Finanšu krīze + 10: kur tagad ir mājas cenas?

Ir pagājuši 10 gadi kopš Lehman Brothers sabrukuma un tam sekojošās finanšu krīzes, un šķiet, ka ekonomika plaukst. Akciju tirgus tikko uzstādīja rekordu par garāko buļļu skrējienu mūsdienu vēsturē pēc 3453 dienām - gandrīz deviņiem ar pusi gadiem - bez būtiskas korekcijas. Šī gada sākumā ASV bezdarba līmenis samazinājās līdz 3,8%, kas ir zemākais līmenis 18 gados.

Mājokļi bija krīzes pamatā Liela lejupslīde. Bet tagad lielākoties arī nekustamā īpašuma tirgus ir karsts: cenas ir pieaugušas, krājumi ir samazinājušies un kreditēšanas standarti ir atvieglojušies, un tas ļauj vairāk cilvēkiem iegūt hipotēkas. Saskaņā ar neseno FICO Research emuāra ieraksts, “Pirmā skaidrā tendence, kas novērota jaunizveidoto hipotēku jomā, ir tā, ka, attālinoties no Lielās Lejupslīde, parakstīšanas kritēriji, šķiet, ir atvieglojušies, un plašāka patērētāju daļa saņem hipotēkas kā rezultāts. ”

Mājokļu krīze 101

Tomēr mājokļiem ir bijuši sarežģīti 10 gadi. Atgādiniet slikto kreditēšanas praksi, kas palīdzēja izraisīt krīzi: mājokļu pārpilnība pirms sabrukuma motivēja aizdevējus izsniegt aizdevumus praktiski ikvienam, kurš bija gatavs parakstīties uz punktētās līnijas - pat ja indivīds skaidri nevarēja atmaksāt - tikai, lai aizpildītu pārpalikumu inventārs.

NINJA aizdevumi, izsniegts aizņēmējiem ar nav ienākumu, nav darba un nav aktīvu, bija nikni un plaši izplatīti 2/28 zemas riska hipotēkas regulējamas likmes hipotēka (ARM) likt aizņēmējiem izgāzties. Šie aizdevumi aizņēmējiem pirmos divus gadus deva zemāku tirgus “teaser” likmi, pēc tam procenti pieauga līdz augstākai likmei, bieži padarot maksājumus par nepieejamiem.

No 2006. gada pirmā ceturkšņa līdz 2012. gadam šīm subprime ARM hipotēkām bija augstāks ierobežojumu sākuma līmenis - līdz šim - nekā fiksēti prime, prime ARM, subprime fiksētie un FHA aizdevumi, kā parādīts nākamajā hipotēku baņķieru diagrammā Asociācija. Subprime ARM bija arī visaugstākie likumpārkāpumu rādītāji tajā pašā periodā.

Parāds no šiem aizdevumiem tika pārfasēts ieguldāmos produktos, tostarp ar hipotēku nodrošināti vērtspapīri, kas tika pārdoti bankām, riska ieguldījumu fondiem, apdrošināšanas sabiedrībām, pensiju fondiem un pat turīgām personām. Kad aizņēmēji sāka nepildīt savus aizdevumus, tas bija katastrofāli jebkurai finanšu iestādei (vai privātpersonai), kas pirka vai pārdeva ar hipotēku nodrošinātus vērtspapīrus. Nokrišņi palīdzēja sagraut visu finanšu nozari. Akciju tirgus sabruka, bankas piedzīvoja neveiksmi, mājokļu cenas samazinājās, un miljoniem cilvēku zaudēja darbu, lieli uzkrājumi pensijai un mājokļi.

Mājas cenas šodien

Valsts mājokļu cenu indekss sasniedza maksimumu 2006. gada aprīlī, zemāko punktu sasniedza 2011. gada martā - apmēram divus gadus pēc recesijas oficiālās beigām - un atgriezās virsotnē 2017. gada oktobrī, saskaņā ar a īpašs ziņojums no nekustamo īpašumu datu kompānijas CoreLogic. Nevada piedzīvoja lielāko kritumu recesijas laikā - mājokļu cenas samazinājās par 60%. Arizona un Florida neatpalika, nokrītot attiecīgi par 51% un 50%, kā parādīts tabulā pēc CoreLogic diagrammas, kurā atklāti lielākie un mazākie kritumi no maksimuma līdz minimumam atlasiet štatus.

"Pēc tam, kad 2011. gadā beidzot tika sasniegts zemākais līmenis, mājokļu cenas sāka lēnām celties atpakaļ tur, kur mēs esam tagad," sacīja CoreLogic galvenais ekonomists Frenks Nothafs. “Lielāks pieprasījums un mazāks piedāvājums-kā arī strauji augošie darba tirgi-ir devuši mājokļu cenas dažiem no vissmagāk cietušajiem mājokļu tirgiem. Tomēr daudzi joprojām nav atgriezušies pirms avārijas. ”

Lai gan daudzas valstis ir atguvušas savas pirmskrīzes vērtības, tā nav laba ziņa. Stingrāki kreditēšanas standarti kopš krīzes ir apgrūtinājuši hipotēkas saņemšanu, kas, daži no nozare uzskata, ka tas ir veicinājis krājumu un cenu ierobežošanu, kas krietni pārsniedz to pirmskrīzes laiku virsotnes.

