאמרו לנו, 'אין להם אספרסו בר, אני לא אחזור.' הם צוחקים, כמובן, אבל זה באמת יותר נוחות הַעֲשָׁרָה."