Kas ir atlaižu punkti?
Kas ir atlaižu punkti?
Atlaižu punkti ir veids priekšapmaksas procenti vai samaksāt par to hipotēka aizņēmēji var iegādāties, lai samazinātu procentu summu par nākamajiem ikmēneša maksājumiem - faktiski tērējot vairāk, lai vēlāk samaksātu mazāk. Atlaižu punkti ir atskaitāmi no nodokļiem.
Galvenie līdzņemamie ēdieni
- Atlaižu punkti ir priekšapmaksas procentu veids, ko hipotekārie kredīta ņēmēji var iegādāties, lai samazinātu procentu likmi nākamajiem ikmēneša maksājumiem.
- Atlaižu punkti ir vienreizēja maksa, kas tiek maksāta avansā hipotēkas pirmās kārtošanas laikā vai refinansēšanas laikā.
- Katrs diskonta punkts parasti maksā 1% no kopējā aizdevuma un pazemina aizdevuma procentu likmi par vienu astoto daļu līdz ceturtdaļai procenta.
- Punkti ne vienmēr ir jāmaksā no pircēja kabatas; dažreiz tos var ieskaitīt kredīta atlikumā vai pārdevējs var samaksāt.
- Atlaižu punkti ir labs risinājums, ja aizņēmējs plāno turēt hipotēku ilgu laiku, bet mazāk noderīgs, ja aizņēmējs plāno pārdot savu īpašumu vai refinansēt pirms aizdevuma termiņa beigām.
Izpratne par atlaižu punktiem
Veids hipotēkas punkti, atlaižu punkti ir vienreizējas, iepriekšējas hipotēkas slēgšanas izmaksas, kas dod aizņēmējam piekļuvi diskontētajai procentu likmei visā aizdevuma darbības laikā. Katrs diskonta punkts parasti maksā 1% no kopējās aizdevuma summas, un katrs punkts pazemina aizdevuma procentu likmi par vienu astoto daļu līdz ceturtdaļai procenta.
Piemēram, par aizdevumu 200 000 ASV dolāru apmērā katrs punkts maksātu 2000 ASV dolāru. Pieņemot, ka hipotēkas procentu likme ir 4,5%un katrs punkts pazemina procentu likmi par 0,25%, divu punktu iegāde maksā 4000 USD, un tā procentu likme ir 4,0%. Atkarībā no hipotēkas ilguma ar šo procentu likmi tas laika gaitā varētu radīt ievērojamus ietaupījumus. Apskatīsim, kā notiek maksājumi par šādu aizdevumu-pieņemot klasisko 30 gadu hipotēku:
| Punktu samaksas ietekme uz 200 000 USD 30 gadu hipotēku | |||
|---|---|---|---|
| Nav punktu | 1 punkts (2000 USD) | 2 punkti (4000 USD) | |
| Gada procentu likme (GPL) | 4.5% | 4.25% | 4.0% |
| Mēneša maksājums | $1,013.37 | $983.88 | $954.83 |
| Mēneša maksājumu ietaupījumi | -- | $29.49 | $58.54 |
| Pienācīgs laiks punktu izmaksu atgūšanai | -- | 68 mēneši | 68 mēneši |
| Kopējais ietaupījums visā aizdevuma laikā | -- | $10,616.40 | $21,074.40 |
Jo ilgāks ir aizdevuma kalpošanas laiks, jo vairāk jūs maksājat procentus par to - tieši tā finansējums darbojas kopumā. Tātad punkti ir ideāli piemēroti a fiksēta likme, ilgtermiņa hipotēku (no 20 līdz 30 gadiem), kas, visticamāk, drīzumā netiks pārfinansēta.
Kā samaksāt par atlaižu punktiem
Aizņēmējam, kurš maksā atlaižu punktus, šīs izmaksas, visticamāk, būs jāsedz no savas kabatas. Tomēr pastāv daudzi scenāriji, jo īpaši pircēja nekustamā īpašuma tirgos, kuros pārdevējs piedāvā samaksāt līdz noteiktai dolāra summai. slēgšanas izmaksas. Ja citas slēgšanas izmaksas, piemēram, aizdevuma noformēšanas maksa un īpašuma apdrošināšanas maksa, to neatbilst slieksnis, bieži vien pircējs var bez maksas pievienot atlaižu punktus un efektīvi pazemināt procentu likmi.
