5 סוגי REITs וכיצד להשקיע בהם

נאמנויות השקעה בנדל"ן (REITs) הן שיקול מרכזי בבניית תיק הון או רווח קבוע. הם מספקים גיוון גדול יותר, פוטנציאל תשואות כולל גבוה יותר ו/או סיכון כולל נמוך יותר. בקיצור, יכולתם לייצר הכנסות מדיבידנד יחד עם הערכת הון הופך אותם לאיזון מצוין למניות, אגרות חוב ומזומנים.

נאמנויות להשקעה בנדל"ן להחזיק ו/או לנהל נדל"ן מסחרי מניב, בין אם מדובר בנכסים עצמם או במשכנתאות בנכסים אלה. אתה יכול להשקיע בחברות בנפרד, באמצעות קרן הנסחרת בבורסה או בקרן נאמנות. ישנם סוגים רבים של REITs.

כאן נבחן כמה מהקטגוריות העיקריות של REITS ותשואותיה ההיסטוריות. בסוף מאמר זה אמורה להיות לך מושג טוב יותר מתי ומה לקנות.

החזרות היסטוריות של רווטים

נאמנויות השקעות נדל"ן הן מבחינה היסטורית אחת מסוגי הנכסים עם הביצועים הטובים ביותר שיש. ה FTSE מדד NAREIT Equity REIT הוא מה שרוב המשקיעים משתמשים בו כדי לאמוד את הביצועים של שוק הנדל"ן בארה"ב. בין 2010 ל -2020 התשואה השנתית הממוצעת של המדד הייתה 9.5%.

לאחרונה, הממוצע לשלוש שנים של REITs בין נובמבר 2017 לנובמבר 2020, 11. 25%, היה הרבה מעל S&P 500 וגם ראסל 2000, שהגיע לשעה 9.07%ו -6.45%, בהתאמה. מבחינה היסטורית, משקיעים המחפשים תשואה השקיעו טוב יותר בנדל"ן מאשר הכנסה קבועה, סוג הנכסים המסורתי למטרה זו. תיק עבודות שנבנה בקפידה צריך לשקול את שניהם.

1. REITs קמעונאי

כ -24% מהשקעות REIT הן בקניונים ובקמעונאות עצמאית. זוהי ההשקעה הגדולה ביותר לפי סוג באמריקה. לא משנה מה מרכז הקניות שאתה מבקר בו, סביר להניח שהוא בבעלות חברת ריט. כשבוחנים השקעה בנדל"ן קמעונאי, צריך קודם כל לבחון את ענף הקמעונאות עצמו. האם זה בריא כלכלית כרגע ומה התחזית לעתיד?

חשוב לזכור ש- REITs הקמעונאי מרוויח כסף משכר הדירה שהם גובים מדיירים. אם קמעונאים נתקלים בבעיות תזרים מזומנים עקב מכירות גרועות, יתכן שהם עלולים לעכב או אפילו לבטל את התשלומים החודשיים, ובסופו של דבר ייאלצו לפשיטת רגל. בשלב זה, צריך למצוא דייר חדש, וזה אף פעם לא פשוט. לכן, חשוב שתשקיע ב- REITs עם דיירי העוגן החזקים ביותר האפשריים. אלה כוללים חנויות מכולת ושיפוצים לבית.

לאחר שתבצע את ההערכה בענף שלך, המיקוד שלך צריך לפנות ל- REITs עצמם. כמו כל השקעה, חשוב שיהיו להם רווחים טובים, מאזנים חזקים וכמה שפחות חובות, במיוחד מהסוג הקצר. בכלכלה ירודה, קניות REIT קמעונאיות בעלות משמעותית עמדות מזומנים יוצגו בפניהם הזדמנויות לרכוש נדל"ן טוב במחירים מצוקה. החברות המנוהלות ביותר ינצלו זאת.

