הגדרת מנעול משכנתא חובה
מהו מנעול משכנתא חובה?
מנעול משכנתא חובה הוא מכירת א משכנתא בתוך ה שוק משכנתאות משני עם תנאים המחייבים את מוכר המשכנתא לבצע את המשלוח לקונה עד לתאריך מסוים או לגבות עמלת זיווג. הדרישה למסור את המשכנתא או לגבות עמלת זיווג הופכת לנעילת חובה למשכנתא שונה ממנעול משכנתא במיטב המאמצים, בו המוכר אינו בסיכון שיצטרך לשלם זיווג תַשְׁלוּם. מנעול משכנתא חובה טומן בחובו גם סיכון רב יותר עבור מוכר המשכנתא.
עמלת זיווג תיגבה אם ההלוואה לא תיסגר. המשקיע בדרך כלל גובה את עמלת ההתאמה בהתבסס על מחירי השוק הנוכחיים, כדי לפצות את המשקיע בצורה הוגנת.
תיקי המפתח
- מנעול משכנתא חובה הוא סוג של מכירת משכנתא המתבצעת בשוק המשני.
- הוא מחייב שהמוכר ימסור את המוצר לקונים עד לתאריך מסוים או שיגבה עמלה, הנקראת עמלת זיווג.
- מנעול משכנתא חובה משתווה עם מיטב המאמצים לנעול משכנתא, שבו המוכר עושה ניסיון "מיטב המאמצים" לבצע את מסירת המשכנתא לרוכש.
- מנעולי משכנתא חובה נושאים סיכון גבוה יותר מכיוון שאם המוכר לא מצליח להגיע עם המשכנתא, הם חייב לשלם אגרה, ואילו אין דמי זיווג עבור המוכר שאינו מספק את משכנתא המאמצים הטובים ביותר.
- מאחר ומנעולי חובה למשכנתאות הינם מסוכנים יותר מאשר המשכנתא הטובה ביותר, הם מצפים לתמחור גבוה יותר בשוק המשני.
הכרת מנעול משכנתא חובה
מנעול משכנתא או מסחר חובה בדרך כלל מחייב מחיר גבוה יותר בשוק המשכנתאות המשני מזה מיטב המאמצים לנעולים כי יש פחות גָדֵר חַיָה עלויות הכרוכות במנעולי חובה למשכנתאות.
שוק המשכנתאות המשני, בו מתקיימות מנעולי משכנתא, הוא השוק שבו הלוואות משכנתא ו זכויות שירות נקנים ונמכרים בין יוצרי משכנתאות, צוברי משכנתאות ומשקיעים. שוק המשכנתאות המשניות הגדול והנזיל מסייע להפוך את האשראי לזמין לכל הלווים בכל מיקומים גיאוגרפיים. יוצרי משכנתאות מוכרים אחוז גדול מהמשכנתאות החדשות שלהם לשוק המשני, שם הם ארוזים ניירות ערך בגיבוי משכנתא ונמכרים למשקיעים, כגון קרנות פנסיה, חברות ביטוח וגידור כְּסָפִים.
כאשר הלווה לוקח הלוואת דירה, ההלוואה היא חתם, ממומן, ומטופל על ידי בנק. מכיוון שהבנק השתמש בכספיו שלו לצורך קבלת ההלוואה, הוא יכול למכור את ההלוואה לשוק המשני כדי להעמיד יותר כסף להמשך הנפקת הלוואות. ההלוואה נמכרת לרוב לגדולה אגרגטורים, כמו פאני מיי. הצובר מפיץ אז אלפי הלוואות דומות בנייר ערך מגובה משכנתא.
נעילת המשכנתא הטובה ביותר
סוג אחר של מנעול משכנתא למכירה בשוק המשני הוא מיטב המאמצים נעילת משכנתא, המחייבת את המוכר, בדרך כלל יוצר משכנתאות, לבצע ניסיון רב להעביר את המשכנתא לקונה. יוצר משכנתא יכול להיות מוסד או אדם שעובד עם לווה כדי להשלים עסקת משכנתא.
יוצר משכנתא הוא המלווה המשכנתא המקורי ויכול להיות מתווך משכנתאות או בנקאי משכנתאות. יש את מירב המאמצים לנעול משכנתאות כדי להעביר את הסיכון שהלוואה לא תיסגר מהמקור לשוק המשני.
יוצרי משכנתאות שמגנים על עצמם צינורות משכנתא ולהניח סיכון לנפילה בדרך כלל מוכרים את המשכנתאות שלהם לשוק המשכנתאות המשני באמצעות נעילת חובות משכנתא או הקצאת עסקאות סחר. מכיוון שנעילות חובה למשכנתאות והקצאת עסקאות סחר אינן מעבירות סיכוני גידור הקונה, הם בדרך כלל מצפים לתמחור טוב יותר בשוק המשני מאשר למשכנתא המאמצים הטובים ביותר מנעולים.