ניכויי מס לבעלי נכסים להשכרה

האם אתה הבעלים של נדל"ן שאתה משכיר? מלבד הפוטנציאל להכנסה קבועה ולצמיחת הון, השקעות נדל"ן מציעות ניכויים שיכולים להפחית את מס ההכנסה על הרווחים שלך.

אבל ראשית, שקול איזה משקיע נדל"ן אתה. האם אתה משקיע פסיבי או מקצוען בנדל"ן? הסיווג שלך ככזה או אחר עושה הבדל גדול במספר ההקלות שאתה מקבל.

משקיע פסיבי מול מקצועי

אם אתה מבלה את רוב שעות העבודה שלך בנדל"ן כאיש מקצוע בתחום הנדל"ן, אזי הפסדי השכירות שלך אינם פסיביים. המשמעות היא שההפסדים שלך ניתנים לניכוי מלא כנגד כל ההכנסה, פסיבית או לא פסיבית.

אם מדובר בהשקעה מהצד, אז ההפסדים שלך הם פסיביים ועשויים להיות ניתנים לניכוי של עד 25,000 $ כנגד ההכנסה מהשכירות שלך. הניכוי יסתיים בשלבים אם שלך הכנסה ברוטו מותאמת שונה (MAGI) הוא בין 100,000 $ ל -150,000 $. ניתן להעביר הפסדים של יותר מ -25,000 דולר לשנה שלאחר מכן.

מס הכנסה (IRS) מגדיר איש מקצוע בתחום הנדל"ן כמי שמבלה יותר ממחצית משעות עבודתו בעסקי ההשכרה. זה עשוי לכלול פיתוח נכסים, בנייה, רכישה וניהול. עליך גם להשקיע יותר מ- 750 שעות בשנה בעבודה על נכסי השכרת הנדל"ן שלך כדי להיות איש מקצוע.

מקורות הכנסה משותפים

הכנסה משכירות

הכסף שאתה מקבל להשכרה נחשב בדרך כלל לחייב במס בשנה שאתה מקבל אותו, לא כאשר הוא היה חייב או הרוויח. המשמעות היא שכל תשלום מראש יש להתייחס אליה כהכנסה.

לדוגמה, נניח שאתה משכיר בית תמורת 1,000 $ לחודש ואתה צריך את זה חדש דיירים לשלם את דמי השכירות של החודש הראשון והאחרון כאשר הם חותמים על א חכירה. במקרה זה, תצטרך להצהיר על 2,000 $ שקיבלת כהכנסה, למרות ש -1,000 $ מתוך 2,000 $ אלה מכסים תקופה שעשויה להיות מספר שנים בעתיד.

הוצאות לדייר

הוצאות שהשוכר שלך משלם עבורך נחשבות כהכנסה. זה יכלול, למשל, תיקון חירום במקרר שדייר חייב לבצע בזמן שהיית מחוץ לעיר. לאחר מכן תוכל לנכות את תשלום התיקון כהוצאה להשכרה.

סחר בשירותים

הדייר שלך עשוי להציע שירות לסחור בתמורה לשכר דירה. עליך לכלול א שווי שוק הוגן של השירותים כהכנסה. כדוגמה, אם הדייר שלך מציע לצבוע את בית ההשכרה תמורת שכר דירה של חודש אחד (לפי שווי של 1,000 $), עליך לכלול את 1,000 $ כהכנסה למרות שלא קיבלת את הכסף. עם זאת, תוכל לנכות את 1,000 $ כהוצאה.

פיקדונות אבטחה

פיקדונות ביטחוניים אינם חייבים במס כאשר אתה מקבל אותם אם הכוונה היא להחזיר את הכסף הזה לדייר בתום השכירות. אבל מה אם השוכר שלך לא עומד בתנאי החכירה?

לדוגמה, נניח שאתה גובה פיקדון בסך $ 500 והשוכר שלך זז החוצה ומשאיר חורים בקירות שעולים $ 400 לתיקון. אתה יכול לנכות סכום זה מהפקדון במהלך השנה כאשר אתה מחזיר אותו. עם זאת, באותו זמן עליך לכלול את 400 הדולרים שבהם השתמשת כדי לתקן את הקיר כהכנסה. כמו כן, תוכל להציג את $ 400 כהוצאה בניכוי.

תיקונים לעומת שיפורים

בעלי נכסי השכרה עשויים להניח שכל מה שהם עושים בנכס שלהם הוא הוצאה בניכוי. לא כל כך, על פי מס הכנסה.

תיקון שומר על נכס ההשכרה שלך במצב טוב ומהווה הוצאה בניכוי בשנה שתשלם עבורו. התיקונים כוללים צביעה, תיקון אסלה שבורה והחלפת מתג תאורה פגום. שיפורים, לעומת זאת, מוסיפים ערך לנכס שלך ואינם ניתנים לניכוי כאשר אתה משלם עבורם. עליך לשחזר את עלות השיפורים על ידי פוחת ההוצאה על הנכס שלך תוחלת חיים. השיפור עשוי לכלול גג, מרפסת או מוסך חדש.