עם זאת, ישנם חששות לטווח ארוך יותר לגבי שטח ה- REIT הקמעונאי בכך שהקניות משתנות יותר ויותר באינטרנט בניגוד למודל הקניון. בעלי שטח המשיכו לחדש כדי למלא את שטחם במשרדים ובדיירים אחרים שאינם מכוונים לקמעונאות, אך תת המשק נמצא בלחץ.

2. REITs למגורים

אלה הם REITs המחזיקים ומפעילים בנייני דירות רב משפחתיים וכן דיור מיוצר. כאשר מחפשים להשקיע בסוג זה של REIT, יש לקחת בחשבון מספר גורמים לפני הקפיצה. לדוגמה, שוקי הדירות הטובים ביותר נוטים להיות היכן שהמחיר הניתן לדירה נמוך יחסית לשאר חלקי הארץ. במקומות כמו ניו יורק ולוס אנג'לס, העלות הגבוהה של בתים בודדים מאלצת יותר אנשים לשכור, מה שמעלה את המחיר שהמשכירים יכולים לגבות מדי חודש. כתוצאה מכך, ה- REITs למגורים הגדולים ביותר נוטים להתמקד במרכזים עירוניים גדולים.

בתוך כל שוק ספציפי, המשקיעים צריכים לחפש גידול אוכלוסייה ותעסוקה. באופן כללי, כשיש זרימה נטו של אנשים לעיר, זה בגלל שמשרות זמינות והכלכלה צומחת. נפילה שיעור משרה פנויה יחד עם עליית שכר הדירה הוא סימן לכך שהביקוש משתפר. כל עוד היצע הדירות בשוק מסוים נותר נמוך והביקוש ממשיך לעלות, רט"ט למגורים אמור להסתדר היטב. כמו כל החברות, אלה עם המאזן החזק ביותר וההון הזמין ביותר בדרך כלל עושים את הטוב ביותר.

3. REITs בתחום הבריאות

שירותי הבריאות REITs יהיו תת -תחום מעניין לצפייה כשהאמריקאים מזדקנים ועלויות הבריאות ימשיכו לטפס. שירותי בריאות REIT משקיעים בנדל"ן של בתי חולים, מרכזים רפואיים, מתקני סיעוד ובתי אבות. הצלחת הנדל"ן הזה קשורה ישירות למערכת הבריאות. רוב מפעילי המתקנים הללו מסתמכים על דמי תפוסה, Medicare ו Medicaid החזרים וכן תשלום פרטי. כל עוד מימון שירותי הבריאות מהווה סימן שאלה, כך גם שירותי ה- REIT.

דברים שכדאי לחפש ב- REIT בתחום הבריאות כוללים קבוצת לקוחות מגוונת וכן השקעות במספר סוגי נכסים שונים. המיקוד הוא טוב במידה מסוימת אך כך גם הפצת הסיכון שלך. באופן כללי, עלייה בביקוש לשירותי בריאות (שאמורה לקרות עם אוכלוסייה מזדקנת) טובה למקרקעין בתחום הבריאות. לכן, בנוסף לגיוון מסוג לקוחות ונכסים, חפשו חברות שלהן ניסיון הבריאות הוא משמעותי, שהמאזן שלו חזק ונגישותו לעלות נמוכה ההון גבוה.

4. משרד REITs

משרדי REIT משקיעים בבנייני משרדים. הם מקבלים הכנסה משכירות מדיירים שחתמו בדרך כלל לטווח ארוך שכירות. ארבע שאלות עולות בראש לכל מי שמעוניין להשקיע ב- REIT משרדי.

1. מה מצב הכלכלה וכמה גבוה שיעור אבטלה?
2. מה הם שיעורי המשרות הפנויות?
3. איך מתנהל התחום בו ה- REIT משקיעה מבחינה כלכלית?
4. כמה הון יש לה לרכישות?

נסה למצוא REIT שמשקיעים במעוזים כלכליים. עדיף להחזיק חבורה של בניינים ממוצעים בוושינגטון הבירה, מאשר בבעלותך שטחי משרדים ראשיים בדטרויט, למשל.

