Kā nopelnīt naudu ar nekustamā īpašuma iespējām

Ir vairāki veidi, kā ieguldīt nekustamajā īpašumā. Daudziem amerikāņiem tas ir visvienkāršākais Nekustamais īpašums ieguldījumi tiek veikti ģimenes mājas vai īres īpašuma veidā. Ieguldījumi vienā nekustamajā īpašumā var būt liels, ienesīgs ieguldījums ar vairākām izmantošanas iespējām. Daudzpusība, ilgmūžība un atzinība bieži ir galvenie iemesli, kas padara atsevišķus ieguldījumus īpašumā laika gaitā salīdzinoši drošus, uzticamus un rentablus.

Pieaugošais pūļa finansējums tiešsaistē un hipotekārā kreditēšana ir paplašinājis arī daudzas iespējas un iespējas tiešajiem nekustamā īpašuma investoriem.Tādas platformas kā Lending Club, Prosper, SoFi, LendingOne, LendingHome, Groundfloor, Money360, un vēl, piedāvāt ātrākus, vienkāršākus un efektīvākus hipotekārā kredīta saņemšanas veidus, palielinot pircēju iespējas būt daudzpusīgākiem savos ieguldījumos.

Attīstoties nekustamā īpašuma tirgum, regulāri tiek piedāvāti jauni piedāvājumi. Ar šiem ievadiem nekustamā īpašuma investoriem tagad ir dažādas izvēles iespējas, kas aptver nekustamo īpašumu ieguldījumu grupas, nekustamā īpašuma kopfondus,

ieguldījumu trestiun kolektīvi finansēti mazumtirdzniecības piedāvājumi, piemēram, Fundrise. Tomēr tiešie ieguldījumi nekustamajā īpašumā joprojām piedāvā iespēju gūt ievērojamu peļņu tiem ieguldītājiem, kuriem ir pareiza finanšu stabilitātes un riska tolerances kombinācija. Šiem ieguldītājiem nekustamā īpašuma iespējas var būt iespēja, ka to izmantošana var palielināt peļņu vai samazināt dažus tieša ieguldījuma nekustamajā īpašumā riskus.

Nekustamā īpašuma iespējas biržās nav pieejamas, tām nav svārstīgu cenu, kas pārsniedz līgumā noteikto prēmiju, un tās parasti neaptver vairākas vienības. Nekustamā īpašuma iespējas visvairāk tiek izmantotas komerciālais nekustamais īpašums tirgū, taču tos var izmantot arī regulāri ieguldītāji. Parasti nekustamā īpašuma iespējas tiek izmantotas mērķtiecīgām situācijām, kad pircējs gūs labumu no izvēles, bet ne prasību iegādāties nekustamo īpašumu līdz turēšanas perioda beigām.

Kas ir nekustamā īpašuma iespēja?

Tiešajiem ieguldījumiem nekustamajā īpašumā ir daudz unikālu apsvērumu, kas parasti neattiecas tik stingri uz dažādām citām nekustamā īpašuma alternatīvām. Ieinteresētiem vai pieredzējušiem investoriem nekustamā īpašuma iespēja kā nosacījums nekustamā īpašuma pirkuma līgumam īpašums tieši var būt potenciāla iespēja. Nekustamā īpašuma iespējām ir papildu sarežģītības pakāpe, kā arī unikāli parametri.

Vispārīgi runājot, nekustamā īpašuma iespēja ir īpaši izstrādāts līguma nosacījums starp pircēju un pārdevēju. Pārdevējs piedāvā pircējam iespēju iegādāties īpašumu līdz noteiktam laika periodam par fiksētu cenu. Pircējs iegādājas iespēju iegādāties vai nepirkt īpašumu līdz turēšanas perioda beigām. Par tiesībām uz šo iespēju pircējs maksā pārdevējam iespēju piemaksa. Ja pircējs nolemj iegādāties īpašumu (citiem vārdiem sakot, izmantot nekustamā īpašuma iespēju), pārdevējam ir jāpārdod īpašums pircējam saskaņā ar jau esošā līguma noteikumiem.

