הערכות זילו: לא מדויק כמו שאתה חושב

Zillow הוא אחד ממאגרי הנדל"ן הפופולריים ביותר ברשת. נוסדה בשנת 2006 על ידי מנהלי מיקרוסופט לשעבר ריץ 'בארטון ולויד פרינק, סילו שבסיאטל מפרטת מידע על מיליוני בתים למכירה והשכרה ברחבי ארצות הברית וקנדה. משתמשים יכולים לחפש בית באזור מסוים תוך שימוש בקריטריונים שונים כולל - אך לא רק - מחירים, מספר חדרי שינה וחדרי אמבטיה, מדה מרובעת, סוג הבית ושירותים אחרים.

אחת התכונות העיקריות של זילוב היא שלה Zestimates, כלי צרכני פופולרי לראות כמה שווים בתים. אומדנים אלה מבוססים על מידע ממקורות כגון מכירות דומות ונתונים ציבוריים. Zestimates הושק בשנת 2011 עם מידע על 90 מיליון בתים והרחיב את טווח ההגעה, ומספק למשתמשים נתונים על יותר מ -100 מיליון בתים ברחבי ארצות הברית.

בין אם אתם מחפשים לראות כמה ערך הבית שלכם השתנה, אם זה של הבית שלכם ערך מוערך הוא גבוה מספיק כדי לתת לך למחזר, או סקרן לדעת כמה השקיע עמיתך על ביתו החדש, Zestimates מציעה למשתמשים נקודת מוצא להערכת שווי הבית.

אך ישנן מספר סיבות שמספרים אלה אינם מדויקים כפי שהיית רוצה שהם יהיו.

מידע בסיסי לא מדויק

ייחודיו של זילוב אלגוריתמים לעדכן את אוסף ערכי הנכס מספר פעמים בשבוע, בהתבסס על מידע הן מהנתונים הציבוריים והן מהנתונים שהוגשו על ידי משתמשים. על פי Zillow, שיעור הטעויות החציוני בפריסה של Zestimate עבור בתים בשוק הוא 1.9%, בעוד של Zestimate עבור בתים מחוץ לשוק יש שיעור שגיאות ממוצע של 6.9%. אבל Zestimates מדויקים רק כמו הנתונים מאחוריהם, כך שאם מספר חדרי השינה או חדרי הרחצה בבית, שטחיו המרובע או גודל המגרש שלו אינם מדויקים על זילוב, רצון הזסטימייט להיות כבוי.

משתמשים יכולים לתקן טעויות אלה. עם זאת, Zillow מזהיר כי עדכון פרטי הנכס לא יביא לשינוי מיידי ב- Zestimate של הבית, ולפעמים לא יביא לשינוי כלל. לדוגמה, חדר אמבטיה רביעי עשוי לא בהכרח לעשות הרבה לערכי הבית בעיר שלך. לכן, הזנת מידע זה עשויה שלא להשפיע כלל.

לצד קבלת נתונים שנשלחו על ידי משתמשים, Zillow מתמודד עם בעיות של חוסר דיוק על ידי דיווח על טווחי ערכים משוערים לנכסים בודדים. ככל שהטווח קטן יותר כך ה- Zestimate אמין יותר מכיוון שזה אומר שלזילו יש יותר נתונים זמינים על הנכס הזה. התבוננות בקצה הגבוה והנמוך של הטווח תיתן לך תחושה טובה יותר מה שווה בית.

טעויות בדמויות מפתח

Zillow מביא בחשבון את הערך את התאריך והמחיר של המכירה האחרונה. בתחומים מסוימים המידע הזה מהווה חלק גדול מהנתון הזה. אבל אם המידע הזה אינו מדויק, הוא יכול לזרוק את ה- Zestimate. ומכיוון שמכירות דומות משפיעות גם על Zestimate של בית, טעות ברישום מחירי המכירות של בית אחד עשויה להשפיע על ה- Zestimates של בתים אחרים באזור.

ה- Zestimate מתחשב גם בפועל מס רכוש בתשלום, חריגים ממס הערכות, ונתוני ארנונה זמינים לציבור. עם זאת, ערכי הנכס של פקיד השומה יכולים להיות לא מדויקים. ייתכן שבמסד הנתונים של פקיד השומה ישנה טעות הקשורה במידע הבסיסי של הנכס, וגורמת ל ערך מוערך להיות גבוה מדי או נמוך מדי.

בעלי בתים שרואים פערים יכולים לדווח לזילו באינטרנט על נתוני מכירות שגויים או על רשומות מס.

איפה השדרוגים?