5. משכנתאות REITs

בערך 10% מהשקעות REIT נמצאות משכנתאות בניגוד לנדל"ן עצמו. ההשקעות הידועות ביותר אך לא בהכרח הגדולות ביותר הן פאני מיי ופרדי מק, מפעלים בחסות הממשלה הרוכשים משכנתאות בשוק המשני.

אך העובדה שהסוג הזה של REIT משקיע במשכנתאות במקום הון עצמי לא אומר שזה מגיע ללא סיכונים. עליית ריבית תתורגם לירידה בערכי הספרים של REIT למשכנתאות, ותוביל למחירים נמוכים יותר. בנוסף, משכנתאות REIT מקבלות סכום ניכר מהון שלהן באמצעות הצעות חוב מובטחות ולא מובטחות. אם הריבית תעלה, המימון העתידי יהיה יקר יותר, ותוריד את ערך תיק ההלוואות. בסביבה בריבית נמוכה עם סיכוי לעלות ריבית, רוב ריבית המשכנתאות נסחרת במחיר של הנחה לשווי הנכס הנקי למניה. הטריק הוא למצוא את הנכון.

המפתחות להערכת כל REIT

בעת הערכת כל REIT יש לזכור כמה דברים. הם כוללים את הדברים הבאים:

1. REITs נכונים החזר כולל השקעות. הם מספקים תשואות דיבידנד גבוהות יחד עם הערכת הון מתונה לטווח ארוך. חפש חברות שעשו עבודה טובה מבחינה היסטורית באספקת שניהם.
2. שלא כמו נדל"ן מסורתי, הון רב נסחר בבורסות. אתה מקבל את הגיוון הנדל"ן מספק מבלי להינעל לטווח ארוך. נזילות חשובה.
3. פחת נוטה להפריז בירידה בהשקעה בערך הנכס. לכן, במקום להשתמש ביחס התשלום (במה שמשקיעים דיבידנדים) כדי להעריך REIT, תסתכל על זה כספים מפעילות (FFOs) במקום זאת. זה מוגדר כהכנסה נטו בניכוי מכירת נכס כלשהו בשנה נתונה ופחת. כל שעליך לעשות הוא לקחת את הדיבידנד למניה ולחלק אותו ב- FFO למניה. ככל שהתשואה גבוהה יותר כך ייטב.
4. ניהול חזק עושה את ההבדל. חפש חברות שקיימות כבר זמן מה או לפחות מחזיקות בצוות ניהול עם המון ניסיון.
5. איכות נחשבת. השקיעו רק ב REITs עם נכסים ודיירים מעולים.
6. שקול לרכוש קרן נאמנות או תעודת סל המשקיעה ב- REITs, ולהשאיר את המחקר והקנייה לידי המקצוענים.

היתרונות והחסרונות של REITs

כמו לכל ההשקעות, ל- REIT יש יתרונות וחסרונות. אחד היתרונות הגדולים ביותר שיש ל- REIT להציע הוא דיבידנדים בעלי תשואה גבוהה. REITs מחויבים לשלם לבעלי המניות 90% מההכנסה החייבת במס; לכן דיבידנדים של REIT גבוהים בהרבה מהמניה הממוצעת ב- S&P 500.

יתרון נוסף הוא גיוון תיקים. לא יותר מדי אנשים יש את היכולת לצאת ולרכוש נכס נדל"ן מסחרי אולם על מנת לייצר הכנסה פסיבית, REIT מציעות לציבור הרחב את היכולת לבצע בדיוק זֶה. יתר על כן, רכישה ומכירה של נדל"ן לוקחת לעיתים זמן מה, ומגבירה את תזרים המזומנים בתהליך, אך רווחי REIT נזילים ביותר - ניתן לרכוש או למכור את רובם בלחיצת כפתור אחת.

