מה המשמעות של קנייה?

מהו רכישה?

רכישה היא סוג של הֲנָחָה קשור ל הלוואות למשכנתא לדירה. זה כרוך במלווה שמציע תמריץ מזומן מראש ללווה בתמורה לקבלת גבוה יותר גובה הריבית על ההלוואה.

באופן כללי, רכישות הן יתרון יותר ללווה אם הם מצפים למכור את הנכס שנרכש תוך פרק זמן קצר. חשוב לציין, התמריץ במזומן אינו יכול לעלות על עלויות הסדר הקשורים להלוואה.

הבנת רכישות

רכישות משמשות בדרך כלל על ידי לווים למשכנתאות המעוניינים לצמצם את ההשקעה שלהם מחוץ לכיס עלויות הסדר הלוואות. מכיוון שהקנייה מביאה לריבית גבוהה יותר על ההלוואה, הלווה למעשה לווה כסף בשיעור גבוה יותר ומשתמש בו כדי לשלם עבור חלק או את כל עלויות ההסדר.

מכיוון שהריבית הגבוהה יותר חלה על כל יתרת המשכנתא, בחירה ברכישה היא בדרך כלל חסכוני רק אם הלווה אינו מתכוון להחזיק במשכנתא לתקופה ממושכת של זמן. במצבים אלה, התמריץ המזומן מראש יכול יותר מאשר לקזז את עלות הריבית המוגברת, בהתחשב בעובדה כי עלויות ריבית אלה יישאו רק לפרק זמן מוגבל.

שיקול נוסף שכדאי לשים לב אליו הוא שלפעמים גם משלמים רכישות מתווכי משכנתאות. במצבים אלה ניתן למעשה לתמרץ את המתווך לעודד לווים לקבל שיעורים מעל השוק על הלוואות המשכנתא שלהם, הידועות גם בשם פרמיות תשואה (YSP). אם הסכמי רכישה אלה אינם נחשפים בבירור לקונה, הם יכולים ליצור א ניגוד עניינים בין שני הצדדים.

לפני 2010, הנחות הרכישה של מתווכי המשכנתאות הוסתרו פעמים רבות בתנאי ההלוואה של המשכנתאות הם מכרו, מה שהקשה על הלווים לזהות מתי הם משלמים YSP על המשכנתא שלהם הלוואות. מאז, שינויים בהנחיות הפדרליות לאומדני הלוואות חדשות מחייבים לחשוף בבירור לקניית YSP של מתווכי משכנתאות.

למרות השיפורים הללו, עדיין קיים הסיכון לעימותים פוטנציאליים. באופן ספציפי, ניתנים לעיתים גם הנחות קנייה ותמריצים אחרים כאלה קציני הלוואות בתוך מוסדות ההלוואות עצמם. בנסיבות אלה, יתכן ויש מעט יכולת מעשית ללווה לזהות האם התעריפים שהם משלמים מושפעים מתמריצים אלה. כאמצעי זהירות, על הלווים לשאול שאלות קפדניות וישירות לקציני הלוואות שלהם, לגבי אילו תוכניות תמריץ קיימות לגבי הלוואתן.

דוגמא בעולם האמיתי לרכישה

לשם המחשה, שקול קונה הרוצה להבטיח משכנתא בסך 100,000 $. הריבית הסטנדרטית שמציע הבנק היא 4.50%. עם זאת, הקונה מבקש להשתמש בהנחה ברכישה השווה ל- 2.50% משווי ההלוואה. בתרחיש זה, הקונה יקבל תמריץ מזומן בסך 2,500 דולר תמורת קבלת ריבית גבוהה מהרגיל.

למרות שהגובה המדויק של הריבית החדשה יהיה נתון למשא ומתן, הנוסחה האופיינית היא שכל אחוז מההנחה יביא לעלייה של 0.25% בריבית המשכנתא. לכן, בדוגמה שלעיל, התמריץ במזומן של 2.50% יביא לעלייה בשיעור של 0.625%. הריבית החדשה תהיה אפוא 5.125%.