Saskaroties ar augstām cenām, stingriem kreditēšanas standartiem un konkurenci, ko veido pircēji ar skaidru naudu, daudziem mājokļu pircējiem šobrīd nav citas iespējas kā īrēt. Dažos metro rajonos, tostarp Sanfrancisko, tikai 25% iedzīvotāju var atļauties iegādāties mājokli, norāda Urban Institute. Patiesībā īrnieku procentuālā daļa 50 lielākajās ASV pilsētās palielinājās no 2006. līdz 2016. gadam, liecina nekustamā īpašuma vietne Zillow. Mūsdienās īrējošo iedzīvotāju īpatsvars ir visaugstākajā līmenī kopš 1965. gada.

"Mēs patiešām esam paģiru fāzē," sacīja nekustamā īpašuma novērtēšanas un konsultāciju firmas Miller Samuel izpilddirektors Džonatans Millers. “Tas, ka cenas pieaug, nenozīmē, ka esam atguvušies. [Tirgus] joprojām ir izkropļots, un tas ir saistīts ar kredīta nosacījumiem. ”

Pieejamība ir atkarīga no tirgus

Kad mājokļu tirgus sasniedza maksimumu 2006. gada aprīlī, gandrīz divas trešdaļas no visvairāk apdzīvotajām metro zonām ASV tika uzskaitītas kā pārvērtētas, un tika ņemti vērā tikai pieci metro rajoni, kas veido tikai 1% nepietiekami novērtēts. 2011. gada martā tirgus sasniedza zemāko punktu, un tikai 27 tirgi - jeb 7% no visapdzīvotākajām metro zonām - tika uzskatīti par pārvērtētiem. Šodien (no decembra 2017. gads, jaunākie pieejamie dati), ASV visvairāk apdzīvotās metro zonas ir gandrīz vienmērīgi sadalītas starp tirgiem, kas ir nepietiekami novērtēti, pārvērtēti un pēc vērtības -kas nozīmē to “ilgtermiņa, ilgtspējīgā līmenī, ko atbalsta vietējā tirgus pamati, piemēram, rīcībā esošais ienākums”, norāda CoreLogic.

	PĀRVĒRTĒTS	VĒRTĪBĀ	NENOVĒRTĒTS
JAN ’00: SĀKT	6%	87%	7%
NOV ’06: PIKS	67%	32%	1%
11. MĀRIS: LABI	7%	42%	52%
DEC ’17: AKTUĀLĀ	33%	35%	32%

Kā vienmēr, pieejamība ir atkarīga no tirgus. Piemēram, vidējās kvadrātpēdas mājas vērtības Manhetenā ir aptuveni 20 reizes augstākas nekā tādās vietās kā Klīvlenda un Detroita. Saskaņā ar a ziņojums no JPMorgan, augstās cenas mazāk korelē ar hipotekāro parādu un ir vairāk koncentrētas tādās vietās, kur piedāvājums ir ierobežots, piemēram, Ņujorkā, Sanfrancisko līča rajonā, Bostonā, Sietlā, Denverā un Portlendā, Rūdā. (Skatīt arī Vai tiek gatavota mājokļu krīze?)

Hipotēku pieejamība

Pēdējos pāris gados ir samazinājušies kreditēšanas standarti. An analīzi publicēja CoreLogic no parastajiem atbilstošus aizdevumus atklāja, ka aizdevumi tiek apstiprināti nedaudz riskantākiem aizņēmējiem, tomēr atkāpjoties no pirmskrīzes gados aizņēmējiem ir jāsniedz pilnīga dokumentācija par saviem ienākumiem un iespējām atmaksāt. Fannie Mae, piemēram, pacēla maksimumu parāda attiecība pret ienākumiem (DTI) no 45% līdz 50%, un gan Fannie Mae, gan Freddie Mac pēdējos gados sāka pieņemt hipotēkas, kuru pirmā iemaksa bija pat 3%. Mūsdienās ASV patērētāji nav pakļauti likmju svārstībām gandrīz tikpat lielā mērā kā pirmskrīzes laikā, un tikai aptuveni 15% no neatmaksātā hipotekārā tirgus ir ar regulējamu likmi. Neraugoties uz šiem pozitīvajiem aspektiem, hipotēku izsniegšanai vēl jāsasniedz pirmskrīzes līmenis. (Skatiet mūsu apmācību Pamati par hipotēku.)

Bottom Line

Augstās cenas un krājumu trūkums apvienojumā ar saspringto hipotekāro kredītu un studentu kredītu parāda sabrukšanu ir noveduši pie būtiskas pārejas uz īri. Patiešām, mājokļu īpašumtiesības ASV sasniedza 69% 2004. gadā, un, neskatoties uz neseno pieaugumu, šis rādītājs joprojām ir 64%. Arī citi faktori ir veicinājuši īres maksas pieaugumu, tostarp patērētāju vēlmes un vēlme pēc elastīgāka dzīvesveida.

Desmit gadus pēc Lielās lejupslīdes ekonomika uzplaukst ar rekordaugstu vēršu tirgus darbību, kas ir iepriecinoša bezdarba rādītāji un arvien vairāk nekustamā īpašuma tirgu, kas atguvušies pirmskrīzes laikā līmeņos. Tomēr, neraugoties uz mūsdienu karsto nekustamo īpašumu ainavu, ir daudz spekulāciju, ka ir vēl viena nekustamā īpašuma tirgus krīze draudošs - ne vienmēr valsts līmenī, bet gan metro rajonos, kas liecina par pieejamības trūkumu un strauji augošu māju cenas.