2/28 Hipotēka ar regulējamu likmi (2/28 ARM) Definīcija

Kas ir 2/28 regulējamas likmes hipotēka (2/28 ARM)?

2/28 regulējamas likmes hipotēka (2/28 ARM) ir 30 gadu mājokļa aizdevuma veids, kuram sākotnēji ir divu gadu fiksētas procentu likmes periods. Pēc šī divu gadu perioda likme mainās, pamatojoties uz indeksa likme plus a rezerve.

Sākotnējā teaser likme parasti ir zemāka par parasto hipotēku vidējo likmi, bet pēc tam regulējamā likme var ievērojami palielināties. Tā kā bankas nepelna daudz naudas par sākotnējo teaser likmi, 2/28 ARM ietver dūšīgu priekšapmaksas sodi pirmo divu gadu laikā.

Izpratne par 2/28 regulējamas likmes hipotēkām

2/28 ARM kļuva populāri nekustamo īpašumu uzplaukuma laikā 2000. gadu sākumā, kad tika paaugstinātas cenas parasta hipotēka maksājumi nav pieejami daudziem pircējiem. Piemēram, par parasto 30 gadu hipotēku 300 000 ASV dolāru apmērā ikmēneša maksājumi būtu 1610 ASV dolāri. Bet 2/28 ARM ar sākotnējo teaser likmi 3% prasītu ikmēneša maksājumus tikai 1265 ASV dolāru apmērā.

Pastāv arī citas ARM struktūras, piemēram, 5/1, 5/5 un 5/6 ARM, kurā ir piecu gadu ievadperiods, kam seko likmes korekcija attiecīgi reizi piecos gados vai reizi sešos mēnešos. Proti, 15/15 ARM tiek koriģētas vienu reizi pēc 15 gadiem un pēc tam paliek nemainīgas atlikušajā aizdevuma daļā. Retāk sastopami 2/28 un 3/27 ARMS. Pirmajā gadījumā fiksētā procentu likme attiecas tikai uz pirmajiem diviem gadiem, kam seko 28 gadu regulējamas likmes; attiecībā uz pēdējo fiksētā likme ir uz trim gadiem, veicot korekcijas katrā no nākamajiem 27 gadiem. Šādos gadījumos likmes tiek koriģētas reizi pusgadā.

Iespējamās 2/28 ARM kļūdas

2/28 hipotēkas ar 2/28 iespējamais ieguvums ir tāds, ka pēc diviem gadiem likme tiek koriģēta ik pēc sešiem mēnešiem, parasti uz augšu, par ARM rezervi, kas pārsniedz indeksa likmi, piemēram, Londonas starpbanku piedāvātā likme (LIBOR). 2/28 ARM ir dažas iebūvētas drošības funkcijas, piemēram, a mūža procentu likmes griesti un ierobežojumi, cik lielā mērā likme var palielināties vai samazināties ar katru periodu. Bet pat ar vāciņiem māju īpašnieki var saskarties ar žokļa pilināmiem maksājumu pieaugumiem nestabilos tirgos.

Iepriekš minētajā piemērā 300 000 ASV dolāru 30 gadu 3% ARM 2/28 aizdevumā, ja pēc diviem gadiem LIBOR ir 2,7 un rezerve ir 1,5, procenti pieaugtu par 4,2 procentiem līdz 7,2 procentiem. Šī 7,2% likme varētu ievērojami pārsniegt pašreizējās parastās hipotēku likmes. Mājas īpašnieka ikmēneša maksājums naktī pieaugtu par vairāk nekā 60%, līdz 2036 USD.

Daudzi māju īpašnieki uzplaukuma laikā nespēja saprast, kā šķietami neliels likmju pieaugums var krasi palielināt viņu ikmēneša maksājumu. Un pat tie, kas pilnībā apzinājās riskus, 2/28 ARM uzskatīja par īstermiņa finansēšanas līdzekli. Ideja bija izmantot zemās teaser likmes priekšrocības, pēc tam pēc diviem gadiem refinansēt vai nu parasto hipotēku, vai, ja viņu kredīts tam nebija pietiekami labs, jaunu regulējamu hipotēku. Un, ņemot vērā pieaugošās nekustamā īpašuma cenas, atmetiet parādu tālāk. Daudziem tas radīja zināmu jēgu, jo galu galā aizņēmēja mājas kapitāls strauji pieauga.

Problēmas nāca kopā ar tirgus sabrukums 2008. gadā. Mājas vērtības strauji kritās. Daudzi 2/28 ARM īpašnieki atklāja, ka nespēj refinansēt, veikt maksājumus vai pārdot savas mājas par neatmaksātā aizdevuma vērtību. Aizliegtie ierobežojumi izraisīja stingrākus aizdevumu standartus. Mūsdienās bankas rūpīgāk izvērtē aizņēmēja spēju veikt regulējamas likmes maksājumus.