כיצד למצוא ולרכוש בתים מחוץ לשוק

מכיוון שמלאי הנדל"ן עדיין הדוק בשווקים רבים ברחבי הארץ, כקונה בית פוטנציאלי, אתה רוצה להקדים את המתחרים שלך. כאן נכנסים רישומים מחוץ לשוק. ידוע גם בשם שקט או רישומי כיסים, בתים אלה עשויים להיות למכירה אך אינם רשומים שירותי רישום מרובים (MLS). זה אומר סוכני נדל"ן שמוכרים נכסים אלה חייבים לבצע את עבודת הרגליים בכדי למצוא קונים בכוחות עצמם.

רישום בתים מהשוק היה מעט נדיר בעבר, אך צבר אחיזה עם בעלי בתים לאחרונה שנים, מה שהופך את הרישומים האלה לחלק משוק משני מסוגים-במיוחד לנוכח ההולך וגדל דרש.

רישומים מחוץ לשוק עלולים להיראות לא מוכרים למוכר. אחרי הכל, יש יותר ביקוש מאשר מלאי, כלומר מתן הצעות למלחמות נפוצים בשכונות רבות. אז למה שמוכרים ירצו לערוך רישומים סודיים, ואיך אתה - הקונה - מוצא אותם?

יתרונות למוכרים

חלק ממוכרי הדירות בוחרים ברישום מחוץ לשוק כדי לבדוק את המים בעוד שאחרים רוצים פרטי יותר תהליך מכירה או הזדמנות לנהל משא ומתן על עמלת מכירה נמוכה יותר מכיוון שיש רק סוכן אחד מְעוּרָב.

בעלי בתים מסוימים חשבו שרשימת כיסים יוצרת קסם שיביא להם מחיר גבוה יותר. אחרי הכל, אם הבית רשום ובסופו של דבר יושב בשוק במשך יותר מ -30 יום, יש סיכוי טוב שקונים פוטנציאליים ינסו להציע הצעות נמוכות. מבלי שסימון ה"ימים בשוק "יסתיים, אין הרבה סיכוי שמוכר יחתער.

כיצד קונים מנצחים

בשבילך כקונה, היתרונות של רישום מחוץ לשוק הם כפולים. בתור התחלה, זה נותן לך גישה למלאי שרוכשי דירות אחרים לא רואים. אם אתם קונים בשוק חם במיוחד, רישומי כיסים עשויים להיות הדרך היחידה לרכוש בית. באקלים רגיל בשוק, אתה עשוי לקבל עסקה בין היתר מכיוון שהעמלה שהמוכר צריך לשלם היא נמוכה יותר.

לא כל רוכשי הדירות מחפשים מקום מגורים ראשוני. ייתכן שאתה מחפש נכס להשקעה, או בתים לקנות ולהפוך אותם לרווח. רישום מחוץ לשוק בשכונה נהדרת יכול להיות דרך מצוינת להשיג מטרה זו.

הצהרת MLS 8.0 מדיניות שיתוף פעולה ברורה

מחסום משמעותי לרישומים מחוץ לשוק הגיע עם המעבר האחרון של איגוד המתווכים הלאומי של "מדיניות שיתוף פעולה ברורה של MLS 8.0.מדיניות זו, בתוקף ב -1 בינואר 2020, עם יישום מקומי חובה עד ה -1 במאי 2020, מחייבת כל מתווך נדל"ן אשר משתתף בשירות רישומים מרובים כדי להגיש את רישומו ל- MLS תוך יום עסקים אחד לאחר שיווק הנכס ל- פּוּמְבֵּי.

ההשפעה המעשית של הצהרת MLS 8.0

ראוי לציין כי הצהרת MLS 8.0 אינה החוק במובן המסורתי. לדברי המתווך דאג וגנר מ- RE/MAX Victory + Affiliates, "ההתאחדות הלאומית של מתווכים היא ממשלתית ההתאחדות, לא ישות משפטית, אך כל חברות ה- MLS, התיווך והסוכנים של העמותה חייבים לציית לחדש מְדִינִיוּת."

וגנר מציין כי סוכנים מורשים שאינם מתווכים (אינם חברים באיגוד המתווכים הלאומי (NAR) אינם מחויבים בפוליסה. עם זאת, בהתחשב בעובדה שבשנת 2020, 88% מרוכשי הדירות השתמשו בסוכן נדלן או מתווך, ההשפעה המעשית היא שהצהרה 8.0 חלה על רוב עסקאות הנדל"ן למגורים.

נותרו רישומים מחוץ לשוק

למרבה המזל, הצהרת MLS 8.0 אין פירושה סיום של רישומים מחוץ לשוק. המדיניות החדשה של NAR כוללת אפשרויות מובנות המאפשרות לסוכנים חברים וברוקרים לשמור על רישומים מוגבלים ומלאים מחוץ לשוק.