ישנם כמה חסרונות ל- REIT אשר המשקיעים צריכים להיות מודעים אליהם, ובעיקר האחריות המס הפוטנציאלית של REIT יכולה ליצור. רוב הדיבידנדים של REIT אינם עומדים בהגדרת מס הכנסה של "דיבידנדים מוסמכים, "כלומר הדיבידנדים מעל הממוצע שמציעות REIT חייבים במס בשיעור גבוה יותר מרוב הדיבידנדים האחרים. REITs אכן זכאים ל 20% ניכוי מעברעם זאת, רוב המשקיעים יצטרכו לשלם כמות גדולה של מסים על דיבידנדים של REIT אם הם מחזיקים ב- REIT בחשבון תיווך רגיל.

סוגיה פוטנציאלית נוספת עם REITs היא הרגישות שלהם לריבית. באופן כללי, כאשר הבנק הפדרלי מעלה את הריבית בניסיון להדק את ההוצאות, מחירי ה- REIT יורדים. יתר על כן, ישנם סיכונים ספציפיים לרכוש לסוגים שונים של REITs. מלונות REITs למשל, לעתים קרובות מצליחים בצורה גרועה ביותר בתקופות של נפילה כלכלית.

שאלות נפוצות בנושא REIT

האם REITs השקעות טובות?

השקעה ב- REITs היא דרך מצוינת לגוון את תיק ההשקעות שלך מחוץ למניות ואיגרות חוב מסורתיות ויכולה להיות אטרקטיבית בגלל הדיבידנדים החזקים והערכת ההון לטווח הארוך.

באילו REITs עלי להשקיע?

לכל סוג REIT יש סיכונים וחסרונות משלו בהתאם למצב הכלכלי. השקעה ב- REITs באמצעות א תעודת סל REIT היא דרך מצוינת לבעלי המניות לעסוק במגזר זה מבלי להתמודד באופן אישי עם המורכבות שלו.

איך מרוויחים כסף מ- REIT?

מכיוון שמס הכנסה נדרשים על ידי רשות המסים לשלם 90% מהכנסתם החייבת לבעלי המניות, דיבידנדים של REIT גבוהים בהרבה מהמניה הממוצעת ב- S&P 500. אחת הדרכים הטובות ביותר לקבל הכנסה פסיבית מ- REITs היא באמצעות חיבור דיבידנדים בעלי תשואה גבוהה.

האם אתה יכול להפסיד כסף על ריט?

כמו בכל השקעה, תמיד קיים סיכון לאובדן. למסחר בבורסות REIT יש סיכון מיוחד לאבד ערך כאשר הריבית עולה, מה שבדרך כלל שולח הון השקעה לאגרות חוב.

האם REITs בטוח בזמן מיתון?

השקעה בסוגים מסוימים של REITs, כגון אלה שמשקיעים בנכסי מלונות, היא לא בחירה מצוינת במהלך שפל כלכלי. השקעה בסוגים אחרים של נדל"ן כגון שירותי בריאות או קמעונאות, שיש להם מבני חכירה ארוכים יותר ולכן הם פחות מחזוריים, היא דרך מצוינת להתגונן מפני מיתון.

בשורה התחתונה

הממשלה הפדרלית אפשרה למשקיעים לרכוש פרויקטים של נדל"ן מסחרי בהיקף גדול עוד משנת 1960. עם זאת, רק בעשור האחרון משקיעים בודדים אימצו את חברות ה- REIT.

הסיבות לכך כוללות ריביות נמוכות, מה שאילץ את המשקיעים לחפש מעבר לאגרות חוב לצורך השקעות מניבות, הופעת הבורסות והחברות קרנות נאמנות המתמקדות בנדל"ן, ועד להתמוטטות הנדל"ן 2007-2008, תיאבון בלתי-נעים מצד האמריקאים להחזיק בנדל"ן ואחרים נכסים מוחשיים. REITs, כמו כל השקעה אחרת בשנת 2008, סבלה מאוד. אך למרות זאת, הם ממשיכים להוות תוספת מצוינת לכל תיק מגוון.