בעלי בתים נרתעים יותר ויותר ממכירה, אבל לא מהסיבה שהיית מצפה

בעלי בתים הולכים וגוברים חוסר רצון למכור את בתיהם - וזה לא רק השפעת ה"נעילה" של שיעורי המשכנתא הגבוהים של היום שמחזיקה אותם שם, סקר שנערך לאחרונה.

הסקר של ענקית המשכנתאות בחסות הממשלה פאני מיי בוצע ברבעון הראשון ו מצאו 29% מבעלי הבתים אמרו שהם שוהים בביתם יותר ממה שתכננו בתחילה ל. בנוסף לדאגה לגבי שיעורי המשכנתא, אנשים אמרו שהם צפויים להישאר בבתיהם זמן רב יותר ממה שהיה מיועד במקור בגלל מחירי הדירות הגבוהים; העובדה שמשפחה וחברים גרים בקרבת מקום; או שהם פשוט אוהבים את הבתים שלהם.

"ממצאים אלה מצביעים על כך שרוב די חזק של תוכניות המעבר העתידיות של נוטלי המשכנתאות לא יושפעו מהן. ריבית משכנתא", כתבו מארק פאלים, סגן הכלכלן הראשי, ורייצ'ל צימרמן, מובילת סקר דיור לאומי בפאני מיי. אָנָלִיזָה.

הסקר שופך אור על תופעה מוזרה בשוק הדיור: עליית שיעורי המשכנתא תמחרה קונים רבים מהשוק - מה שאמור להפעיל לחץ כלפי מטה על המחירים. ובכל זאת המחירים עולים, לשבור שיאים אפילו.

ההיצע הנמוך של דיור מנע מהרוכשים לקבל מינוף רב מדי, מכיוון שהם מתחרים על מספר הולך ופוחת של רישומים. היו רק 1.1 מיליון בתים למכירה בספטמבר, פחות ממחצית מהממוצע שלפני המגפה של 2.5 מיליון לאותו חודש, בנתונים של איגוד המתווכים הלאומי ל-1999.

כאשר הסבירו מדוע יש כל כך מעט בתים למכירה, כלכלנים, כולל אלה בפאני מיי, הצביעו על העובדה שיעורי המשכנתאות עלו כל כך מאז תחילת 2022, כאשר הפדרל ריזרב החל את הקמפיין שלו לריבית נגד האינפלציה טיולים.

בעלי בתים רבים ממומן מחדש במהלך המגיפה, כאשר הריבית הממוצעת המוצעת למשכנתא קבועה ל-30 שנה הגיעה לשפל של 2.65% ב-2021, לפי פרדי מאק. כעת, כשהשיעורים זינקו קרוב ל-8%, פחות אנשים מוכנים למכור את בתיהם ולהחליף את התעריף הנמוך במיוחד שלהם באחד שעשוי להוסיף מאות לחודש לחשבון המשכנתא שלהם.

הסקר, המבוסס על סקר טלפוני חודשי של 1,000 בעלי בתים, פתח חורים בהסבר הזה. מתוך 29% מהאנשים שאמרו שהם שוהים בבתיהם זמן רב יותר מהמתוכנן המקורי, 21% מבעלי המשכנתא נתנו שיעורי משכנתא גבוהים כסיבה העיקרית. במילים אחרות, 6% מבעלי המשכנתא אמרו שהם מתעכבים במעבר בגלל שיעורי הריבית.

"בעוד שאפקט הנעילה אמיתי עבור צרכנים רבים, כל מגוון הסיבות שמספקות לווי המשכנתאות בעלים מוחלטים על תכנון להישאר בבתיהם זמן רב יותר מציירים תמונה יותר ניואנסית משמעותית", הכלכלנים כתבתי. "מספר סיבות, כולל פשוט לחבב את הבית ולהתייחס למגורים בקרבת משפחה, חברים ומקום העבודה שלהם, תרמו גם למחסור בהיצע."

בעלי בתים רבים שיפצו את בתיהם במהלך המגיפה, מה שעשוי להוסיף למשיכה שלהם. וריביות נמוכות, שהניעו את הטירוף של רכישת דירות ב-2020 ו-2021, אולי גרמה לאנשים לזוז מוקדם ממה שהם היו עושים אחרת, מה שמפחית את הצורך לעבור דירה בעתיד, הם השערה.

יתרה מכך, יש מגמות ארוכות שדוחפות אנשים להישאר בבתיהם זמן רב יותר. הכהונה הממוצעת של בעלות על בתים הייתה 12.3 שנים בשנת 2022 על פי Redfin, ירידה משיא המגיפה של 13.4 שנים, אך כמעט כפול מ-2005. זה בעיקר בגלל שהגיל הממוצע של האוכלוסייה עולה, ויותר מפרי הבייבי בום נחושים להזדקן בבתיהם, על פי ניתוח של כלכלנים ב-Redfin.

מעבר לזה, פשוט אין מספיק בתים בחוץ לכל מי שרוצה. במשך עשרות שנים, בניית בתים פיגרה מאחורי היווצרות משק הבית, כלומר אנשים שעוזבים את בתי הוריהם ומקימים משפחות משלהם. יש 6.5 מיליון בתים צמודי קרקע פחות מהנדרש בארה"ב, לפי ניתוח של Realtor.com.

המסקנה של הניתוח של פאני מיי עשויה להדאיג את הקונים שיושבים בצד ומחכים ליום שבו סוף סוף הריבית תרד.

"גם אם שיעורי המשכנתא היו יורדים בצורה משמעותית בטווח הביניים, לא היינו מצפים לראות עלייה ברישומי הדירות", כתבו.