הגדרת מודל הערכה אוטומטית (AVM)

מהו מודל הערכה אוטומטית (AVM)?

מודל הערכה אוטומטית (AVM) הוא מונח לשירות המשתמש במתמטיקה או סטטיסטית דוגמנות בשילוב מאגרי מידע של נכסים קיימים ועסקאות לחישוב נדל"ן ערכים. רוב דגמי ההערכה האוטומטיים משווים את ערכי הנכסים הדומים באותה נקודת זמן.

שמאים רבים, ואפילו וול סטריט מוסדות, השתמש במכשירי AVM אלה להערכת נכסי מגורים. מכשירי AVM מוכנים לצרכן קיימים גם באתרי רישום נכסים כמו זילו וטרוליה.

כיצד פועלים דגמי הערכה אוטומטיים (AVM)?

דוחות מודל הערכה אוטומטית (AVM) מונעים על ידי טכנולוגיה, כולל אלגוריתמים קנייניים, וניתן להשיג אותם תוך שניות על ידי מלווים וסוכנים. הם בדרך כלל מכילים את שניהם a הדוני מודל (סוג סטטיסטי ניתוח רגרסיה) ומדד מכירות חוזר, שניהם משוקללים ומנותחים על מנת לייצר את אומדן המחיר. מכשירי AVM כוללים בדרך כלל את שווי פקיד המס, כל המידע הרלוונטי על הנכס המדובר-כגון היסטוריית המכירות שלו-וניתוח מכירות נכסים דומים.

הם משמשים גם לתמיכה בחיתום עבור משכנתאות והלוואות הון דירות, החלטות מימון מחדש וכן סיוע בהפחתת אובדן וסיכון אשראי פעילויות ניהול כגון סימון לשוק של אחזקות נדל"ן בהשקעות מוסדיות תיקים. בעוד שבתחילה שימשו AVMs להערכת נדל"ן למגורים, השימוש בהם התרחב לסוגים אחרים כולל נדל"ן מסחרי.

ספקי (AVM) מציעים את שירותיהם למגוון לקוחות, כולל סוכני נדל"ן ומתווכים, מלווים למשכנתאות ומוסדות פיננסיים גדולים. ספקי AVM המובילים כוללים את CoreLogic, התאגיד המשכנתא הפדרלי למשכנתאות (פרדי מק), VeroValue ו- Equifax. הציבור יכול להשתמש בהם באמצעות אתרי נדל"ן לצרכנים בחינם.

יתרונות וחסרונות של דגמי הערכה אוטומטיים (AVM) במקרקעין

למרות השימוש הנרחב שלהם בימינו, AVM מעוררים ויכוחים מסוימים, במיוחד על האופן שבו הם משווים לערכות שמאיות מסורתיות.

יתרונות AVM

היתרונות של שימוש ב- AVM על פני הערכות פיזיות דומים לאלה של כל מערכת אוטומטית על פני מאמץ אנושי. בעיקרון, הם חוסכים זמן, כסף ומאמץ. הם יכולים לבצע חישובים והשוואות רבות תוך שניות, והם אינם צריכים לצאת פיזית כדי לצפות בנכס או בנכסים דומים ("קומפקס" להיות גורם מפתח בעת הערכה ותמחור של נכס מסוים).

כל זה מוריד את עלות הערכת הנכס או נכסים מרובים. מכשירי AVM שימושיים במיוחד בהערכת השווי של תיק נדל"ן שלם. לאחר ההתקנה, ניתן להפעיל מכשירי AVM ללא הוצאה מועטה.

מלבד היותם זולים ומהירים יותר, אלגוריתמים אינם כפופים לטעויות אנוש - או לרשלנות. כאוטומטונים אובייקטיביים, הם מסירים משואות וסובייקטיביות מהמשוואה. אז יש פחות סיכון להונאה או לתמחור לא מכוון - אם כי כמובן שניתן לפרוץ או לתפעל תוכנות מחשב.

חסרונות של AVM

כדי ש- AVM יעבוד היטב, הוא זקוק לנתונים באיכות גבוהה בכמות מספקת כדי להיות ייצוגי. שם טמונה הפגיעות שלו.

החיסרון המצוין ביותר נגד מכשירי AVM הוא שבקביעת ערך הם אינם גורמים (ואינם יכולים) למצב הנכס בפועל. הם פשוט מניחים מצב ממוצע, שאולי מדויק או לא מדויק. הם אינם יכולים לציין פרטים או וריאציות במצב.

מכשירי AVM מצוינים בהשוואות, אבל מה אם יש מחסור נדל"ן דומה או נתוני עסקאות שנרשמו? מסיבה זו, נכסים חדשים שנבנו הם קשים במיוחד להערכה, ומכשירי AVM, שהם די מילוליים, נוטים לחסור בדמיון להמציא משהו שישמש ככלי אחסון. ומכיוון ש- AVM פועל על בסיס גורמים ידועים - השיא ההיסטורי - הוא מפספס דברים בלתי מוחשיים שיכולים להעלות או להוריד אומדן.

לבסוף, AVM יכול לעבוד רק עם הנתונים שהוא ניתן, ותמיד קיימת סכנה של הזנת נתונים בצורה לא נכונה. ייתכן שגם המידע שיש בו אינו מעודכן-מה שהופך את מכשירי ה- AVM לבלתי אמינים בשוקי הנדל"ן המשתנים במהירות.

בשורה התחתונה

ספקיות מרכזיות של מודלים להערכת שווי אוטומטית מציגות דיוק, כיסוי מקיף וחסכון בזמן. מכשירי AVM עוסקים בממוצעים. אז הם יעילים במיוחד כאשר מלאי הנכס כללי מאוד. באזורים עם מגוון רחב יותר של סוגים וסגנונות, הם עשויים להיות פחות מדויקים ושימושיים.

בעוד שהשימוש בהם הולך וגדל, מכשירי ה- AVM לא החליפו הערכות שווי אנושיות, לא מעט בגלל שרובם מלווים למשכנתאות דורשים הערכה אישית של נכס לביצוע שמאי מוסמך, ב אדם. בגלל החששות מהדיוק שלהם, חלק ממשתתפי התעשייה מציעים לצפות בתוצאות ממספר AVM כדרך לקבל תמונה מלאה יותר ולהגברת הביטחון בדוחותיהם.