Iespējams, esat iegādājies akcijas ar opciju jēdzienu. Iespējas piedāvā pircējam papildu izvēles iespējas, pamatojoties uz pamatā esošo aktīvu. Varianti vispār var būt vingroja agri, turēts līdz opcijas termiņa beigām vai, iespējams, pārdots otram pircējam pirms termiņa beigām.Nekustamā īpašuma iespējas parasti izmanto nekustamā īpašuma attīstītāji un investori komerciālu vai augstākās klases dzīvojamo īpašumu darījumos. Nekustamā īpašuma iespējas nodrošina pircējiem lielāku elastību un, iespējams, lielāku ieguldījumu iespēju, un pārdevējiem ir ierobežotas priekšrocības.

Var būt daudz draftētu nekustamā īpašuma iespējas iekļauts kā daļa no nekustamā īpašuma pirkuma līguma. Daži no visbiežāk sastopamajiem ir šādi:

• Turēšanas perioda iespēja: pircējs maksā piemaksu par iespēju iegādāties īpašumu, bet tas nav obligāti
• Ieraksta opcija: pircējs izmanto iespēju uzskaitīt īpašumu un, iespējams, gūt labumu no uzcenojuma
• 1031 apmaiņas iespēja: pircējs maksā piemaksu par iespēju iegūt turēšanas periodu, pēc tam pirkuma brīdī veic līdzīgu nekustamā īpašuma apmaiņai

Nekustamā īpašuma iespējas piemērs

Šeit ir visaptveroša analīze risks un atlīdzība par nekustamā īpašuma iespēju scenāriju. Pieņemsim, ka celtniekam ir 500 000 ASV dolāru un viņš vēlas iegādāties zemi par 2 miljoniem ASV dolāru. Būvnieks nav pārliecināts par dažām lietām:

1. Vai celtnieks var piesaistīt 1,5 miljonus ASV dolāru, izmantojot bankas aizdevumus vai citus avotus?
2. Vai celtnieks var iegūt nepieciešamās atļaujas dzīvojamai vai komerciālai attīstībai vai īpašuma turpmākai sadalīšanai?
3. Vai celtnieks var savākt naudu un saņemt atļaujas, pirms cits celtnieks pērk zemi?

Šajā situācijā ir piemērots nekustamā īpašuma variants. Par noteiktām neatmaksājamām izmaksām (sauktas par nekustamo īpašumu) opcijas prēmija), teiksim, 25 000 USD, celtnieks var noslēgt nekustamā īpašuma opcijas līgumu ar pārdevēju. Nekustamā īpašuma iespēja ļauj būvniekam sešu mēnešu laikā bloķēt īpašuma pārdošanas cenu 2 miljonu ASV dolāru apmērā.

Nekustamā īpašuma opcijas līgumā varētu iekļaut šādus nosacījumus:

• Sīkāka informācija par īpašumu (atrašanās vietu, izmērs un citi parametri)
• Līguma darbības laiks (seši mēneši no vienošanās datuma)
• Opcijas prēmija vai atlīdzības summa (25 000 ASV dolāru neatmaksājama prēmija, ko pircējs maksā pārdevējam vienreizējā maksājumā)
• Piekritu iepirkuma cena ja opcija tiek izmantota līguma laikā (2 miljoni ASV dolāru)

Līguma sešu mēnešu laikā var būt četri iespējamie scenāriji.

1. scenārijs: Celtnieks ir apstiprināts 1,5 miljonu dolāru bankai aizdevums. Viņš arī apstiprina, ka var iegūt nepieciešamās atļaujas attīstībai. Viņš izmanto savu nekustamā īpašuma iespēju iegādāties īpašumu par iepriekš noteikto cenu 2 miljonu ASV dolāru apmērā. Pārdevējs saņem USD 2 miljonus, kā arī patur papildu 25 000 USD opcijas prēmiju.

2. scenārijs: Pēc diviem mēnešiem celtnieks atklāj, ka nevarēs iegūt attīstības atļauju. Nākamo četru mēnešu laikā celtniekam izdodas atrast citu pusi, kas būtu gatava iegādāties īpašumu par 2 miljoniem ASV dolāru. Būvnieks pārdod nekustamā īpašuma iespēju jaunajai pusei par jaunu cenu 30 000 ASV dolāru apmērā. Jaunā puse aizstāj celtnieku sākotnējā opciju līgumā. Jaunā partija izmanto šo iespēju un iegādājas īpašumu par 2 miljoniem ASV dolāru. Pārdevējs saņem 2 miljonus ASV dolāru no jaunās puses, kā arī saglabā 25 000 ASV dolāru opcijas piemaksu no celtnieka. Būvnieks pārdeva opciju par 30 000 USD, tāpēc viņš nopelna 5000 USD un nav apgrūtināts ar īpašumu, kuru viņš nevar izmantot.