לפעמים בעל בית מבצע שיפורים או שדרוגים בנכס, מה שאמור להעלות את ערך הבית. אבל יתכן שזילו לא בהכרח מודע לגורמים אלה. כלומר, אלא אם כן לשמאי הארנונה המקומית יש מידע זה. אם בעל בית מוציא מהעיר אישור לבצע שדרוגים כלשהם, מידע זה עשוי להיות מועבר לרשויות הארנונה ולהיכנס לרשומה הציבורית. Zillow יכולה לעדכן את הרישומים שלה רק כאשר מידע זה זמין.

לדוגמה, אם תוסיפו לביתכם חדר שינה חמישי מותר ושומה של ארנונה רואה את השדרוג מעלה את ערך הבית שלך, כי מידע זה עשוי למצוא את דרכו ב- Zestimate של ביתך בחלק מהמקרים נְקוּדָה. אבל אם בבית שלך יש מטבח מעוצב חדש לגמרי שלא דרשו אישורים גדוליםעם זאת, לבית השכן שלך יש את המטבח המקורי שלו משנת 1975, זילוב יעריך את שני הבתים באופן דומה למרות שהבית שלך עשוי להביא מחיר מכירה גבוה יותר.

עם זאת, שדרוגים אינם תמיד בעלי ערך כפי שאתה חושב. זה תלוי מאוד בתנאי שוק הדיור המקומי ובאילו פרויקטים עשית. אז רק בגלל שהערך של הבית שלך על זילוב לא השתנה מאז שהוספת את חדר השינה הזה או שיפצת את המטבח שלך, אל תניח שאתה יכול להרוויח 30,000 $ נוספים ל- Zestimate. לעומת זאת, אם זילוב אומר שביתך שווה 300,000 $ אבל אתה יודע שלא עדכנת אותו כל כך הרבה כבתים דומים בשכונה שלך, זה עשוי להימכר בפחות או שייקח יותר זמן למצוא מתעניין קוֹנֶה.

שיעור מחזור דיור

ככל שיש יותר מכירות דירות באזור שלך, כך יש לזילוב יותר נתונים על כמה קונים חושבים ששווי הבתים האלה. זה הופך את Zestimates ליותר מדויק. אז אם אתה גר בשוק חם באזור מפרץ סן פרנסיסקו, ה- Zestimate שלך ​​עשוי להיות מדויק יותר מאשר אם אתה גר בעיר כפרית שבה אנשים שוהים בבתיהם במשך עשרות שנים ומכירות נדירות הן.

עדכונים לאלגוריתם של זילו

Zillow מעדכן את האלגוריתם שלו כשהוא מוצא דרכים נוספות לשפר את הדיוק שלו. כאשר זה קורה, Zestimates יכול להשתנות באופן משמעותי למרות ששום דבר לא השתנה בבתים אלה נדל"ן שׁוּק.

בינואר 2019 הודיעה זילו כי היא העניקה חוזה של מיליון דולר לצוות של מדעני נתונים ומהנדסים כדי לסייע בשיפור דיוק ה- Zestimates של האתר. הצוות מינף גורמים שונים המשפיעים על ערך הבית, כולל נתונים ציבוריים, זמני נסיעה, רעשי כביש ומידע אחר כדי להביא בחשבון את האלגוריתם שלו.

החברה הונחה בתביעה ייצוגית, שהוגשה בשנת 2017 על ידי בעלי בתים משיקגו שטענו כי הטעתה את רוכשי הדירות בכך שסיפקה להם נתונים נמוכים מאוד. התובעים גם ציינו שרוב המשתמשים התייחסו ל- Zestimates כמו שמאות. על פי דיווח של MarketWatch, זילו, אמר כי לתביעה אין טעם, ומכחישים כי הערכותיה הן הערכות שמאי. במקום זאת, הוא כינה אותם נקודת התייחסות שבה משתמשים יכולים להתחיל בחיפושים אחר ערכים ביתיים.

בשורה התחתונה

Zillow לא מנסה להסתיר את פגמי ה- Zestimates שלה מהצרכנים, ואי אפשר לצפות לאומדנים מדויקים לחלוטין גם מאתרים מתחרים. הנקודה היא שבעלי בתים ישתמשו במחירים מ- Zestimates כהנחיה רחבה, ויעמדו בניגוד לנתונים אלה מול מקורות אחרים. בשום אופן אין לראות בכך הערכה. ניתוח שוק דומה מקומי סוכן נדל"ן והערכה מקצועית של הבית הן הדרכים הטובות ביותר ללמוד את ערכו.

אפילו כלים אלה אינם מושלמים: לפעמים אין מכירות של בתים דומים לאחרונה, וכן שמאים- שהם רק בני אדם - עשויים להיות סובייקטיביים במידה מסוימת בהערכותיהם. בסופו של דבר, אין דרך לקבל הערכה מושלמת של ערך הבית, אבל יש לנו רק קווים מנחים זמינים לעקוב אחרי רכישה, מכירה, הגשת בקשה להלוואה, וכאשר עלינו לדעת את ערך הבית.