Lai samazinātu hipotēkas procentu likmi, izmantojot atlaižu punktus, ne vienmēr ir jāmaksā no savas kabatas, jo īpaši a refinansēt situācijā, kad aizdevējs var ieskaitīt atlaižu punktus, kā arī citas slēgšanas izmaksas jaunajā aizdevuma atlikumā. Tas neļauj aizņēmējam aizķert vairāk naudas pie noslēguma galda; protams, tas arī samazina to kapitāla pozīcija savās mājās.
Tāpēc ka Iekšējo ieņēmumu dienests (IRS) uzskata, ka atlaižu punkti ir priekšapmaksas hipotēkas procenti, parasti tie ir atskaitāmi no nodokļa visā aizdevuma darbības laikā. Ja viņi un mājokļa iegāde atbilst noteiktiem nosacījumiem, tos var pilnībā atskaitīt par gadu, kurā tie tika samaksāti.
Vai jūs varat vienoties par hipotēkas punktiem?
Punkti noteikti ir atvērti sarunām. Punktu skaits, ko iegādājaties - vai pat, ja vispār iegādājaties - ir atkarīgs no jums. Parasti, kad aizdevēji parāda hipotēkas iespējas, uz kurām jūs pretendējat, viņi parādīs vairākas dažādas likmes, tostarp tās, kuras varat saņemt, iegādājoties atlaižu punktus.
Stingri sakot, jūs nerunājat par pašiem punktiem, bet par zemāku procentu likmi aizdevuma darbības laikā. Punktu nosacījumus - katra punkta izmaksas, cik tas pazemina gada procentu likmi (GPL) - finanšu iestāde ir diezgan daudz noteikusi. Bet tie nav iecirsti akmenī. Ja esat iepirka apkārt (vienmēr laba ideja, meklējot hipotekāro kredītu) un var parādīt viņiem labāku piedāvājumu citur, viņi varētu to saskaņot-it īpaši, ja jums ir spēcīga kredītvēsture un šķiet, ka esat atbildīgs, vēlams klients.
Lai gan abi ir hipotēkas punktu veidi, nejauciet atlaižu punktus ar sākuma punkti. Izcelsmes punkti ir maksa, ko aizdevēji iekasē par hipotēkas noformēšanu - daļa no mājokļa iegādes noslēguma izmaksām. Būtībā piemaksa, kas nav saistīta ar procentu likmi, sākuma punkti parasti nav obligāti, apgrozāmi vai atskaitāmi no nodokļiem.
Vai jums vajadzētu iegādāties atlaižu punktus?
Aizdevējiem atlaižu punktiem ir skaidra priekšrocība: viņi saņem skaidru naudu iepriekš, nevis laika gaitā jāgaida nauda procentu maksājumu veidā. Tas var uzlabot finanšu iestādes likviditāti.
Aizņēmēji arī gūst labumu no atlaižu punktiem - galvenais ir zemāki maksājumi jūsu aizdevuma darbības laikā. Būtībā jūs maksājat dažus procentus iepriekš - hipotēkas sākumā - apmaiņā pret pazeminātu procentu likmi. Tomēr šis pabalsts tiek piemērots tikai tad, ja plānojat pieturēties pie hipotēkas pietiekami ilgi, lai ietaupītu naudu no mazākiem procentu maksājumiem.
Piemēram, aizņēmējam, kurš maksā 4000 USD atlaižu punktos, lai ietaupītu 80 USD mēnesī procentu maksājumos, ir jāsaglabā aizdevums 50 mēnešus jeb četrus gadus un divus mēnešus. Ja aizņēmējs uzskata, ka varētu pārdot īpašumu vai refinansēt savu aizdevumu pirms 50 mēnešu beigām, viņiem vajadzētu apsvērt iespēju samazināt to, ko viņi maksā atlaižu punktos, un ņemt nedaudz augstāku procentu likmi.
Kopumā, jo ilgāk plānojat iegūt mājokli, jo vairāk punktu palīdz ietaupīt procentus aizdevuma darbības laikā. Dienas beigās atlaižu punktu priekšrocības ir atkarīgas no matemātikas. Ja jūs varat atļauties iepriekš samaksāt vēl dažus tūkstošus, tie ilgtermiņā var radīt ievērojamus izmaksu ietaupījumus, it īpaši, ja mājoklim nepieciešama renovācija. Vai arī tās var būt nevajadzīgas izmaksas, no kurām aizņēmējs varēja izvairīties, veicot strukturētāku plānošanu.