לדוגמה, תחת הצהרת MLS 8.0, המוכרים רשאים לבטל את הסכמתם לתצוגת MLS IDX או לתצוגה באינטרנט. אפשרות נוספת, המכונה רישום "בלעדי למשרד", זמינה גם למוכרים שרוצים לשמור על פרטיות. במקרה של משרד בלעדי, הסוכן יכול לחלוק את הרישום עם סוכנים אחרים במשרד או אחד על אחד עם קונים.

אפשרויות אחרות מחוץ לשוק שהיו זמינות בעבר דרך מתווכים, כגון "רשתות רישום פרטיות" אינן מותרות עוד לפי הצהרה 8.0. אחרים, כולל "בקרוב" ו"הצגה מושהית "יהיו בשליטת MLS המקומיים אך יכללו הגבלות חדשות שמונעות מסוכנים לשתף אותם עם קונים.

לדברי וגנר, אתר מקוון זילוב, אשר שואבת רישומים מנתוני MLS אך אינה חברה ב- NAR, אינה מנועה מהמשך תוכניות חוץ מחוץ לשוק כמו "בקרוב", "FSBO" ו- "iBuyer".

צרו קשר עם סוכני נדל"ן

מציאת בית מסורתי, בלעדי, מחוץ לשוק, דורשת מעט שיעורי בית והרבה רשתות. לאחר שתציין את השכונה בה ברצונך לרכוש, יהיה עליך להמציא רשימה של סוכני הנדל"ן המובילים ולפנות אליהם לגבי כל רישום משרדי בלעדי שיש להם.

התחבר

בנוסף ליצירת קשר ישיר עם סוכני נדל"ן, לקונים יש כלים זמינים לרשת באינטרנט כדי למצוא רישומים שאינם MLS כגון למכירה על ידי הבעלים (FSBO), פרסומות בעיתונים או אפילו קרייגסליסט. כפי שצוין לעיל, באתר האינטרנט Zillow יש מספר תוכניות מחוץ לשוק הזמינות למוכרים ולקונים פוטנציאליים.

לגשת לבעלי בתים

אם יש אזור או שכונה שמעניינים אותך במיוחד, אפשרות אחת היא להיכנס ישירות עם בעלי בתים. ייתכן שתוכל למצוא עופרת על ידי דפיקת דלת או שליחת מיילים. למרות שזה יעלה לך זמן וכסף - ולא יבטיח הצלחה - יש סיכוי קטן שלפחות אדם אחד יגיב.

אל תשלול נכסים מוזנחים, במיוחד אם אתה יודע שאתה יכול להרשות לעצמך לבצע תיקונים. אולי יש בעל בית כל כך המום מעלויות האחזקה - ומי שמעולם לא האמין שהוא יוכל למכור - שהצעה בלתי מבוקשת תיחשב לברכה.

רק כדי שלא תשבור את הבנק, הקפד להדפיס מיילים שהם גם זולים וגם יעילים. אחרי הכל, אתה רוצה להיראות הכי מקצועי שאפשר בגישה שלך. ואתה אף פעם לא יודע עד שאתה שואל.

הכירו את התהליך

מציאת רישום מחוץ לשוק היא רק חצי מהקרב. לראות את העסקה עוברת היא סופו של דבר, וזו הסיבה שקונים של רישומים מחוץ לשוק צריכים להכיר את כל הפרמטרים של התהליך. ברגע שאתה מקבל חוזה, זו עסקה סטנדרטית, אבל מכיוון שהסוכן כנראה מייצג את שניכם, זה יכול להיות קצת עכור.

המכונה מכירה של סוכנות כפולה - למרות שהיא חוקית לחלוטין - יכול להיות שקשה לקונה לדעת אם לסוכן יש את האינטרס הטוב ביותר שלו בראש. ככל שמחיר המכירה גבוה יותר, העמלה עבור הסוכן גבוהה יותר. אם אתה קונה בשוק עם מעט מלאי, אולי זה לא משנה אם אתה מקבל את העסקה הטובה ביותר כל עוד אתה מקבל את הבית, אך משתלם להיות מודע לניגודי אינטרסים.

בשורה התחתונה

שוק הנדל"ן עדיין לוהט באזורים רבים במדינה עם יותר ביקוש ממלאי. קונים מתוסכלים שהציעו להם לצאת מהבתים צריכים כל יתרון שהם יכולים להשיג. למרות שהצהרת MLS 8.0 מגבילה מאוד את הגישה לרשומות מחוץ לשוק, היא אינה אוסרת אותן לחלוטין. עשו שיעורי בית, הבינו שיש סיכונים, ודעו שמציאת הבית הבא שלכם באמצעות רישום מחוץ לשוק יכולה להיות שווה את המאמץ.