3. scenārijs: Būvnieks ir vienkārši iespēju pircējs, kurš vēlas gūt labumu no cenas atzinību no īpašuma. Ja pieprasītā cena 2 miljonu ASV dolāru apmērā piecu mēnešu laikā palielināsies līdz 2,2 miljoniem ASV dolāru, būvnieks iegūs, izmantojot iespēju iegādāties īpašumu un pārdot īpašumu peļņas gūšanai. Darījuma beigās īpašuma īpašnieks saņem 2 miljonus ASV dolāru plus 25 000 ASV dolāru opcijas prēmiju. Būvnieks no īpašuma pārdošanas gūst peļņu 175 000 ASV dolāru apmērā.

4. scenārijs: Celtnieks nevar nodrošināt aizdevumu vai atļaujas. Viņš arī nevar atrast citus ieinteresētus pircējus. Būvnieks ļauj opcijai beigties un zaudē opcijas piemaksu. Tomēr pircējs varēja izvairīties no potenciāli sliktiem 2 miljonu ASV dolāru ieguldījumiem, samaksājot 25 000 ASV dolāru prēmiju (1,25% no faktiskās darījuma vērtības). Pārdevējs gūst labumu no 25 000 USD un turpina pircēja meklēšanu.

Visos gadījumos, kad ir noslēgts nekustamā īpašuma iespēju līgums, pārdevējam vairs nav izvēles, vai pārdot īpašumu vai par kādu cenu opciju turēšanas periodā. Pārdevējam pircēja lēmums jāgaida sešus mēnešus. Tāpēc pārdevējs saņem un patur opcijas prēmiju neatkarīgi no tā, ko pircējs galu galā nolemj.

Bottom Line

Nekustamā īpašuma iespējas piedāvā alternatīvu metodi tirdzniecībai, ieguldījumiem un peļņa no ieguldījumiem nekustamajā īpašumā. Tos var uzskatīt par ārpusbiržas līguma veidu starp divām atsevišķām pusēm. Šāda veida opcijām nav valūtas maiņas tirgus, taču var būt radoši noteikumi, kas potenciāli ļautu pircējam pārdot opciju, vēl esot aktīvā turēšanas periodā. Kopumā iesaistītajām pusēm ir jānodrošina, ka opciju līguma noteikumi ir atbilstoši uzrakstīti, godīgi un iesaistītās personas tos ievēro.

Nekustamā īpašuma iespēju līgumi var piedāvāt alternatīvus naudas pelnīšanas veidus, taču parasti viena no to lielākajām priekšrocībām ir lielu risku novirzīšana. Nekustamā īpašuma attīstītāji varētu gūt labumu no vairāku nekustamā īpašuma iespēju līgumu slēgšanas un, iespējams, tikai dažu izvēlētu, pamatojoties uz notikumiem turēšanas periodā. Līguma turētājs var arī atteikties no opcijas, ja turēšanas periodā notiek izmaiņas, piemēram, jauna aizņemta automaģistrāle vai pieaug noziedzība.

Šo opciju turēšanas periodi var atšķirties, kas arī atšķiras ar riskiem. Pārdevējs parasti tiek ieslēgts noteiktā cenā. Tomēr liela vingrinājumu varbūtība var dot viņiem zināmu laiku, lai izdarītu labāku izvēli vai kārtību. Pircējam parasti ir jāmaksā noteikta prēmija turēšanas perioda laikā.Prēmijas var palīdzēt samazināt pirkuma cenu. Tie var arī ļaut pircējam iegūt labākus hipotēkas finansēšanas nosacījumus, kas samazina kopējās izmaksas. Turēšanas perioda laikā nekustamā īpašuma vērtība var arī pieaugt, un pirkuma cena paliek nemainīga.

Opciju pārdevēja noklusējums var būt viens no lielākajiem nekustamā īpašuma izaicinājumiem opciju līgumi. Šādos gadījumos pircēja vienīgā iespēja parasti ir tiesvedība. Vēl viens izaicinājums ir publiski pieejamās informācijas un iepriekšējo ierakstu trūkums par nekustamā īpašuma iespēju dalībniekiem. Nekustamā īpašuma iespēju ieguldītājiem, iespējams, būs jāapsver arī papildu izdevumi, piemēram, maksa par juridiskajiem pakalpojumiem, piemēram, līguma sastādīšana un reģistrēšana.