מבחינת מס, עליך לבצע תיקונים כאשר מתעוררות בעיות במקום לחכות עד שהן מתרבות ודורשות שיפוצים.

ניכויים נפוצים

הוצאות משכנתא: הוצאות להשגת א משכנתא אינם ניתנים לניכוי כאשר אתה משלם להם. אלה כוללים עמלות ושמאות.

ברגע שאתה מתחיל לבצע תשלומי משכנתא, לא כל התשלום הוא בניכוי. מכיוון שחלק מכל תשלום הולך לקראת הורדת קֶרֶן, סכום זה אינו הוצאה בניכוי. החלק ששולם בגין ריבית הינו בניכוי.

שֶׁלְךָ חברת משכנתאות ישלח לך מס רשות טופס 1098 בכל שנה שמראה כמה שילמת בריבית לאורך כל השנה. הדבר ניתן לניכוי. כמו כן, אם חלק מהתשלום שלך כולל כסף שנכנס ל- נאמנות חשבון שיכסה מסים וביטוחים, אז חברת המשכנתאות שלך תדווח לך גם על כך.

מדווחים על ריבית משכנתא לקבוע של טופס המס 1040. ריבית משכנתא המשולמת על נכסים להשכרה הניתנת לניכוי מדווחת על לוח E.

הוצאות נסיעה: כסף שאתה מוציא על נסיעות לגביית שכר דירה או לתחזוקת נכס ההשכרה שלך הוא בניכוי. עם זאת, אם מטרת הטיול הייתה לשיפורים, עליך לגבות את ההוצאה הזו כחלק מהשיפור והפחת שלה.

יש לך שתי אפשרויות כיצד לנכות הוצאות נסיעה: ההוצאות בפועל, או ה שיעור קילומטראז סטנדרטי. הפרטים האחרונים לגבי דרישות מס הכנסה וקצבת הקילומטראז 'הנוכחית נמצאים במס הכנסה פרסום 463.

הוצאות נפוצות אחרות:בנוסף לתיקונים ו פְּחָת, כמה מההוצאות הנפוצות האחרות שאולי תוכל לנכות הן:

• ביטוח
• מסים
• טיפול בדשא
• דמי הכנה להחזרי מס
• אבדות מנפגעים (הוריקן, רעידת אדמה, שיטפון וכו ') או גניבות

בתים משותפים וקואופרטיבים

אם אתה בעל השכרה קוֹנדוֹמִינִיוֹן או קואופרטיב, לכל אחד יש כללים מיוחדים.

בתים משותפים:אם השכירות היא בית משותף, סביר להניח שאתה משלם דמי חוב או הערכות כדי לטפל ברכוש בבעלות נפוצה. זה כולל את מבנה הבניין, לובי, מעליות ואזורי בילוי.

כאשר אתה משכיר את הבית המשותף שלך, אתה יכול לנכות הוצאות, כגון פחת, תיקונים, ריבית ומסים המתייחסים לרכוש משותף זה.

עם זאת, בדיוק כמו בהשכרה חד משפחתית, אינך יכול לנכות כסף שהוצא על שיפורים בהון, כגון הערכה לקאבנה במועדון. במקום זאת, עליך להוריד את העלות שלך משיפור כלשהו בתוחלת החיים שלה.

קואופרטיבים:הוצאות לדירה שיתופית שאתה משכיר ניתנות לניכוי. זה כולל את דמי האחזקה ששולמו לתאגיד הדיור השיתופי.

שיפורי ההון מטופלים אחרת. אינך יכול לנכות את עלות ההשבחה, ואינך יכול להוריד אותו. עליך להוסיף את עלות השיפור שלך בסיס עלות במניית התאגיד. זה יקטין את שלך רווח הון כאשר אתה מוכר את הדירה.

שמור שיאים טובים

תחת מס הכנסה לוח ז ', ישנם מקומות לקטגוריות שונות של הוצאות. זה נותן לך גמישות בפריטים שאתה יכול לנכות.

אך היה מוכן לגבות את תביעתך ולפרוץ הוצאות הנוגעות לתיקונים ותחזוקה מאלו שהם שיפורי הון. זכור, הכסף שאתה מוציא על שיפורים עשוי להקטין את שלך חבות מס כאשר אתה מוכר.

בנוסף, אם אתה טוען שאתה מקצוען בנדל"ן, עליך לשמור תיעוד תומך (כמו ספרי פגישות, יומנים, לוחות שנה ויומנים) כדי להוכיח את השתתפותך הפעילה ואת הזמן המושקע בנכסים שלך כל שנה.

בשורה התחתונה

בסך הכל יש לא מעט ניכויים לרשות משקיעי נדל"ן, ומשתלם לדעת לאילו מהם אתה זכאי.